'Cổ đất' chưa kịp nóng đã nguội?

Thị trường chứng khoán vừa trải qua tuần 10-14/4 điều chỉnh sau 3 tuần tăng liên tiếp, chỉ số VN-Index giảm 17 điểm, về sát mốc 1.050 điểm. Đây cũng là vùng thấp nhất kể từ cuối tháng 3 đến nay. Trong đó, sự đứt mạch “lên đồng” của nhóm dẫn dắt thị trường - cổ phiếu bất động sản là một trong những yếu tố “nhấn chìm” thị trường chung.

Có dấu hiệu bị bán tháo

Đáng chú ý, thị trường chốt phiên cuối tuần (14/4) bằng một phiên giảm mạnh nhất, thậm chí chỉ số VN-Index lọt top những chỉ số giảm mạnh nhất thế giới với lực bán áp đảo đến từ nhóm cổ phiếu bất động sản. Hàng loạt "cổ đất" giảm sàn như DIG (DIC Corp), DXG (Tập đoàn Đất Xanh), NLG (Đầu tư Nam Long), HDC (Hà Đô),….

Sau khi trải qua một nhịp hồi phục từ 10-40% trong suốt một tháng qua, nhóm cổ phiếu bất động sản đang đứng trước nguy cơ bị điều chỉnh mạnh.

Trước đó, sự hưng phấn trong suốt một tháng đã giúp nhóm cổ phiếu bất động sản ghi nhận một nhịp hồi phục từ 10-40% nhờ những thông tin tích cực từ việc lãi suất giảm, bởi đây là nhóm ngành được kỳ vọng hưởng lợi lớn nhất.

Điển hình, sau khi giảm sâu, cổ phiếu NVL (Novaland) là một trong những cổ phiếu bất động sản "hưng phấn" nhất 1 tháng qua. Đóng cửa phiên giao dịch 13/4, NVL dừng ở mức 14.500 đồng/cp, tăng 35,5% so với phiên 14/3 - thời điểm trước khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố giảm lãi suất điều hành lần đầu trong năm 2023. Nhờ đó, vốn hóa thị trường Novaland có thêm 7.405 tỷ đồng.

Hay như cổ phiếu DIG thậm chí còn có tốc độ đi lên mạnh mẽ hơn bất chấp việc nhà đầu tư đang lo ngại việc công ty bị thanh tra. Chốt phiên 13/4, DIG dừng ở mức 17.400 đồng/cp, tăng 58,2% so với phiên 14/3. Vốn hóa thị trường của DIC Corp có thêm 3.903 tỷ đồng.

Tương tự, cổ phiếu DXG đã có một tháng giao dịch thành công khi tăng 28,6% sau 1 tháng, vốn hóa thị trường Đất Xanh tăng 1.861 tỷ đồng.

Cổ phiếu NLG cũng lọt vào top các cổ phiếu bất động sản tăng mạnh nhất sau khi NHNN công bố điều chỉnh lãi suất điều hành, với mức tăng 33,1% sau 1 tháng giao dịch.

Theo đánh giá của các chuyên gia, nhìn chung nhóm cổ phiếu bất động sản có nhịp tăng nóng thời gian qua chủ yếu mang yếu tố đầu cơ, dựa trên "đòn bảy" từ một số thông tin hỗ trợ.

Dù vậy, hàng loạt chính sách đã được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn, song hiệu quả thực tế triển khai vẫn cần kiểm chứng thêm. Bối cảnh hiện tại vẫn còn nhiều vướng mắc và không thể giải quyết trong “một sớm một chiều”.

Mặt khác, bối cảnh thị trường chung không còn quá hấp dẫn. Định giá thị trường cũng không còn thực sự rẻ với P/E của VN-Index vào khoảng 12,x và có thể còn đắt hơn nữa sau mùa báo cáo tài chính quý I/2023. Trong khi đó, nhịp hồi phục vừa qua của thị trường được dẫn dắt bởi “đầu tàu” cổ phiếu bất động sản, cho nên nhóm này dễ rơi vào tình cảnh bị bán mạnh nhất.

