ĐBQH HOÀNG MINH HIẾU: LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) - ĐÁNH ĐẤU NHIỀU ĐIỂM NHẤN TRONG LỊCH SỬ LẬP PHÁP CỦA QUỐC HỘI VIỆT NAM

TS.Hoàng Minh Hiếu- Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, ĐBQH tỉnh Nghệ An

Phóng viên: Một nội dung được quan tâm nhiều nhất đối với người dân, doanh nghiệp tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 là việc Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đánh giá, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua sẽ tạo khuôn khổ pháp lý hoàn thiện về đất đai, từ đó giải quyết những điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực đất đai, tiếp thêm động lực cho thị trường bất động sản. Ông có nhận định gì về ý nghĩa của việc thông qua đạo luật quan trọng này?

TS.Hoàng Minh Hiếu- Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, ĐBQH tỉnh Nghệ An: Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 vừa qua đánh đấu nhiều điểm nhấn trong lịch sử lập pháp của Quốc hội nước ta. Lần đầu tiên có một đạo luật được xem xét, thông qua tại 4 kỳ họp của Quốc hội. Số lượng các đại biểu Quốc hội đăng ký phát biểu ý kiến tại các phiên thảo luận của Quốc hội cũng cao kỷ lục, có những phiên có trên 160 đại biểu Quốc hội đăng ký phát biểu. Số lượng ý kiến của người dân tham gia vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trong quá trình lấy ý kiến nhân dân cũng đạt trên 12 triệu lượt ý kiến. Những con số đó phần nào cho thấy tầm quan trọng cũng như sự quan tâm sâu sắc của các tầng lớp cử tri đối với việc thông qua đạo luật này.

Bên cạnh đó, quá trình xem xét, thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã thể hiện rất rõ tinh thần đổi mới hoạt động lập pháp theo quy định của Nghị quyết số 27-NQ/TW về tiếp tục xây dựng, hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam trong giai đoạn mới. Theo đó, nội dung của dự thảo Luật Đất đai được xem xét, quyết định dựa trên nguyên tắc “những vấn đề thực tiễn đòi hỏi, đã rõ, được thực tiễn chứng minh là đúng, có sự thống nhất cao thì cương quyết thực hiện; những vấn đề chưa rõ, còn nhiều ý kiến khác nhau thì tiếp tục nghiên cứu, tổng kết thực tiễn, thực hiện thí điểm khi cơ quan có thẩm quyền cho phép; những chủ trương đã thực hiện, nhưng không phù hợp thì nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi kịp thời”. Dựa trên nguyên tắc này, nhiều nội dung của dự thảo Luật được đánh giá là có độ phức tạp cao, liên quan đến nhiều quan điểm, ý kiến khác nhau nhưng qua nhiều lần trao đổi, thảo luận, đã đạt được sự đồng thuận, tìm được phương án phù hợp để quy định vào dự thảo, trình Quốc hội thông qua.

Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5

Điểm đặc biệt nữa trong việc thông qua dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này là cùng với dự thảo Luật Đất đai, Quốc hội cũng đã xem xét, sửa đổi, bổ sung hai đạo luật có liên quan mật thiết là Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Điều này đã tạo điều kiện thiết lập một khuôn khổ chính sách đồng bộ, thống nhất về thị trường bất động sản, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Về nội dung, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các chủ trương, đường lối của Đảng về phát huy nguồn lực đất đai được thể hiện tập trung trong Nghị quyết Đại hội 13 của Đảng và đặc biệt là Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” với những quan điểm chỉ đạo như: đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất quan trọng, là nền tảng của an ninh quốc phòng, là nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế - xã hội; đất đai được quản lý thống nhất, sử dụng hợp lý, hiệu quả, bền vững, vì lợi ích quốc gia, công cộng, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; Nhà nước có chính sách sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, công bằng, công khai, minh bạch, phòng ngừa và chống thất thu, thất thoát tài nguyên đất.

Đồng thời, dự thảo luật đã khắc phục những bất cập, hạn chế của Luật Đất đai năm 2013 như quy định rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; sửa đổi, bổ sung các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm công bằng, minh bạch, đúng pháp luật; nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, ngăn chặn tình trạng lãng phí, thất thoát tài nguyên đất; tạo lập khuôn khổ pháp lý cho phát triển đất đai bền vững.

Phóng viên: Theo ông, đâu là những điểm nhấn nổi bật, đột phá của Luật mới so với luật cũ nhằm bảo đảm “nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất”?

