Chung cư trung bình chạm 50 triệu/m2, xa vời hy vọng giảm giá nhà

Thị trường BĐS năm 2024 cần những chính sách phát huy hiệu quả thực tế hơn để phục hồi. (Ảnh minh họa)

Giá chung cư đầu năm mới, vẫn “bỏng tay”

Theo Bộ Xây dựng, trong quý IV/2023, số liệu tổng hợp báo cáo của các địa phương và thông tin khảo sát đánh giá của các tổ chức nghiên cứu thị trường thì giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng mạnh tại hai TP lớn là Hà Nội và TP. HCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm. Sản phẩm đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch đều là là phân khúc căn hộ trung cấp (giá 40-50 triệu đồng/m2).

Tại TP. Thủ Đức, giá bán căn hộ dự án The Estella tăng khoảng 4,1%, The Opera Residence tăng khoảng 3,9%, The Art tăng khoảng 3,8%. Còn tại quận 7, dự án Mỹ Khánh 3 tăng khoảng 3,6%, , dự án Akari Nam Long (quận Bình Tân) tăng khoảng 7%. Giá bán biệt thự, nhà liền kề ở một số khu vực quận 7, TP. Thủ Đức có mức giá trong khoảng từ 140 triệu đến trên 400 triệu đồng/m2 như: dự án Biệt thự Mỹ Phú 2, dự án Vinhomes Central Park, dự án Saigon Mystery Villas.

Chia sẻ về vấn đề này, anh Ngô Ngọc Anh, chuyên viên tư vấn BĐS, giá chung cư đang tăng do giai đoạn này có rất ít chủ đầu tư có dự án ra hàng. Hầu hết những dự án đang mở bán đều thuộc về các chủ đầu tư lớn, không gặp khó khăn về tài chính, lại không lo cạnh tranh nên giá chào bán ở mức cao để thu tối đa lợi nhuận.

“Căn hộ của Tập đoàn Nam Long ở quận Bình Tân là một ví dụ, mặc dù dự án còn thiếu trầm trọng chỗ để xe hơi, hay chất lượng xây dựng, thiết kế cũng chỉ ở mức khá, vị trí không gần trung tâm nhưng giá bán trung bình cũng đã lên tới 50 triệu đồng/m2 là khá cao so với đợt mở bán hai năm trước đây chỉ 32 triệu đồng/m2. Dễ hiểu vì nhiều dự án ở xung quanh đó còn chưa khởi động, trong khi chủ đầu tư đầu tư tự tin ở dòng tiền, thì tất nhiên họ sẽ tối đa hóa lợi nhuận”, anh Ngọc Anh nhận xét.

Còn theo ông Vũ Đình Tiến, Giám đốc một công ty xây dựng tại quận 7 thì mặt bằng chung cư có giá sơ cấp khó giảm do chi phí đầu tăng nhanh (chỉ số giá vật liệu xây dựng mỗi năm tăng khoảng 6% - 10%). Ngoài ra, số lượng dự án nhà ở thương mại được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, quỹ đất tại các khu vực trung tâm cũng không còn nhiều.

Động lực nào để nhà chung cư giảm giá?

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, trên bình diện khách quan năm qua, Chính phủ, các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng đã có một năm “bận rộn” khi triển khai hàng loạt chính sách trợ lực cho thị trường BĐS.

Tính đến cuối năm 2023, có tất cả 22 động thái từ phía Chính Phủ, cơ quan ban ngành đã được ban hành, nổi bật nhất là nghị định 08/2023/NĐ-CP trở thành “chiếc phao cứu trợ” ngăn ngừa kịp thời một số “đổ vỡ” lớn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam

Các chính sách giãn, hoãn thuế, nợ và lãi suất của ngân hàng, giảm VAT 2%, giảm tiền sử dụng đất… đã góp phần truyền thêm sinh lực cho rất nhiều chủ đầu tư đang đuối sức. Việc thành lập Tổ Công tác của thủ tướng Chính phủ là một phát kiến sáng suốt, góp phần tích cực tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường với khoảng 500 dự án đã được xem xét, giải quyết. Pháp lý cho dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cũng mở ra cơ hội mới cho phân khúc này.

Tuy nhiên, theo ông Đính, cơ chế thì khá nhiều nhưng các động thái vẫn phần lớn mang tính “tinh thần”. Các trợ lực để phát huy hiệu quả vào thực tế chỉ chiếm khoảng tỷ lệ nhỏ cụ thể: Nghị định 08, Thông tư 06… Để thị trường BĐS có cơ hội phục hồi trở lại, rất cần thêm các cơ chế, chính sách cụ thể, rõ ràng, “mở thực sự”, được áp dụng ngay nhằm xử lý nhanh từng nhóm vướng mắc. Ví dụ, có ngay phương án tính tiền sử dụng đất theo hướng hỗ trợ, tạo cơ hội “tái sinh” phân khúc nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân. Tạo điều kiện tối đa cho doanh nghiệp triển khai phân phúc NƠXH, nhà ở thương mại giá bình dân, cải tạo chung cư cũ.

Giám đốc điều hành một doanh nghiệp BĐS cũng chia sẻ, năm 2023 những động thái từ phía ngân hàng vẫn quá an toàn, khi nhà băng hoàn toàn “nắm đằng chuôi”. “Với các điều chỉnh tưởng chừng như “rất mở” nhưng sự thực lại chưa cho ra kết quả cụ thể, mặc dù đều đã đồng loạt hạ lãi suất cho vay nhưng vay được lại không dễ. Đơn cử như kết quả giải ngân gói hỗ trợ 120.000 tỷ đạt mức rất thấp, chưa đến 1%. Năm 2024, chúng tôi mong muốn những giải pháp tín dụng mang tính thực tế hơn”, vị Giám đốc này nói.

Đồng quan điểm, bà Bùi Thu Hà, Giám đốc tài chính Công ty Địa ốc Đông Dương (Quận 1 - TP.HCM) cho hay, năm 2024, cơ quan quả lý cần nghiên cứu, áp dụng các gói tín dụng với mức lãi suất ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua nhà với thủ tục đơn giản, dễ thực hiện, nhằm đảm bảo tính thực tiễn cao, mang lại giá trị thực. Tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn ngoại từ quỹ đầu tư nước ngoài, thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển an toàn, lành mạnh. Đồng thời, tiếp tục nghiên cứu, áp dụng biện pháp hỗ trợ DN như giãn, hoãn, miễn thuế và một số loại phí, lệ phí… Đặc biệt là đối với nhóm ngành hàng là đầu vào của hoạt động thi công xây dựng và hoàn thiện BĐS nhằm tạo cơ hội đưa mức giá nhà ở xuống mức “dễ chịu” hơn với khả năng tài chính của người dân từ đó tăng khả năng hấp thụ của thị trường.

Cũng theo bà Hà, cần nghiêm túc xử lý những trường hợp cán bộ, công chức cố tình né tránh, gây khó khăn, thậm chí không tích cực thực thi các cơ chế, chính sách đã ban hành; giải tỏa tâm lý “sợ sai” trong một số bộ phận cơ quan quản lý ở địa phương, nhằm khơi thông điểm nghẽn trong công tác ra văn bản. Tăng cường hơn nữa hoạt động của Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ thì mới hy vọng năm 2024 doanh nghiệp có thêm động lực để phát triển và mở bán dự án mới, tăng cung thì giá bất động sản mới hy vọng giảm được.

Nam Phương