“Sóng gió” vẫn bao phủ

Thực tế, thị trường bất động sản được dự báo sẽ còn đối diện với nhiều khó khăn và thách thức kéo dài, vì vậy đà đi lên của nhóm cổ phiếu này cũng khá mong manh. Theo giới phân tích, để kỳ vọng thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn và bắt đầu chu kỳ mới thì còn quá sớm, hiện tại chưa phải là thời điểm đó.

Trong một báo cáo gần đây, VNDirect cho rằng vẫn còn quá sớm để đánh giá thị trường bất động sản liệu có thể được “rã đông” khi thực tế triển khai các chính sách vẫn còn bỏ ngỏ và nhiều điểm nghẽn về pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để. VNDirect khẳng định các chính sách được ban hành vừa qua có thể tháo gỡ một phần nút thắt, tuy nhiên cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để thị trường bất động sản phục hồi.

Tương tự, ông Nguyễn Hữu Bình, Trưởng phòng đầu tư, CTCP bảo hiểm Sài Gòn - Hà Nội (BSH) nhận định, sự khó khăn của doanh nghiệp bất động sản còn kéo dài, đặc biệt với bối cảnh hiện nay. Nhóm này có một đặc điểm rất đáng quan ngại là hệ số nợ rất lớn và câu hỏi họ sẽ thanh toán nợ như thế nào khi mà thị trường bất động sản đang trầm lắng như hiện nay.

Một điểm nữa là, bất động sản là nhóm phát hành trái phiếu doanh nghiệp rất lớn và thống kê của Finn Trade cho thấy có một số lượng không nhỏ doanh nghiệp nhóm này đã không thể trả nợ trái phiếu.

“Đáy của nhóm này còn ở rất xa so với hiện tại”, chuyên gia BSH lưu ý.

Tuy nhiên, nếu nhìn rộng ra, ngành bất động sản có tiềm năng phát triển rất lớn trong tương lai. Nhu cầu về nhà ở và văn phòng thương mại vẫn ở mức cao trong thời gian dài nên xu hướng đầu tư sẽ tiếp tục tăng. Do đó, đầu tư cổ phiếu bất động sản thường có chu trình khá dài, có thể từ 3 - 5 năm để thu được lợi nhuận, cho nên đây là nhóm cổ phiếu phù hợp với chiến lược trung và dài hạn.

Theo ông Trương Thái Đạt, Giám đốc phân tích, Chứng khoán DSC, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong quá trình thanh lọc và đào thải, đồng thời các yếu tố ảnh hưởng tích cực như tình hình kinh tế vĩ mô, chính sách hỗ trợ, mặt bằng lãi suất hay niềm tin và tiền của người dân cần nhiều thời gian, ít nhất 1-2 năm để có thể ổn định trở lại và tiếp bước phát triển.

“Trong ngắn – trung hạn, tồn tại các doanh nghiệp có định giá thấp, chịu ít rủi ro tài chính (biểu thị rõ ràng nhất vay nợ thấp). Đây có thể là những cổ phiếu tốt để nhà đầu tư tham gia "bắt đáy" trong ngắn hạn”, ông Đạt khuyến nghị.

Đồng quan điểm, ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc tư vấn đầu tư của Maybank Investment Bank nhận định, nhóm cổ phiếu bất động sản đã trải qua thời kỳ khó khăn trong năm ngoái và đầu năm nay, nên rủi ro nếu có đã ở mức thấp hơn trước rất nhiều. Tuy vậy, đối với nhà đầu tư lướt sóng có sự rủi ro khi nhóm này vẫn có những biến động khó lường, nhưng lại là cơ hội cho các nhà đầu tư trung dài hạn với sự tích lũy dần ở những doanh nghiệp hoạt động ổn định.

Hải Giang