Bảo đảm quyền lợi của thành viên hộ gia đình sử dụng đất

Vợ chồng ông Hưng, bà Lán vay hợp tác xã (HTX) 400 triệu đồng và giao cho HTX 2 sổ đỏ để làm tài sản bảo đảm, ông Tiến là chủ nhiệm HTX trực tiếp nhận. Tại văn phòng công chứng, vợ chồng ông Tiến với tư cách cá nhân cùng ông Hưng, bà Lán lập 2 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 2 thửa đất trên (tổng diện tích 13.604m²) với giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 400 triệu đồng và vợ chồng ông Tiến đăng ký biến động sang tên cho mình.

Sau đó, ông Hưng, bà Lán khởi kiện vụ án “Yêu cầu xử lý giao dịch dân sự vô hiệu đối với 2 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Vụ án dân sự đang được tòa án giải quyết.

Dưới góc độ pháp lý, xin đề cập đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình cần được áp dụng để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho các con của ông Hưng, bà Lán là Phạm Văn Hiếu (sinh năm 1991), Phạm Thị Lành (sinh năm 1992) và Phạm Thị Thu Trang (sinh năm 1998).

Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 4 mục III Công văn 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 7-4-2017 của Tòa án Nhân dân Tối cao về giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ, hướng dẫn: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Như vậy, khi xác định thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất cần lưu ý:

Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, tòa án có thể yêu cầu UBND có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Khi giải quyết vụ án dân sự, ngoài những người là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất, tòa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Thực tế, tại thời điểm thực hiện các hợp đồng, giao dịch thì nhiều trường hợp có biến động (thêm thành viên, tách khẩu, chuyển khẩu, tách hộ...). Vì vậy, cần có giấy/đơn xác nhận của cơ quan công an hoặc UBND cấp xã về các thành viên của hộ gia đình mình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Có thể thấy, do các con của ông Hưng, bà Lán không được thể hiện ý chí của mình trong 2 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông Hưng, bà Lán và vợ chồng ông Tiến nên giao dịch đó không được xem là hợp pháp vì xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Từ vụ việc này cho thấy, để hạn chế tranh chấp, khiếu kiện, vấn đề xác định và bảo vệ quyền lợi của thành viên hộ gia đình sử dụng đất cần được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

ĐÀO KHOA THỨC