TS.Hoàng Minh Hiếu- Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, ĐBQH tỉnh Nghệ An: Để bảo đảm nguyên tắc nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao, Luật Đất đai (sửa đổi) đã có những quy định mới so với Luật Đất đai năm 2013, trong đó có những điểm nổi bật như:

Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2024 đã có những quy định cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm sử dụng đất hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng để thực hiện quản lý nhà nước về đất đai, làm cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh. Luật Đất đai 2024 có những thay đổi nhằm khắc phục những bất cập, tồn tại trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay, góp phần nâng cao hiệu quả và tiết kiệm sử dụng đất đai, trong đó có quy định hạn chế tình trạng “quy hoạch treo” nhằm tạo cơ sở cho việc tăng cường hiệu quả của công tác quản lý, sử dụng đất đai.

Thứ hai, Luật Đất đai năm 2024 đã có những quy định về đổi mới cơ chế xác định giá đất. Theo đó, giá đất được xác định theo 4 phương pháp: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh. Các phương pháp định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, sử dụng các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng, trúng đấu giá, thu nhập từ đất, chi phí phát triển đất v.v…. để phản ánh đúng giá trị của đất đai và các yếu tố ảnh hưởng. Điều này sẽ giúp người sử dụng đất có cái nhìn rõ ràng về giá trị đất, từ đó có thể lựa chọn cách thức sử dụng đất phù hợp, tận dụng tối đa tiềm năng của đất, tránh lãng phí hoặc bỏ hoang đất.

TS.Hoàng Minh Hiếu- Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, ĐBQH tỉnh Nghệ An cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) ra đời đã đánh đấu nhiều điểm nhấn trong lịch sử lập pháp của Quốc hội Việt Nam

Thứ ba, Luật Đất đai 2024 đã có nhiều quy định nhằm tăng cường công khai, minh bạch trong quản lý đất đai, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp trong việc tiếp cận thông tin về đất đai. Theo quy định của Luật, các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giá đất; các dự án, công trình sử dụng đất; thông tin về người sử dụng đất... phải được công khai, minh bạch trên cổng thông tin điện tử của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này cũng giúp người dân, doanh nghiệp có thể giám sát được công tác quản lý, sử dụng đất nhằm đạt mục đích tiết kiệm, hiệu quả hơn.

Thứ tư, Luật đã có những quy định về phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho chính quyền địa phương các cấp trong quản lý đất đai. Theo đó, một số nội dung trước đây thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Chính phủ nay được phân cấp, phân quyền cho cấp tỉnh, cấp huyện. Đi cùng với đó, Luật cũng có những quy định rõ trách nhiệm của các cấp chính quyền trong việc thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn của mình. Điều này giúp giảm đầu mối, giảm trung gian, tăng cường tính chủ động, sáng tạo của chính quyền địa phương trong quản lý đất đai, góp phần kịp thời đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế.

Thứ năm, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều quy định cụ thể nhằm đảm bảo quyền sử dụng đất của người dân, tăng cường quyền tự chủ của người sử dụng đất, khuyến khích đầu tư, phát triển kinh tế. Chẳng hạn, Luật đã bổ sung hình thức sử dụng đất đa mục đích để người dân có thể thuận lợi hơn trong việc đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế - xã hội; bổ sung các quy định làm rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quyền thuê trong hợp đồng thuê đất để mở rộng việc áp dụng hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, tạo điều kiện cho nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả. Ngoài ra, các quy định của Luật cũng xuyên suốt nguyên tắc đơn giản hóa thủ tục hành chính về quản lý đất đai nhằm giảm thiểu chi phí tuân thủ luật, tăng cường hiệu quả của việc sử dụng đất đai.

Phóng viên: Một nội dung nhận được nhiều sự quan tâm đối của Luật Đất đai (sửa đổi) là quy định về sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Theo đó, Luật đã tiếp cận gần hơn với nguyên tắc thị trường là để cho hai bên thỏa thuận với nhau trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Nhà nước chỉ thu hồi trong 31 trường hợp. Theo ông, quy định của Luật đã đáp ứng được đầy đủ mong muốn của cộng đồng doanh nghiệp và người dân hay chưa?

TS.Hoàng Minh Hiếu- Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, ĐBQH tỉnh Nghệ An: Ngay sau khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 thì các nội dung của dự thảo luận đã được dư luận của cử tri, của người dân và cộng đồng doanh nhiệp đánh giá rất cao. Thậm chí, có ý kiến cho rằng Luật Đất đai vừa được Quốc hội thông qua cùng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản là những đạo luật tốt nhất trong lĩnh vực này trong nhiều nhiệm kỳ gần đây. Bên cạnh đó cũng có những ý kiến thể hiện những mong muốn nhiều hơn nữa đối với Luật Đất đai vừa được thông qua.

