Cổ phiếu bất động sản 'chòng chành' lội ngược dòng

Từ đầu năm đến nay, khoảng hơn 1/3 trong số 50 cổ phiếu tăng mạnh nhất trên sàn HoSE có khối lượng giao dịch trung bình hơn 50.000 đơn vị là cổ phiếu bất động sản. Nếu tính thêm cả doanh nghiệp xây dựng thì có tới gần một nửa cổ phiếu trong nhóm tăng mạnh nhất là cổ phiếu nhóm này. Sự kỳ vọng về chính sách giúp cổ phiếu nhóm này liên tiếp có những đợt sóng tăng nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn lo ngại về tính ổn định khi các vẫn đề cơ bản của doanh nghiệp và thị trường vẫn chưa cải thiện.

“Lội ngược dòng” nhờ hiệu ứng thông tin tích cực

Quan sát diễn biến trên thị trường chứng khoán trong thời gian qua cho thấy, nhóm cổ phiếu của nhà đất, xây dựng tăng mạnh bởi hàng loạt thông tin chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Cụ thể, sau khi Nghị quyết 33 được ban hành, cổ phiếu của một số doanh nghiệp có dự án được gỡ rối về mặt pháp lý đã tăng giá mạnh và đây cũng là nhóm hỗ trợ tốt nhất cho chỉ số chung.

Có thể kể đến các mã tăng hơn 100% kể từ đầu năm như QCG (Quốc Cường Gia Lai) tăng 165%, VPH (Vạn Phát Hưng) tăng 139%, TDH (Thuduc House) tăng 102%. Một số mã có mức tăng gần 100% như SGR (Địa ốc Sài Gòn) tăng 99%, NHA (Phát triển nhà và đô thị Nam Hà Nội) tăng 97%, CIG (Coma 18) tăng 96%, HQC (Địa ốc Hoàng Quân) tăng 90%…

Cổ phiếu bất động sản đang bay cao nhờ hiệu ứng thông tin chính sách. Ảnh minh họa: Lê Vũ

Nhóm doanh nghiệp năm ngoái gặp các vấn đề lớn về nợ trái phiếu thì năm nay cũng có đà bật tăng trở lại khi Nghị định 08/2023 cho phép gia hạn trái phiếu đến hạn. Trên thực tế cũng có nhiều doanh nghiệp vận dụng chính sách và thương thảo với trái chủ để gia hạn thành công các lô trái phiếu làm “đòn bẩy” tâm lý cho đà tăng giá cổ phiếu.

Trong đó đáng kể nhất là mã cố phiếu NVL (Novaland) tăng 100% sau khi tạo đáy ở mức gần 11.000 đồng/cổ phiếu hồi tháng 3. Mã PDR (Phát Đạt) tăng 150% từ đáy quanh 10.000 đồng/cổ phiếu cũng trong tháng 3. Tương tự, cũng trong khoảng thời gian tương tự, cổ phiếu DXG (Tập đoàn Đất Xanh) tăng 69%, BCG (Bamboo Capital) tăng 63%, DIG (Dic Corp) tăng 82%, DXS (Đất Xanh Service) tăng 50%, KHG (Khải Hoàn Land) tăng 46%… Trong khi đó, chỉ số VN-Index chỉ tăng 8,4% trong cùng khoảng thời gian.

Gần đây, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 10/2023 ngưng thi hành một số quy định tại Thông tư số 06 đã giúp cổ phiếu bất động sản nhanh chóng lấy lại vị thế tăng sau phiên sập nặng khiến VN-Index mất 55 điểm (18-8). Khi các quy định này ngưng thi hành, bất động sản, xây dựng được cho là những ngành được hưởng lợi nhiều nhất. Bởi lẽ, trước đó, nhiều ý kiến cho rằng, Thông tư 06 có những điều khoản làm hạn chế dòng tiền tín dụng đổ vào doanh nghiệp bất động sản.

Theo các chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán ACB, việc thị giá nhiều cổ phiếu bất động sản tăng rất mạnh trong thời gian qua phần lớn có động lực từ kỳ vọng về sự phục hồi của thị trường sau chuỗi chính sách mới từ Chính phủ. Con sóng cổ phiếu bất động sản vừa qua là nhờ dòng tiền đầu cơ, kéo theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội của một bộ phận nhà đầu tư.

