BỔ SUNG ĐỐI TƯỢNG ĐƯỢC MIỄN TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT

CẦN THỐNG NHẤT TRONG QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã đượcQuốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4 (10/2022). Tới đây, tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách diễn ra từ ngày 5-7/4, các đại biểu Quốc hội sẽ thảo luận về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật . Đây là bước chuẩn bị quan trọng, góp phần nâng cao chất lượng dự án luật trước khi trình Quốc hội tiếp tục cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 (5/2023).

Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đến nay, đã có hơn 9 triệu lượt ý kiến của các cơ quan, tổ chức, cá nhân góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, các quy định chính sách về tài chính đất đai cũng như các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… đã nhận được sự quan tâm của cử tri, Nhân dân, chuyên gia, đại biểu Quốc hội.

Quy định tại khoản 35 Điều 3 dự thảo Luật có thể dẫn đến lãng phí

Quan tâm tới chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Ths.Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản nêu rõ, quy định tại khoản 35 Điều 3 dự thảo Luật “Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất...” sẽ dẫn đến bất cập, lãng phí. Theo luật hiện hành, việc miễn tiền thuê đất có thể miễn cho một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian thuê đất. Căn cứ danh mục địa bàn ưu đãi đầu tư và danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư mà dự án có thể được miễn một số năm hoặc toàn bộ thời gian thuê đất.

Lấy ví dụ dẫn chứng quan điểm trên, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, với dự án xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất..., theo Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước thì nhà đầu tư hạ tầng sẽ được miễn tiền thuê đất 11 năm nếu đầu tư tại huyện không thuộc địa bàn ưu đãi đầu tư; được miễn tiền thuê đất 15 năm nếu đầu tư tại huyện thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; được miễn toàn bộ tiền thuê đất nếu đầu tư tại huyện thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Ths.Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản

Do đó, chuyên gia cho rằng quy định hiện nay là rất hợp lý và thể hiện đúng bản chất để hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất... có thời gian hoàn vốn. Sau khi có đủ thời gian cho thuê lại đất gắn với hạ tầng để hoàn vốn thì nhà đầu tư phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian hoạt động còn lại của dự án. Ví dụ, với dự án khu công nghiệp có thời hạn 50 năm, nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất 3 năm trong thời gian xây dựng cơ bản. Sau khi hoàn thành đầu tư hạ tầng và bắt đầu kinh doanh cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, nhà đầu tư tiếp tục được miễn tiền thuê đất 15 năm nếu dự án thuộc huyện có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Tổng cộng nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất trong 18 năm, sau đó phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước trong 32 năm còn lại. Chính sách này bảo đảm hài hòa lợi ích cho nhà đầu tư cũng như tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Theo chuyên gia, nếu quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là miễn cho toàn bộ thời gian sử dụng đất như dự thảo thì quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP sẽ không còn và đi theo hai chiều hướng “dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp hoặc không được miễn tiền thuê đất, hoặc được miễn toàn bộ thời gian thuê”. Nếu theo hướng không miễn tiền thuê đất thì sẽ khó thu hút đầu tư, trái nguyên tắc khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực, địa bàn cần ưu đãi theo Luật Đầu tư. Ngược lại, nếu theo hướng miễn tiền thuê đất trong toàn bộ thời hạn dự án sẽ dẫn đến lãng phí, thất thu cho ngân sách nhà nước.

Từ phân thích trên, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị sửa đổi khoản 35 Điều 3 dự thảo Luật theo hướng: “Việc miễn tiền thuê đất có thể là miễn cho một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013 đang quy định.”

Bổ sung đối tượng được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Đề cập tới quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ - nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ chỉ ra rằng, luật chỉ quy định miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, không quy định việc miễn giảm tiền thuê mặt nước. Do đó, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ cho rằng cần cân nhắc bổ sung quy định về miễn giảm tiền cho thuê mặt nước đề khuyến khích phát triển, nuôi trồng thủy sản, hải sản, đặc biệt là khuyến khích phát triển kinh tế biển, một tiềm năng lớn hiện nay cần được khai thác cho phát triển, gắn với bảo vệ chủ quyền biển đảo. Bên cạnh đó, ngoài các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e của khoản 1 Điều 152; tại điểm g, khoản 1 Điều 152 còn quy định “Các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ”. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp khác do Chính phủ quy định.

TS.Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV

Theo PGS.TS Đinh Dũng Sỹ, dự thảo Luật đã phân cấp quyết định vấn đề này từ Chính phủ cho Thủ tướng Chính phủ. Điều đó cũng có nghĩa, Thủ tướng Chính phủ sẽ xem xét, quyết định việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp cụ thể. Điều này khác với quy định hiện hành, vì nếu giao cho Chính phủ quy định thì Chính phủ sẽ phải quy định các trường hợp có tính ổn định trong một nghị định của Chính phủ, chứ không phải bằng các quyết định đơn lẻ. Do đó đề nghị cần giải trình rõ vấn đề này trên cơ sở thực tiễn.

Theo đó, Luật hiện hành giao Chính phủ thẩm quyền này có gì vướng mắc không? Nếu không có vướng mắc thì không nên phân cấp thẩm quyền này cho Thủ tướng Chính phủ để quyết định cho từng trường hợp đơn lẻ, cụ thể.

Bên cạnh đó, TS.Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng nên bổ sung đối tượng được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 152) như “đất khu công nghiệp dành cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường, đe dọa tính mạng con người, các công trình/dự án ứng phó biến đổi khí hậu, và để thực hiện các chính sách an sinh xã hội khác của nhà nước”. Đồng thời, nên tách rõ hai trường hợp được miễn và giảm tiền sử dụng đất; nếu trường hợp được miễn thì có thể toàn bộ thời gian thuê nhằm thống nhất với khoản 35 Điều 3 dự thảo Luật. Đối với trường hợp được giảm tiền thuê đất thì nên tách rõ trường hợp cho toàn bộ thời gian thuê và trong một giai đoạn nhất định như thời gian xây dựng dự án, giai đoạn ảnh hưởng bởi dịch bệnh, thiên tai khách quan….

Ở khía cạnh khác, có ý kiến chuyên gia chỉ ra rằng, Luật Đất đai năm 2013 quy định 7 đối tượng được miễn giảm tiền thuê đất trong đó có quy định các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ. Tuy nhiên, tại Nghị định 46/2014/NĐ-CP, Chính phủ đã ban hành rất nhiều trường hợp được đối tượng được miễn toàn bộ tiền thuê đất, miễn tiền thuê đất có thời hạn, giảm tiền thuê đất. Như vậy, việc xác định đối tượng, trường hợp được miễn giảm đã xác định được rõ, dự thảo Luật cần bổ sung thêm các đối tượng, trường hợp được miễn giảm để đồng bộ, tránh trường hợp Luật quy định ít nhưng Nghị định lại mở ra quá nhiều. Mặt khác, do miễn và giảm tiền thuê đất là quy định cho hai nhóm đối tượng khác nhau nên cần thiết phải tách thành hai Điều về chính sách miễn và giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; bổ sung đối tượng được miễn giảm./.

Minh Thành