Bất động sản văn phòng Nhật Bản trở thành nơi trú ẩn của nhà đầu tư nước ngoài

Các cao ốc văn phòng ở Tokyo, Nhật Bản. Ảnh: Getty

Các nhà đầu tư lớn của nước ngoài bao gồm LaSalle Investment Management (Mỹ), M&G (Anh) và Tập đoàn Keppel của Singapore đang mua các cao ốc văn phòng ở Nhật Bản khi họ lạc quan với sự ổn định của thị trường tại đây.

Theo dữ liệu hãng dịch vụ bất động sản toàn cầu JLL, đầu tư vào bất động sản văn phòng của Nhật Bản đạt hơn 4 tỉ đô la Mỹ trong quí đầu tiên của năm nay, cao hơn gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại Mỹ, các quỹ hưu trí và các nhà phát triển bất động sản đang bán bớt tài sản văn phòng của họ với giá chiết khấu. Tỷ lệ trống ở các cao ốc văn phòng tăng mạnh ở các thành phố lớn của Mỹ, đạt 16% ở khu Manhattan của New York, và 32% ở San Francisco trong quí 2, theo hãng tư vấn bất động sản CBRE. Trái lại, tỷ lệ trống tại các khu thương mại trung tâm của Tokyo ổn định ở mức khoảng 6%.

“Hầu như mọi thị trường văn phòng khác trên thế giới đều muốn sôi động như Tokyo”, Calvin Chou, người đứng đầu khu vực châu Á-Thái Bình Dương của Invesco Real Estate, nói.

Chou cho biết, lĩnh vực văn phòng thường đóng vai trò đại diện cho nền kinh tế của một quốc gia và các nhà đầu tư quốc tế như Invesco Real Estate đang cảm thấy lạc quan về Nhật Bản. Thị trường chứng khoán của Nhật đang giao dịch ở mức điểm gần mức cao nhất trong 33 năm và đồng đô la của nhà đầu tư nước ngoài trở nên có giá trị hơn nhờ đồng yen yếu.

Theo các nhà đầu tư, một động lực hấp dẫn khác là sự chênh lệch hào phóng giữa lợi suất cho thuê của các tòa nhà văn phòng ở Tokyo và chi phí vay thấp để mua chúng nhờ lãi suất gần như bằng 0 của Ngân hàng trung ương Nhật Bản.

Diện tích nhỏ của các căn hộ ở Nhật Bản và văn hóa nhấn mạnh vào giao tiếp trực tiếp giữa các đồng nghiệp đã khiến hình thức làm việc từ xa ở Nhật Bản nhanh chóng thoái lùi. Tính đến cuối tháng 4, tỷ lệ có mặt của nhân viên tại văn phòng ở Tokyo là trên 75%, theo Viện nghiên cứu NLI. Ở Mỹ, tỷ lệ có mặt trung bình của nhân viên văn phòng đang ở mức khoảng 50%.

Hàng triệu mét vuông không gian văn phòng mới sẽ được tung ra thị trường ở Tokyo và Osaka trong vài năm tới. Dù vậy, các nhà phân tích dự báo sẽ không có nhiều không gian văn phòng trống xuất hiện.

Kunihiko Okumura, giám đốc điều hành chi nhánh Nhật Bản của LaSalle, cho biết, công ty ông tiếp tục tích cực mua các văn phòng tại Nhật Bản trong vài năm qua. Ông dự kiến, quỹ bất động sản châu Á-Thái Bình Dương mới, trị giá 2,2 tỉ đô la của LaSalle sẽ dành 60% trong số vốn phân bổ tại Nhật Bản cho bất động sản văn phòng.

Hồi tháng 9-2022, LaSalle mua một tòa nhà văn phòng cỡ trung đang bỏ trống ở quận Shinjuku của Tokyo, gần khách sạn Park Hyatt nổi tiếng trong bộ phim “Lost in Translation” phát hành năm 2003. Theo Okumura, LaSalle đã hoàn thành việc cải tạo tòa nhà này hồi tháng 3 và đạt được tiến độ cho thuê nhanh hơn dự kiến.

Trong khi đó, hồi tháng 3, LaSalle đã thanh lý một tòa nhà văn phòng ở Santa Ana, bang California (Mỹ), với mức lỗ hơn 50%.

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhắm đến các tòa nhà văn phòng hạng B hoặc trung bình của Nhật Bản thay vì các bất động sản cao cấp.

“Chúng tôi tiếp tục tìm kiếm những tài sản được quản lý rất kém. Sự kém hiệu quả đó mang lại cho chúng tôi cơ hội rất tốt để có thể nâng giá trị của tài sản lên và bán nó cho một thị trường cốt lõi rất mạnh”, Okumura nói.

Hồi tháng 10 năm ngoái, Công ty đầu tư M&G của Anh đã trả hơn 700 triệu đô la để mua một tòa nhà văn phòng ở Yokohama, ngay phía nam Tokyo. JD Lai, người đứng đầu bộ phận bất động sản châu Á của M&G, cho biết tòa nhà này sẽ mang lại thu nhập ổn định lâu dài.

BlackRock (Mỹ), công ty quản lý tài sản lớn nhất thế giới, đã mua tòa nhà văn phòng Harumi Front cao 17 tầng ở Tokyo, dựa vào khoản vay lãi suất thấp từ Ngân hàng Mizuho của Nhật Bản. Theo tiết lộ của bên bán, thỏa thuận này trị giá hơn 250 triệu đô la.

Các nhà đầu tư trên khắp châu Á cũng đang gia nhập cuộc chơi. Tập đoàn bất động sản Keppel đã thâu tóm một tòa nhà văn phòng nhỏ ở quận Ginza của Tokyo vào tháng 11 năm ngoái. Trong khi đó, SilkRoad Property Partners (Singapore) cũng mua một văn phòng ở trung tâm Tokyo hồi tháng 4.

Năm ngoái, Công ty đầu tư vốn cổ phần tư nhân Gaw Capital của Hồng Kông đã hỗ trợ Invesco hoàn thành nỗ lực trị giá 3 tỉ đô la để tư nhân hóa (rút niêm yết cổ phiếu) quỹ ủy thác đầu tư bất động sản văn phòng của Invesco tại Nhật Bản, đang sở hữu 18 tài sản văn phòng, chủ yếu ở Tokyo.

“Chúng tôi đã cải tạo hai trong số các tài sản này và tạo ra các không gian chung cho chúng. Sau đó, chúng tôi thực sự đã tăng được khá nhiều mức giá cho thuê”, Isabella Lo, CEO của Gaw Capital, nói.

Satoru Aoyama, giám đốc cấp cao của Fitch Ratings tại Nhật Bản, cho biết các ngân hàng Nhật Bản có nhu cầu cho vay mạnh đối với các khoản đầu tư vào bất động sản văn phòng, ngay cả khi các ngân hàng Mỹ đang thận trọng.

Tuy nhiên, các nhà phân tích nhận định, Nhật Bản có thể không phải là nơi để kiếm được lợi nhuận lớn, do dân số của nước này đang suy giảm và nền kinh tế tăng trưởng nhìn chung còn chậm.

Một số tay chơi lớn vẫn đứng ngoài cuộc vì không chắc liệu xu hướng làm việc tại nhà có thể quay trở lại Nhật Bản hay không.

“Thị trường văn phòng Nhật Bản không đặc biệt hấp dẫn, nhưng là một thị trường rất vững chắc”, Aoyama nói.

Theo WSJ

Chánh Tài