Dư địa nào sau những con sóng của 'cổ đất'?

Từ đầu năm đến nay, khoảng hơn 1/3 trong số 50 cổ phiếu tăng mạnh nhất trên sàn HoSE có khối lượng giao dịch trung bình hơn 50.000 đơn vị là cổ phiếu bất động sản (BĐS). Nếu tính thêm cả doanh nghiệp xây dựng thì có tới gần một nửa cổ phiếu trong nhóm tăng mạnh nhất là cổ phiếu BĐS - xây dựng.

Giữ vai trò dẫn dắt

Có thể kể đến các mã tăng hơn 100% như: QCG (Quốc Cường Gia Lai) tăng 165%, VPH (Vạn Phát Hưng) tăng 139%, TDH (Thuduc House) tăng 102%. Một số mã có mức tăng gần 100% như: SGR (Địa ốc Sài Gòn) tăng 99%, NHA (Phát triển nhà và đô thị Nam Hà Nội) tăng 97%, CIG (Coma 18) tăng 96%, PDR (Phát Đạt) tăng 95%, EVG (Everland) tăng 85%, DIG (Dic corp) tăng 82%.

Nhiều mã cũng có mức tăng trên 50% như: DXG (Đất Xanh) tăng 69%, TCH (Tài chính Hoàng Huy) tăng 66%, NVL (Novaland) tăng 65%, BCG (Bamboo Capital) tăng 63%, NBB (Năm Bảy Bảy) tăng 61%, ITC (Đầu tư kinh doanh nhà) tăng 58%, LGL (Phát triển đô thị Long Giang) tăng 57%, DXS (Bất động sản Đất Xanh) tăng 50%, KHG (Khải Hoàn Land) tăng 46%... Trong khi đó, chỉ số VN-Index chỉ tăng 8,4% trong cùng khoảng thời gian.

Từ đầu năm 2023, nhóm cổ phiếu BĐS liên tục thăng hoa cùng chỉ số.

Sự phục hồi của nhóm cổ phiếu BĐS diễn ra sau hàng loạt chính sách mới của Chính phủ hỗ trợ thị trường BĐS và trái phiếu doanh nghiệp. Điều này đã đẩy kỳ vọng của giới đầu tư lên cao, khiến nhiều cổ phiếu BĐS tăng trên 50%, thậm chí trên 100% trong thời gian qua. Không chỉ vậy, nhóm cổ phiếu này còn liên tục đóng vai trò dẫn dắt VN-Index trong những phiên tăng điểm mạnh.

“Thị trường đã phục hồi từ đáy đi lên, trong đó nhóm cổ phiếu BĐS giữ vai trò dẫn dắt”, bà Trần Thị Lan Anh, Trưởng phòng Tư vấn Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam đánh giá.

Ví dụ như phiên 24/8, VN-Index tiếp tục có một phiên phục hồi ấn tượng, tăng mạnh nhất trong vòng 5 tháng, sau cú giảm “sốc” ngày 18/8. Trong đó, nhóm cổ phiếu BĐS đã có một phiên “dậy sóng” với hàng loạt mã tăng kịch trần là: DIG, DXG, SJS (Phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà), DXS, HBC (Xây dựng Hòa Bình), HTN (Hưng Thịnh Incons). Các mã còn lại cũng sát trần như: NVL tăng 5,88%, PDR tăng 5,24%, NLG (Nam Long) tăng 6,47%, HDC (Phát triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu) tăng 5,23%.

Cũng như hiệu ứng tích cực giống những phiên tăng “nóng” trước đó, nhóm cổ phiếu BĐS “khởi nghĩa” trở lại ngay sau khi Ngân hàng Nhà nước công bố ngưng thi hành một số quy định "cấm cho vay" tại Thông tư số 06/2023/TT-NHNN, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2023.

Khi các quy định này ngưng thi hành, BĐS, xây dựng được cho là những ngành được hưởng lợi nhiều nhất. Bởi lẽ, trước đó, nhiều ý kiến cho rằng, Thông tư 06 có những điều khoản như khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 tạo “rào cản” dòng tiền vào doanh nghiệp.

Theo Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), những điều khoản này dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp BĐS, người mua nhà, nhà đầu tư BĐS sẽ rất khó tiếp cận được tín dụng, mà việc tiếp cận vốn tín dụng là “phao cứu sinh” để vượt qua khó khăn hiện nay. Bởi lẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang rất khó khăn, trong lúc doanh nghiệp BĐS cũng chưa thể huy động được nguồn vốn từ khách hàng do dự án bị vướng mắc pháp lý nên chưa thể triển khai, thực hiện.

