Đất nền đang 'ấm' dần lên, nhà đầu tư vẫn nên cân nhắc

Thị trường đất nền đang có tín hiệu tích cực trong những tháng đầu năm 2024. Nhiều giao dịch đất nền đầy đủ pháp lý, giá dưới 2 tỷ đồng chốt thành công trở lại. Chia sẻ về tình hình giao dịch 2 tháng đầu năm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho biết từ đầu tháng 12 năm ngoái khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được tích cực thảo luận, giới đầu tư đất nền đã bắt đầu rục rịch trở lại thị trường.

Ông Tuấn cho rằng, qua khảo sát với hơn 10 doanh nghiệp môi giới đầu tư đất nền tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An, các doanh nghiệp đều chia sẻ số lượng giao dịch đất nền tăng lên. Trong đó, hầu hết tập trung vào những lô đất có pháp lý chuẩn chỉnh dưới 2 tỷ đồng nằm trong bán kính 60 km xung quanh TP HCM.

Ông Tuấn cũng nhận định những người mua bán đất nền giai đoạn này đều là những người vừa mới đáo hạn tiền gửi tiền kiệm và có số vốn khoảng 1-2 tỷ đồng. Với số tiền này nếu đầu tư chỉ có vàng và đất nền, mà vàng lại đang tăng cao, nên họ chuyển sang mua đất nền để tích sản.

Thị trường đất nền sôi động trở lại. Ảnh BĐS.

Theo Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản về các xu hướng cuối năm vừa qua của Batdongsan.com.vn cho thấy, 61% người tham gia khảo sát có dự định mua bất động sản trong một năm tới. Trong số đó, 59% có nhu cầu mua để đầu tư và đất nền là loại hình được người mua tiềm năng hướng đến nhiều nhất (40%), sau đó mới đến chung cư (28%) và nhà riêng (21%).

Điều này đã chứng tỏ "đất nền" vẫn là một trong những phân khúc ưa chuộng của người dân Việt Nam về khả năng đầu tư, đem lại khoảng tiền lớn. Lượng giao dịch đất nền bắt đầu có xu hướng tăng nhanh trở lại, dù giá bán toàn thị trường bất động sản chưa có sự chuyển biến rõ rệt.

Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây cũng chỉ ra rằng, đất nền trong thời gian qua đã trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ sâu từ 30% đến 50% nhưng vẫn ế. Đây chỉ là mức giảm so với thời kỳ ‘đỉnh sốt’, chưa thực sự tiệm cận sát so với giá trị thực.

Trong quý cuối năm 2023, lượng tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ có xu hướng giảm mạnh, nhưng phân khúc đất nền lại ngược chiều tăng lên. So với thời kỳ trước, đất nền rất khó xảy ra tình trạng ‘sốt nóng’. VARS thông tin, thị trường đất nền tỉnh hiện vẫn trong giai đoạn ảm đạm, thanh khoản kém, giá bán tiếp tục giảm ở nhiều nơi.

Nhà đầu tư cân nhắc khi xuống tiền

Nhìn nhận về thị trường, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng, năm 2024, về tổng thể thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc. Tuy nhiên, thị trường đã vượt qua giai đoạn "bĩ cực" nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra.

Theo ông Phong, do quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và thanh khoản xuống thấp suốt năm nay nên phân khúc này cũng cần nhiều thời gian hơn trong việc hồi phục. Dự báo khoảng cuối năm sau, đất nền mới có thể đảo chiều.

Đồng quan điểm trên, ông Đinh Minh Tuấn dự báo thời gian tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn, đặc biệt với những lô đất lớn. Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

Tuy nhiên, xét về dài hạn, vị chuyên gia này cũng cho rằng, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ quay trở lại. Lý do bởi giá bất động sản còn phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. "Do gắn với tư duy “tấc đất tấc vàng” nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy cũng không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng năm 2024.

Nhà đầu tư cần cân nhắc kĩ trước khi đầu tư vào phân khúc đất nền trong năm 2024. Ảnh BĐS.

Với câu chuyện có nên đầu tư đất nền trong năm nay, các chuyên gia cho rằng, phải đến quý II-III/2024 thị trường mới thực sự có chuyển biến rõ nét. Hiện tại vẫn đang là giai đoạn thăm dò và chờ đợi. Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia phân khúc đất nền ở thời điểm này. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì thời gian này là lúc thích hợp để tìm kiếm cơ hội.

Ngoài ra việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ chặt chẽ hơn sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) đi vào hiệu lực từ đầu năm 2025. Do vậy, nhà đầu tư đất nền nên tìm đến những khu vực có quy hoạch 1/500 đã hoàn thiện, có đủ hạ tầng và sổ đỏ, hoặc xây dựng theo mẫu đã được hoàn công.

Ông Đinh Minh Tuấn lại cho rằng hiện tại là thời điểm thích hợp để săn tìm quỹ đất đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên lựa chọn những lô đất nền có giá vừa phải, dưới 2 tỷ đồng, có pháp lý đầy đủ và có sổ chủ quyền. Ông dự báo nhóm này sẽ ghi nhận giao dịch tăng lên trong thời gian tới.

Khi các Luật sửa đổi cùng được áp dụng từ ngày 1/1/2025, nguồn cung đất nền sẽ ít hơn bởi các chủ đầu tư bị hạn chế phân lô bán nền. Lúc này, giá đất nền có thể sẽ sang một chu kỳ tăng giá mới. Trong các lần điều chỉnh luật trước đây, đất chỉ tăng chứ không giảm. Năm 2024-2025 có thể là cơ hội cho người dùng cuối cùng, đặc biệt là những người có nhu cầu thực nhưng vẫn là giai đoạn khó khăn cho chủ đầu tư. Do vậy nhà đầu tư nên suy xét cẩn trọng trước khi xuống tiền.

Dự báo về thị trường phân khúc đất nền trong năm 2024, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, những vướng mắc pháp lý đang dần được tháo gỡ tuy nhiên bất động sản nói chung, đất nền nói riêng đều đang ghi nhận sự chuyển biến tích cực về số lượng giao dịch.

Ông Quang chia sẻ thêm, nhu cầu phân khúc đất nền sẽ tăng lên khi những khó khăn được tháo gỡ, các kênh huy động vốn được khơi thông, thị trường bất động sản phục hồi hoàn toàn trở lại. Bởi lẽ về lâu về dài thì đất nền vẫn tạo ra sức hút lớn đối với các nhà đầu tư, do vậy giá bán sẽ tiếp tục biến động trong thời gian tới.

Tuy nhiên, vị này nhấn mạnh, so với đất nền tại thành phố lớn thì đất nền tỉnh sẽ chậm hơn một nhịp, phải qua năm 2024 mới có tín hiệu.

Các chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên, các nhà đầu tư nên đánh giá tính hợp lý về vị trí, giá bán hiện tại liệu đã tương xứng nhau chưa mới nên quyết định xuống tiền mua đất nền hoặc ngay cả các bất động sản khác.

Hơn nữa, những người đang có dự định mua đất nền cần tìm hiều tính pháp lý của mảnh đất, các thông tin quy hoạch xây dựng hạ tầng sao chuẩn xác và đặc biệt là chuẩn bị lộ trình chi trả tiền mua đất một cách cẩn thận, để tránh các trường hợp rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính.