Cần rõ chế tài trách nhiệm của chủ đầu tư chung cư

Nhiều bất cập về thời hạn bảo hành chung cư

- Thời gian qua, có không ít chung cư, nhất là các chung cư thuộc dự án tái định cư nhanh chóng xuống cấp chỉ sau một thời gian ngắn nhưng chưa được sửa chữa, cải tạo. Theo ông, nguyên nhân của tình trạng này là do đâu?

- Trước hết, có thể khẳng định, quy định của pháp luật liên quan đến bảo hành chung cư đã rõ.

Cụ thể, theo Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2014,bên bán nhà, công trình xây dựng nói chung và chủ đầu tư dự án chung cư nói riêng chính là người có trách nhiệm phải bảo hành nhà chung cư trong thời hạn mà pháp luật quy định. Đồng thời, bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành đối với các hạng mục, thiết bị mà các tổ chức, cá nhân đó đã thi công xây dựng, cung ứng nếu đang trong thời hạn bảo hành.

Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định về nguyên tắc bảo trì nhà chung cư nêu rõ, đối với các công việc bảo trì thuộc nội dung phải bảo hành và còn trong thời hạn bảo hành chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì sẽ phải thực hiện bảo hành chứ không phải bảo trì, điều này có nghĩa là trách nhiệm lúc đó sẽ thuộc về chủ đầu tư chứ không phải là chủ sở hữu chung cư có hư hỏng.

Khi chung cư hết thời hạn bảo hành mà xảy ra hư hỏng thì chủ sở hữu nhà chung cư kết hợp với Ban Quản trị có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà. Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua; đối với hội nghị nhà chung cư các lần kế tiếp thì Ban Quản trị nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có năng lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông qua.

Dù vậy, thực tế quy định liên quan vẫn có một số bất cập.

- Ông có thể phân tích rõ hơn về những bất cập này?

- Tại Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2014, thời hạn bảo hành đối với chung cư là tối thiểu là 60 tháng. Tuy nhiên, thời hạn này chỉ được tính kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng (hay còn gọi là thời điểm hoàn công).

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư được quyền mở bán sản phẩm sau khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; có thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Như vậy, các điều kiện này chủ đầu tư dự án có thể đáp ứng được trước thời điểm hoàn công.

Nhưng không ít dự án mà chủ đầu tư có thể đã tiến hành mở bán hết, bàn giao hết cho khách hàng nhưng việc hoàn công kéo dài nhiều năm trời, dẫn đến khi xảy ra một sự cố bất thường thì về nguyên tắc vẫn thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và trách nhiệm này kéo dài cho đến khi đã hoàn công xong, chưa hoàn công thì chưa tính vào thời hạn bảo hành.

Còn đối với người tiêu dùng, vì có nhiều chung cư mà chủ đầu tư chuyển nhượng dự án qua tay nhiều lần và việc mở bán sản phẩm diễn ra rất chậm so với thời điểm hoàn công, khi căn hộ đến tay người mua thì thời hạn bảo hành đã gần hết hoặc đã hết. Trong khi đó, Khoản 2 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ quy định một cách chung chung “trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận”. Nhưng thỏa thuận như thế nào, số năm bảo hành tối thiểu là bao nhiêu thì pháp luật hiện hành chưa quy định; nhiều sản phẩm bất động sản khi được chủ đầu tư bán ra không còn thời hạn bảo hành.

Cư dân phải chủ động bảo vệ quyền lợi của mình

- Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư có trách nhiệm đóng 2% kinh phí bảo trì chung cư. Vì sao phần kinh phí này vẫn chưa được sử dụng đúng mục đích, thưa ông?

- Theo quy định này thì chủ đầu tư có trách nhiệm đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua hoặc phần diện tích giữ lại vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua). Như vậy, nếu chung cư hết thời hạn bảo hành thì kinh phí bảo trì được dùng để sửa sang lại những hạng mục xuống cấp.

Nhưng không thiếu những trường hợp chủ đầu tư chây ỳ trong việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, cũng như các quy trình để tòa nhà chung cư có thể có một Ban quản trị đại diện quản lý, bảo vệ quyền lợi của người dân nói chung và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư nói riêng. Nếu không có chế tài đủ mạnh, quy định đủ chặt chẽ thì quyền lợi của cư dân chắc chắn sẽ bị chậm trễ, thậm chí là không được bảo đảm. Do đó, nên có cơ chế rõ ràng hơn để ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư trong vấn đề này.

- Vậy giải pháp để bảo đảm quyền lợi các bên là gì?

- Điều quan trọng, cư dân vẫn phải chủ động trong việc tự bảo vệ quyền lợi của mình, cần tự trang bị cho mình những quy định về quyền lợi của bên mua trong hợp đồng mua bán chung cư. Quá trình tìm hiểu mua căn hộ, người dân cần chủ động kiểm tra thời hạn bảo hành của căn hộ đã còn hay hết. Ngoài ra, quá trình đàm phán, ký kết hợp đồng, người dân cũng nên xem xét kỹ để biết với dự án này thì thời hạn bảo hành cũng như gia hạn bảo hành, phạm vi bảo hành có được đàm phán với bên bán hay không.

Về phía cơ quan quản lý cần đặt ra trách nhiệm quản lý cho tình huống rủi ro. Nếu trong trường hợp thời hạn bảo hành chung cư theo quy định của Luật Nhà ở đã hết, thì phải có một điều khoản nguyên tắc xác định thời hạn bảo hành tối thiểu kể từ thời điểm người mua đặt bút ký hợp đồng hoặc kể từ thời điểm người mua nhận bàn giao căn hộ trên thực tế.

Xin cảm ơn ông!

Trúc Oanh thực hiện