"Vui thôi, đừng vui quá"

Dù vậy vẫn phải nhìn nhận rằng, mặt bằng giá cổ phiếu BĐS đã tăng rất cao trong thời gian qua và phần nào vượt quá kết quả kinh doanh thực tế cũng như triển vọng phục hồi của ngành này.

Chẳng hạn, Quốc Cường Gia Lai lỗ sau thuế 11 tỷ đồng trong quý II/2023, trong khi trước đó chỉ lãi 1 tỷ đồng trong quý I/2023 và lỗ 10 tỷ đồng trong quý IV/2022. Hay như Vạn Phát Hưng dù có lãi 7 tỷ đồng nhưng kết quả kinh doanh 10 quý gần đây rất trồi sụt; Thuduc House lỗ quý thứ 3 liên tiếp; Địa ốc Sài Gòn lãi khá nhưng kết quả kinh doanh 10 quý gần đây cũng rất trồi sụt. Trong khi đó, Phát triển nhà và đô thị Nam Hà Nội lãi không đáng kể, tương tự như các quý khác trong 10 quý gần đây; DIC Corp lãi không đáng kể kèm doanh thu thấp nhất 10 quý gần đây; Novaland lỗ hàng trăm tỷ đồng quý thứ 2 liên tiếp. Tương tự, Năm Bảy Bảy lãi không đáng kể trong quý gần nhất; Đầu tư kinh doanh nhà ghi nhận lãi quý II/2023 thấp nhất kể từ quý II/2022; Bất động sản Đất Xanh lỗ quý thứ 3 liên tiếp; Khải Hoàn Land ghi nhận lãi giảm quý thứ 2 liên tiếp và thấp nhất kể từ quý IV/2021.

Như vậy, việc thị giá nhiều cổ phiếu BĐS tăng rất mạnh trong thời gian qua phần lớn có động lực từ kỳ vọng về sự phục hồi của thị trường BĐS sau chuỗi chính sách mới từ Chính phủ.

“Con sóng cổ phiếu BĐS vừa qua là nhờ dòng tiền đầu cơ, kéo theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) của một bộ phận nhà đầu tư, trong khi triển vọng hồi phục còn xa”, ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Chi nhánh TP.HCM, Chứng khoán DSC nhận định.

Từ đó có thể thấy, nếu các chính sách này không tạo ra tác động tích cực đến thị trường BĐS nói chung và các doanh nghiệp BĐS nói riêng như kỳ vọng thì việc giá cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS rất có thể quay đầu điều chỉnh giảm mạnh.

Mặt khác, bà Trần Thị Lan Anh nhìn nhận, ở giai đoạn này, hiệu ứng chính sách đã đi vào giai đoạn cuối nên xu hướng dòng tiền vào nhóm cổ phiếu BĐS đã đạt đỉnh.

Bà Lan Anh chỉ rõ, "đạt đỉnh" ở đây không có nghĩa là nhóm cổ phiếu cổ phiếu BĐS đi xuống. Nhóm này sẽ có xu hướng đi ngang và tích lũy tại khu vực hiện tại để chờ những diễn biến mới.

“6 tháng đầu năm 2023 là câu chuyện BĐS hưởng lợi nhờ chính sách, nhưng 6 tháng cuối năm là câu chuyện của những doanh nghiệp, những ngành tăng trưởng về lợi nhuận và doanh thu hoặc có kỳ vọng bứt phá ở năm 2024”, chuyên gia của Mirae Asset nói.

Giới phân tích cho rằng, các chính sách được ban hành vừa qua có thể tháo gỡ một phần nút thắt, tuy nhiên cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để thị trường BĐS phục hồi.

Đơn cử, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đánh giá, Thông tư 06/2023/TT-NHNNN sửa đổi chỉ là bước đi tạm thời, có tính trì hoãn kéo dài để hỗ trợ cho quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp ngành BĐS.

“Chính sách tiền tệ nới lỏng cần hướng tới sự phát triển chung của nền kinh tế, tuy nhiên, thực tế nền kinh tế lại phụ thuộc lớn vào lĩnh vực BĐS. Vì vậy, việc tăng trưởng bền vững chỉ đạt được khi các chính sách và môi trường kinh doanh của lĩnh vực BĐS công khai, minh bạch và công bằng hơn”, VDSC lưu ý.

Cho nên, đối với nhóm cổ phiếu BĐS, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư vẫn nên lựa chọn xu hướng đầu tư trung và dài hạn vì hiện nay vẫn còn quá sớm để đánh giá thị trường BĐS đã được “rã đông” hay chưa, bởi thực tế triển khai các chính sách vẫn còn bỏ ngỏ và nhiều điểm nghẽn về pháp lý chưa được giải quyết triệt để.

Hải Giang