Tuy nhiên, như Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã nhiều lần nhấn mạnh, nội dung của Luật Đất đai liên quan đến lợi ích của nhiều bên khác nhau, lợi ích của bên này chưa hẳn đã thống nhất với lợi ích của bên kia. Do vậy, mong muốn của các bên thì nhiều nhưng phải đặt trong tổng hòa lợi ích chung của xã hội. Trong đợt sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai lần này, cộng đồng doanh nghiệp có thể có những mong muốn đổi mới mạnh mẽ hơn như việc cho phép nhận chuyển nhượng các loại đất khác ngoài đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại; được thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ ở ngân hàng thương mại trong nước… Nhưng đây đều là những vấn đề phức tạp, cần được nghiên cứu kỹ lưỡng và trước mắt có thể được thí điểm ở một phạm vi nhất định trước khi được tổng kết, đánh giá và pháp điển hóa thành quy định của Luật.

Phóng viên: Một nội dung đáng chú ý trong luật là quy định rằng bảng giá đất sẽ được xây dựng hằng năm, được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Theo ông, việc quy định này trong luật có bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường, hạn chế đầu cơ đất, ngăn chặn tình trạng găm đất, đầu cơ đất để mua đi bán lại kiếm lời?

TS.Hoàng Minh Hiếu- Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, ĐBQH tỉnh Nghệ An: Như đã đề cập ở trên, quy định về bảng giá đất là một trong những nội dung mới trong Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất sẽ được ban hành theo từng năm thay vì định kỳ 05 năm/lần như quy định của Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra, trong trường hợp cần thiết thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định việc điều chỉnh bảng giá đất. Điều này nhằm tránh sự chênh lệch giữa bảng giá đất và giá đất trên thị trường, đồng thời tăng cường tính đồng bộ, liên kết, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng, quy hoạch quốc phòng, an ninh. Đặc biệt lưu ý là giá trong bảng giá đất cũng được sử dụng để tính thuế thu nhập cá nhân trong quá trình chuyển nhượng đất đai, góp phần hạn chế tình trạng kê khai “hai giá”. Ngoài ra, việc bảng giá đất được xây dựng và công bố theo định kỳ như vậy cũng sẽ giúp tăng cường sự minh bạch, công khai, rõ ràng về giá đất, giúp người dân và doanh nghiệp có thể tham khảo, so sánh, lựa chọn khi giao dịch đất đai. Qua đó, sẽ góp phần hạn chế tình trạng găm đất, đầu cơ đất để mua đi bán lại kiếm lời, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp và sự phát triển bền vững của đất nước.

TS.Hoàng Minh Hiếu- Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho biết, với sự ban hành đồng bộ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai trong đó có những quy định đột phá, gỡ bỏ những vướng mắc của thị trường bất động sản, người dân và doanh nghiệp kỳ vọng sẽ tạo môi trường pháp lý minh bạch, đồng bộ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh

Tuy nhiên, việc quy định này có được thực hiện hiệu quả hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, như việc xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất, bản đồ địa chính số, cơ chế, chính sách, quy trình, thẩm quyền, trách nhiệm, thời hạn xác định, ban hành, công bố, áp dụng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất của từng cấp, từng địa phương. Ngoài ra, còn cần có sự giám sát, kiểm tra, đánh giá, xử lý vi phạm của cơ quan nhà nước, cộng đồng và dư luận xã hội.

Phóng viên: Mặc dù Luật Đất đai (sửa đổi) đã được thông qua, nhưng để dự án Luật đi vào thực tiễn cũng phải cần một khoảng thời gian dài nữa, ông nhận định như thế nào về tình hình thị trường bất động sản trong năm 2024?

TS.Hoàng Minh Hiếu- Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, ĐBQH tỉnh Nghệ An: Diễn biến của thị trường bất động sản thường chịu tác động của rất nhiều yếu tố khác nhau trong đó có yếu tố về khuôn khổ pháp lý. Với sự ban hành đồng bộ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai trong đó có những quy định đột phá, gỡ bỏ những vướng mắc của thị trường bất động sản thì người dân và doanh nghiệp kỳ vọng sẽ tạo môi trường pháp lý minh bạch, đồng bộ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Tuy nhiên, do các luật mới chỉ có hiệu lực từ năm 2025, thị trường bất động sản năm 2024 có thể chịu ảnh hưởng bởi tâm lý chờ đợi của các nhà đầu tư và người mua nhà. Đặc biệt, để đưa các quy định của các luật vào thực thi trên thực tế còn cần ban hành hàng loạt các nghị định, thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành. Do vậy, tác động tích cực của các đạo luật này đến thị trường bất động sản có thể chỉ đến vào những tháng cuối của năm 2024. Nhưng nhìn chung, chúng ta có cơ sở để hi vọng khi các đạo luật này khi có hiệu lực thi hành sẽ thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, góp phần đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng sự mong chờ của cộng đồng doanh nghiệp và người dân.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn ông!

Thu Phương - Nghĩa Đức