Dù vậy vẫn phải nhìn nhận rằng, mặt bằng giá cổ phiếu bất động sản đã tăng rất cao trong thời gian qua và phần nào vượt quá kết quả kinh doanh thực tế cũng như triển vọng phục hồi của ngành này. Ở giai đoạn này, hiệu ứng chính sách đã đi vào giai đoạn cuối nên xu hướng dòng tiền vào nhóm cổ phiếu bất động sản gần như đạt đỉnh và sẽ cần thêm thời gian để tích lũy. Nếu các chính sách này không tạo ra tác động tích cực đến thị trường và các doanh nghiệp như kỳ vọng thì việc giá cổ phiếu của nhóm này rất có thể quay đầu điều chỉnh.

“Chòng chành” đà tăng trưởng cuối năm

Hiệu ứng thông tin đang giúp nhóm cổ phiếu bất động sản thăng hoa về thị giá trong hơn nửa năm qua. Càng về cuối năm, kết quả kinh doanh, tình trạng tài chính, tiến độ giải quyết vấn đề về nợ của doanh nghiệp sẽ bộc lộ rõ hơn có thể khiến đà tăng của nhóm cổ phiếu này trở nên trắc trở hơn.

Gần đây, nhiều doanh nghiệp công bố báo cáo soát xét bán niên với các khoản lợi nhuận tụt giảm, thậm chí là giảm sâu cả ngàn tỉ đồng so với báo cáo tự lập. Điều này cũng cho thấy thị trường bất động sản vẫn chưa phải đạt trạng thái lý tưởng dù được hỗ trợ rất lớn từ chính sách. Sự trầm lắng của thị trường bất động sản trong hơn một năm qua trong khi thị trường tài chính biến động không thuận đã khiến nhiều doanh nghiệp lao đao.

Thực tế, lãi suất giảm dần là một yếu tố hỗ trợ nhu cầu bất động sản, nhưng tăng trưởng kinh tế vẫn yếu khiến dòng tiền của nhiều hộ gia đình bị ảnh hưởng. Trong khi đó, lượng cung bất động sản chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, khiến người mua nhà duy trì tâm lý chờ đợi, chứ chưa mạnh dạn xuống tiền mua.

Thị trường bất động sản vẫn chưa đạt trạng thái tốt để phục hồi. Ảnh minh họa: DNCC

Trong báo cáo mới đây, nhóm phân tích Chứng khoán VNDirect đánh giá, triển vọng kinh doanh và sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản trong 6 – 12 tháng tới là chưa khả thi. Thanh khoản vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi tâm lý thị trường.

Rủi ro thanh khoản trong nửa cuối năm 2023 vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản. VNDriect ước tính, trong nửa cuối năm 2023, lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản đạt 65.900 tỉ đồng. Trong năm 2024, con số này là 124.200 tỉ đồng.

Nhiều đơn vị nghiên cứu cũng dự báo, lợi nhuận của các công ty bất động sản dự kiến sẽ giảm so với năm 2022 do giả định doanh thu bán trước (pre-sales) thấp. Bởi lợi nhuận năm nay chủ yếu đến từ các dự án đã bán từ trước, trong khi tỷ lệ hấp thụ vẫn còn yếu. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh chỉ là một yếu tố cần xem xét, thị trường chứng khoán là thị trường của kỳ vọng và sự vận động giá cổ phiếu có thể vẫn tích cực khi mặt bằng lãi suất đã hạ thấp.

Các nhà đầu tư được khuyến nghị nên tập trung vào những doanh nghiệp uy tín thể hiện được những thế mạnh như có quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý và sẵn sàng chào bán trong giai đoạn 2023-2025. Bên cạnh đó là các doanh nghiệp có sản phẩm phát triển hướng đến phân khúc bình dân và tầm trung với sức khỏe tài chính lành mạnh (bao gồm đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) để có năng lực tốt vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường.

Thực tế cho thấy, 6 tháng đầu năm 2023 là giai đoạn bất động sản hưởng lợi nhờ hiệu ứng thông tin chính sách tác động nhiều đến giá cổ phiếu. Nhưng nửa cuối năm sẽ là câu chuyện về kinh doanh của và mức độ hiệu quả của kế hoạch tái cấu trúc doanh nghiệp phản ánh lên sàn chứng khoán ra sao. Nhìn khách quan, các yếu tố như thanh khoản của thị trường, độ thẩm thấu chính sách và sức khỏe tài chính của doanh nghiệp sẽ đóng vai trò quan trọng trong xu hướng giá cổ phiếu về cuối năm.

V.Dũng