Đón luật mới, hết thời 'vàng thau lẫn lộn'

Thị trường đất nền sẽ được quản lý chặt chẽ hơn trong thời gian tới

Giao dịch đang tăng nhanh

Thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất. Từ nửa cuối năm 2023, niềm tin của nhà đầu tư hồi phục dần, thị trường cũng xuất hiện ngày một nhiều hơn những tín hiệu sáng, báo hiệu một chu kỳ mới bắt đầu mở ra. Minh chứng rõ ràng nhất là những tháng đầu năm 2024, nhiều phân khúc bất động sản có diễn biến sôi động, bao gồm cả đất nền.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2024, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa. Thị trường xuất hiện nhiều hơn các nhà đầu tư đi “săn” đất ở ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Mức giá giao dịch thành công đã ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. So với quý IV/2023, giá đất nền trong quý I/2024 đã tăng khoảng 5%, riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%.

Còn theo báo cáo thị trường thổ cư Hà Nội của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, trong quý I/2024, tại Hà Nội, giao dịch thổ cư đạt 9.800 căn, trong đó các giao dịch giá trị dưới 5 tỷ đồng chiếm tới 44%. Riêng lượng giao dịch trong tháng 3/2024 đạt xấp xỉ 5.000 căn, tăng 153% so với tháng 2/2024 và tăng 38% so với tháng12/2023, tập trung tại các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm, Long Biên, Gia Lâm, Hoàng Mai và Bắc Từ Liêm.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, giá nhà đất ở quận Nam Từ Liêm đang được rao bán với mức giá phổ biến là 143,5 triệu đồng/m2, tăng 6,1% so với cùng kỳ năm trước và là mức cao nhất trong 5 năm qua. Cụ thể, giá nhà riêng tại quận Nam Từ Liêm diện tích 30-40 m2, ngõ nhỏ, ô tô không vào được thuộc các khu vực Mễ Trì, Mỹ Đình, Trung Văn, Phú Đô… giá bán tăng từ mức 2,8-4.4 tỷ đồng/căn lên mức 3,4-4,8 tỷ đồng/căn, tương ứng tăng khoảng 21%. Những căn diện tích tương tự nhưng ô tô đỗ cửa giá cũng tăng từ mức 4,8-5,5 tỷ đồng/căn lên mức 5,2-7,5 tỷ đồng/căn, tương ứng tăng khoảng 16%.

Qua thời “vàng thau lẫn lộn”

Một trong những yếu tố thúc đẩy giao dịch đất nền tăng nhanh từ đầu năm 2024 tới nay được cho là xuất phát từ việc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ sớm có hiệu lực từ ngày 1/7/2024 (sớm hơn nửa năm so với kế hoạch). Khi đó, quy định mới sẽ cấm thực hiện hoạt động chia lô, tách thửa đất mới tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, sẽ có tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc không cho phép phân lô, bán nền đất.

Thực tế, ngay từ khi bắt đầu sửa luật, Nhà nước đã định hướng siết chặt hoạt động chia lô, tách thửa nhằm hạn chế tình trạng “sốt ảo” đất nền, góp phần ổn định thị trường bất động sản, khuyến khích phát triển dự án có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, đồng thời bảo vệ người mua nhà, hạn chế tranh chấp đất đai… Dù vậy, khi hoạt động này bị kiểm soát chặt chẽ hơn cũng sẽ khiến nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm hơn, do đó giá sẽ tăng.

Ngoài ra, với các dự án của chủ đầu tư có sản phẩm đất nền còn tồn đọng từ giai đoạn trước, nhiều ý kiến cho rằng, có thể sẽ được hưởng lợi trong giai đoạn hiện tại khi thị trường phục hồi và theo đó, đất nền dự án có thể sẽ được săn đón nhiều hơn.

Tuy nhiên, ông Trần Đại Nghĩa - chuyên gia chính sách pháp lý dự án đầu tư, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) cho rằng, điều này không dễ xảy ra. Theo ông Nghĩa, dù sở hữu lợi thế lớn khi có dự án đủ pháp lý, có sản phẩm đất nền phân lô, nhưng rõ ràng, sản phẩm còn sót lại đến thời điểm hiện tại cũng chứng tỏ, một là chủ đầu tư không có năng lực phát triển dự án tiếp, hai là chủ đầu tư không chuyên tâm với mảng bất động sản (thường là các chủ đầu tư tay ngang), mà cả với hai trường hợp này thì sản phẩm đều khó có thanh khoản tốt, khó có thể tăng giá mạnh, nên sự hấp dẫn với nhà đầu tư không cao.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Việt Nam cũng đánh giá, nhu cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ khiến giá đất nền tăng lên, nhưng khác với những chu kỳ trước, với việc hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, chu kỳ mới này sẽ không còn hiện tượng giá đất “sốt ảo”, tăng nóng, hạn chế xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản. Mặt khác, trong tương lai, khi thị trường thực sự hồi phục trở lại, sự khan hiếm này sẽ giúp những dự án đất nền đã được phê duyệt hay mở bán trước đó có cơ hội tăng giá và điều này sẽ hấp dẫn nhà đầu tư.

