Bất động sản công nghiệp vẫn còn cơ hội tăng trưởng dù thị trường nhiều biến động

Theo đó trong phiên thảo luận nhóm tại hội nghị, ông Alex Crane đã chỉ ra một số xu hướng phân kỳ trong ngành bất động sản công nghiệp như tỷ lệ giá trị vốn hóa tài sản vận hành đang chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn lại, và sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn đáng kể trong khu vực châu Á.

“Tỷ suất vốn hóa tại Việt Nam hiện tăng từ 9% đến 12% do có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn (RBF và RBW) chất lượng cao trên khắp cả nước. Sự điều chỉnh thị trường này khiến chúng ta nhớ lại chu kỳ thế hệ đầu tiên trong phân khúc bất động sản văn phòng khoảng 15 năm trước”, vị chuyên gia nhận định.

Ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành công ty Knight Frank Việt Nam, chia sẻ tại Hội nghị.

Theo báo cáo mới nhất từ Knight Frank, thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam vẫn duy trì hướng phát triển ổn định, kèm theo đó là một số nhân tố trọng yếu sẽ xuất hiện trong năm 2024, tác động đến cả chủ đầu tư và khách thuê. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp hiện đang rất khả quan, tại khu vực ngoại thành Hà Nội là 78% và tại TP.HCM là 92%.

Điều này khiến giá thuê đất khu công nghiệp tại hai thành phố lớn nhất cả nước cũng tăng cao trong giai đoạn 2022-2023, cụ thể là tăng 14% ở ngoại thành Hà Nội và 58% ở ngoại thành TP.HCM.

Chuyên gia từ Knight Frank Việt Nam cho biết thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đã và đang thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài kể từ năm 2018, và tính đến nay số lượng nhà đầu tư cũng tăng gấp năm lần. Theo nhận định của ông Crane, những thách thức phát sinh từ sự bùng nổ này – nhất là tại khu vực ngoại thành TP.HCM nơi nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt đến 2,1 triệu m2 – đã góp phần tạo ra một thị trường ưu ái khách thuê, với giá thuê trung bình khoảng 4,5 USD/m2/tháng ở miền Nam và 4,7 USD/m2/tháng ở miền Bắc.

“Xu hướng này đã được báo trước, và cũng không tạo ra nguy cơ đối với thị trường bất động sản công nghiệp. Lý do là điều này giúp duy trì giá thuê cạnh tranh trong tương lai gần, song song với việc thị trường đạt độ trưởng thành và mở rộng quy mô để cạnh tranh với các quốc gia khác trong khu vực, nhất là Thái Lan nơi nguồn cung nhà kho xây sẵn có tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) từ 2021 – 2024 đạt 6,6% so với 15% của Việt Nam,” ông Crane bổ sung.

Dự báo về năm 2024, ông Crane lưu ý rằng mức thuế tối thiểu toàn cầu và phí logistics cao sẽ là trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào nước ta. Mặc dù đã ký kết nhiều thỏa thuận mậu dịch tự do song phương và đa phương, nhưng chi phí lao động và xây dựng tăng cao cũng phần nào ảnh hưởng đến lợi thế chi phí của Việt Nam.

Có thể thấy rõ điều này qua giá đất, ví dụ như giá thuê đất công nghiệp ở khu vực ngoại thành Bangkok (Thái Lan) hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê, thấp hơn hẳn so với ngoại thành Hà Nội (80-250 USD/m2/thời hạn thuê) và ngoại thành TP.HCM (95-280 USD/m2/thời hạn thuê). “Bất động sản công nghiệp và chế xuất vẫn là những thị trường trọng điểm ở Việt Nam, tuy nhiên sẽ gặp không ít thách thức trong việc thu hút đầu tư và lấp đầy mặt bằng xây sẵn trong năm 2024”, ông Crane nhấn mạnh.

Trà My