Đất nền đã qua thời gian ngủ đông nhưng khó 'sốt' trở lại

Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn, lượng tìm mua nhà đất toàn quốc bắt đầu đi lên từ dịp Tết Nguyên đán 2024, cụ thể số liệu quan tâm bắt đầu tăng từ mùng 2 Tết và giữ nhịp tăng khá mạnh, đến mùng 10 Tết đạt mức tăng 124% so với 1 tuần trước Tết.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, trong tháng 1/2024, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng 110%, đất dự án tăng 77% so với cùng kỳ năm trước, còn chung cư tăng 71%. Ở TP HCM cũng tương tự, khi nhu cầu tìm kiếm tăng từ 71% – 73% đối với đất nền, đất dự án và chỉ tăng 59% đối với chung cư.

Trong 3 tháng qua, giao dịch đất nền có sự tăng trưởng rõ nét. Theo thông tin từ nhiều đơn vị môi giới phân khúc này, đã xuất hiện làn sóng săn mua đất nền số lượng lớn từ nhóm nhà đầu tư phía Bắc và cả những nhà đầu tư "tay to" đổ về TP HCM và các khu vực vùng ven.

Phân khúc đất nền đã qua giai đoạn "ngủ đông". Ảnh BĐS.

Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận xét: “Chúng tôi từng đưa ra dự báo đất nền khả năng là phân khúc có sự cải thiện chậm nhất thị trường, sớm nhất phải từ cuối năm 2024 trở đi mới có tín hiệu. Tuy nhiên phân khúc này đã cho thấy sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua” đã trở lại. Trong 3 tháng đầu năm thị trường xuất hiện càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Động thái này có thể đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn những dự báo trước đó, có thể là từ quý II năm nay”, ông Tuấn nhận xét.

Theo ông, hiện nay giá đất nền vẫn đang ổn định, nhưng càng về cuối quý I, số lượng các nhà đầu tư có sẵn tiền đi gom hàng và đi tìm mua đất nên càng nhiều lên. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng. Nhiều đơn vị môi giới đất nền cũng đã xác nhận là giá đất nền có sự điều chỉnh ngay trong tháng 3 này.

Lý giải cho nhận định trên, ông Đinh Minh Tuấn, cho biết sự hồi phục sớm của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi hai yếu tố là sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025 và sự “bão hòa” của các kênh đầu tư khác.

Cụ thể hơn, theo ông Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đến thị trường đất nền khá nhiều từ năm 2024 trở đi. Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm ý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ diễn biến tăng lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này mà sẽ bắt đầu đi săn đất nền trước khi luật mới áp dụng.

Đất nền khó "sốt" ảo như trước đây

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cho biết, số liệu công bố trong báo cáo được đơn vị thống kê riêng về nguồn cung mới của phân khúc đất nền, chỉ tính những dự án đã có quy hoạch 1/500, quy mô trên 2 ha và không tính những sản phẩm phân lô lẻ hay tự tách thửa.

Dự đoán về diễn biến của phân khúc đất nền trong thời gian tới, ông Võ Hồng Thắng cho rằng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai Luật Đất đai đã được thông qua gần đây, hoạt động phân lô bán nền sẽ được quản lý chặt chẽ hơn.

Cụ thể, luật mới quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group. Ảnh DKRA.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến tháng 9/2023, cả nước có 2 đô thị đặc biệt (TP HCM và Hà Nội), 22 đô thị loại I, 35 đô thị loại II, 46 đô thị loại III và 94 đô thị loại IV. Điều này có nghĩa, luật mới đã siết thêm 81 đô thị (gồm đô thị loại II và loại III) trên cả nước trong việc phân lô bán nền.

Ông Thắng phân tích: "Điều này cho thấy Nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế việc phân lô bán nền. Tôi cho rằng điểm mới chính sách này sẽ tác động rất nhiều đến diễn biến phân khúc đất nền trong thời gian tới.

Nguồn cung đất nền mới sẽ ngày càng khan hiếm. Trong tương lai khi thị trường hồi phục trở lại (giai đoạn 2025 - 2026) thì sự khan hiếm này sẽ giúp những dự án đã được phê duyệt hay đã mở bán sẽ có cơ hội tăng giá với mức độ nhất định, tiềm năng tăng giá của những dự án đó sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Còn xét trong bối cảnh hiện giờ, khi thị trường vẫn còn đang khó khăn thì việc chính sách mới khiến nguồn cung khan hiếm sẽ chưa có sự ảnh hưởng quá nhiều.

Sức cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ khiến giá đất nền gia tăng. Song khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ bất mới lần này sẽ không còn hiện tượng sốt ảo, giá tăng nóng, hạn chế xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản. Thị trường đang ngày càng phát triển theo hướng ổn định và bền vững.

Dự báo về thị trường phân khúc đất nền trong năm 2024, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, những vướng mắc pháp lý đang dần được tháo gỡ tuy nhiên bất động sản nói chung, đất nền nói riêng đều đang ghi nhận sự chuyển biến tích cực về số lượng giao dịch.

Ông Quang chia sẻ thêm, nhu cầu phân khúc đất nền sẽ tăng lên khi những khó khăn được tháo gỡ, các kênh huy động vốn được khơi thông, thị trường bất động sản phục hồi hoàn toàn trở lại. Bởi lẽ về lâu về dài thì đất nền vẫn tạo ra sức hút lớn đối với các nhà đầu tư, do vậy giá bán sẽ tiếp tục biến động trong thời gian tới.

Tuy nhiên, vị này nhấn mạnh, so với đất nền tại thành phố lớn thì đất nền tỉnh sẽ chậm hơn một nhịp, phải qua năm 2024 mới có tín hiệu.