Trên thực tế, thời gian qua, xu hướng tìm kiếm các dự án đất nền đầy đủ pháp lý đã hình thành rất rõ nét. Ngoài những dự án cũ được triển khai bán hàng trở lại, nhu cầu đất đấu giá mới cũng tăng cao. Từ đầu năm 2024 đến nay, các huyện ngoại thành Hà Nội tổ chức thành công nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở và thu được số tiền lớn cho ngân sách nhà nước.

Chẳng hạn, UBND huyện Quốc Oai thu được 153 tỷ đồng, vượt gần 27 tỷ đồng so với giá khởi điểm khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 34 thửa đất trên địa bàn. Tương tự, UBND huyện Mê Linh tổ chức thành công phiên đấu giá quyền sử dụng đất đối với 30 thửa đất tại điểm X2, tổ dân phố số 4, thị trấn Quang Minh và khu Quán Chợ, thôn Bồng Mạc, xã Liên Mạc, thu về ngân sách hơn 130 tỷ đồng, cao hơn 60 tỷ đồng so với mức giá khởi điểm.

Cần quản lý đồng bộ hơn

Theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong những năm qua, đất phân lô, bán nền ngoài giải quyết nhu cầu cho một bộ phận người dân có thu nhập vừa phải thì cái giá phải trả là quá lớn.

“Có những thời điểm cả xã hội quay cuồng với đất phân lô, bán nền, tất cả chạy theo đất nền trong khi không có nhu cầu ở. Đất nền đã trở thành nơi tích trữ tiền không để làm gì cả, trong khi nền kinh tế luôn cần dòng tiền lưu thông. Tình trạng phân lô đất ồ ạt, lập dự án ma, tạo sóng ảo ngay trong rừng cao su ở khu vực Đông Nam Bộ hay đồi chè tại Lâm Đồng... là những câu chuyện rất đáng buồn. Bởi vậy, siết phân lô, bán nền sẽ ngăn chặn tình trạng sốt đất ảo, vẽ dự án ma như đã diễn ra trong những năm qua”, ông Võ nhấn mạnh.

Đồng quan triểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) phân tích, trong ngắn hạn, việc siết phân lô, bán nền có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền và giá có thể bị đẩy lên cao, nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất. Đồng thời, hạn chế lãng phí tài sản đất vốn đang ngày càng eo hẹp và trở nên đắt đỏ hơn.

Ở góc nhìn khác, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, khi siết chặt hoạt động chia lô, tách thửa có thể hạn chế tình trạng phân lô đất tràn lan, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên “co lại”. Theo đó, hoạt động mua bán đất nền thời gian tới sẽ chịu tác động nhất định và giai đoạn đầu thị trường có thể sẽ khó khăn.

“Khi quy định được thực thi, khả năng xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền rao bán đến từ những nhà đầu tư lỡ ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời. Ngược lại, lô đất nền tách thửa có giấy chứng nhận ở địa phương bị cấm phân lô thì giá bị đẩy lên... Sự thay đổi này không chỉ tác động đến một nhóm người nhỏ, bởi tại đô thị loại II và III, lượng nhà đầu tư tham gia đầu tư đất nền rất lớn do có tính thanh khoản tốt. Bởi vậy, trong thời điểm chuyển giao này, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ trước khi bỏ vốn vào đất nền”, ông Tuấn nói.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, quy định mới tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ví như “phễu lọc” loại bỏ doanh nghiệp chỉ xin đất, sau đó phân lô, bán nền rồi bỏ hoang mà không đem lại hiệu quả kinh tế cho đất nước. Dù vậy, các hoạt động chia lô, tách thửa đất vẫn cần được quản lý đồng bộ hơn. Đồng thời, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng cần được quy định cụ thể, rõ ràng để tránh tình trạng “thổi giá” đất nền bằng những hình thức khác sau này.

Linh Việt