Chuyên gia pháp lý cảnh báo từ vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ và bài học về xây dựng chính sách

Lực lượng chức năng đưa nạn nhân đi cấp cứu. Ảnh: Phạm Kiên/TTXVN

Mặt sàn chung cư chỉ có 200m2, tổng diện tích sàn 2.000m2 nhưng có tới 45 hộ dân với khoảng 150 người sinh sống.

“Tính mạng của người dân rất mong manh vì đây không phải là dự án đầu tư nên không được cơ quan chức năng thẩm duyệt, nghiệm thu, kiểm tra thường xuyên về an toàn, phòng cháy chữa cháy (PCCC)”, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho biết.

Vụ cháy làm nhiều người thương vong ở chung cư mini trong hẻm 29/70 Khương Hạ (phường Khương Đình, quận Thanh Xuân) lại dấy lên lo ngại về sự an toàn của dạng công trình nhà ở này. Thời điểm ngọn lửa bùng phát, do tòa nhà nằm trong ngõ sâu nên công tác cứu hỏa gặp nhiều khó khăn. Xe chữa cháy chỉ có thể đỗ cách hiện trường 300 - 400m nên lực lượng chức năng phải dẫn vòi rồng vào ngõ sâu để dập lửa.

Những năm gần đây, loại hình chung cư mini xuất hiện “nở rộ” tại nhiều quận, huyện tại Hà Nội, nhất là các khu vực tập trung nhiều trường đại học lớn như: Thanh Xuân, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm… Nhu cầu sinh viên, người lao động thuê nhà ở tại chung cư mini tăng “chóng mặt”.

Người dân hỗ trợ cảnh sát dẫn vòi rồng từ đường lớn vào chung cư bị cháy. Ảnh: Lê Phú/Báo Tin tức

Theo chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh, loại hình chung cư mini luôn cực “hot” tại các đô thị lớn vì diện tích vừa phải, giá bán phù hợp túi tiền của các hộ gia đình trẻ, người lao động và có vị trí tiện lợi cho sinh hoạt, làm việc, cho con học... Tuy nhiên đây lại được xem là “vấn nạn” của các đô thị. Giới kiến trúc sư cho rằng: Sản phẩm chung cư mini phát triển nhanh sẽ làm cho thiết kế quy hoạch bị phá vỡ, đi ngược với quy hoạch xây dựng của thành phố.

“Vậy mà dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lại đề xuất "luật hóa" loại hình này dưới cái tên là "nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân"? Tức là nếu một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở vài trăm m2 thì có thể xây dựng chung cư mini để bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản”, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh băn khoăn.

Trong khi đó theo quy định pháp luật, việc xây dựng dự án phải trải qua rất nhiều thủ tục như: Chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế cơ sở, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy (PCCC), cấp giấy phép xây dựng (GPXD), nghiệm thu PCCC, nghiệm thu công trình đủ điều kiện khai thác, vận hành...

Chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng: Nguy hiểm ở chỗ Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình trong Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách cuối tháng 8/2023) lại cho phép chủ nhà được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ, điều này sẽ dẫn đến loại hình chung cư mini được “luật hóa” và không khác gì căn hộ chung cư thông thường.

Theo đó, một hộ gia đình trẻ có tài chính từ 700 - 800 triệu đồng cũng có thể mua một căn hộ chung cư mini diện tích 30m2 và được cấp “sổ hồng” giống hệt như mua căn hộ trong dự án. Nếu chính sách này được thông qua, chắc chắn sẽ dẫn đến chung cư mini “đã hot ngày càng hot hơn”, người dân sẽ lại đổ xô mua chung cư mini, sẽ hình thành “làn sóng” đi lùng mua các lô đất ở kề cận để hợp thửa, xây chung cư mini bán tràn lan thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ.

“Không chỉ vấn đề an toàn, PCCC, việc giải quyết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, y tế, hành chính, dịch vụ...) cho các hộ gia đình mua chung cư mini sẽ làm khó cho chính quyền các đô thị Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... nếu “luật hóa” chung cư mini.

“Không "luật hóa" chung cư mini, trái lại cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ loại hình này, đặc biệt là không công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini, kiên quyết không cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ chung cư mini để không làm bùng phát loại hình này, tránh nguy cơ mất an toàn và quá tải hệ thống hạ tầng đô thị. Nếu hộ gia đình, cá nhân nào có quyền sử dụng đất ở, muốn xây chung cư thì phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản”, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý kiến nghị.

Trước đó, luật sư Nguyễn Phú Thắng, Công ty Luật Intercode, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng: Ngoài vấn đề về pháp lý, vay vốn, chất lượng căn hộ tại chung cư mini thường ít đảm bảo do không áp dụng theo quy chuẩn xây dựng nào; hệ thống PCCC không có hoặc không đạt chuẩn; diện tích nhỏ nên không đủ chỗ gửi xe, an ninh lỏng lẻo; năng lực của chủ đầu tư kém về kinh nghiệm và tài chính dẫn đến tính chịu trách nhiệm không cao...

“Do không phải dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại nên cũng không chịu sự điều chỉnh của Thông tư 02/2016 được hợp nhất bằng Thông tư 05/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về bảo hành công trình, trích loại quỹ bảo trì các hạng mục công trình nên khi xuống cấp không có nguồn tài chính sẵn có để chi trả”, luật sư Nguyễn Phú Thắng cho biết.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết:

Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa có quy định rõ ràng về loại hình chung cư mini, chỉ quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng nên loại hình nhà ở này vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, nếu có xảy ra tranh chấp, chắc chắn người mua sẽ chịu thiệt.

HoREA đã có văn bản kiến nghị lên Bộ Xây dựng về các vấn đề của chung cư mini. Theo HoREA, quy định cho tồn tại và cấp sổ hồng cho chung cư mini đã dẫn đến tình trạng "khoét lõm", xây dựng tràn lan các "chung cư mini" tại các đô thị lớn, từ đó, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời gây mất mỹ quan và không đảm bảo an toàn PCCC cũng như thiếu các tiện ích, dịch vụ phục vụ cư dân.

HoREA đã kiến nghị sửa đổi khoản 2 điều 46 Luật Nhà ở 2014 theo hướng bỏ hẳn việc cấp sổ đỏ cho chung cư mini, chỉ cho phép kinh doanh cho thuê nhà. Trong trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai phòng ở trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi phòng ở theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chủ sở hữu được kinh doanh cho thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.

Minh Phương/Báo Tin tức