Bài 1: Bất cập, hạn chế trong quy hoạch và thực hiện quy hoạch
Sau nhiều năm 'lận đận', KKTCK Mộc Bài hiện vẫn còn nhiều khó khăn trong quá trình phát triển. Còn KKTCK Xa Mát được quy hoạch rộng lớn, nhưng sau gần hai thập kỷ, hiệu quả mang lại ở mức vô cùng khiêm tốn.
Một công trình nhà ở hoang phế, rêu phong ở Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài.
Tây Ninh có 2 khu kinh tế cửa khẩu (KKTCK) là Mộc Bài (quy mô 21.284 ha) và Xa Mát (quy mô 34.197 ha). Sau nhiều năm “lận đận”, KKTCK Mộc Bài hiện vẫn còn nhiều khó khăn trong quá trình phát triển. Còn KKTCK Xa Mát được quy hoạch rộng lớn, nhưng sau gần hai thập kỷ, hiệu quả mang lại ở mức vô cùng khiêm tốn.
Mộc Bài- “Thành phố mặt trời” buồn
KKTCK Mộc Bài với diện tích 21.284 ha gồm các xã Long Thuận, Tiên Thuận, Lợi Thuận, An Thạnh, thị trấn Bến Cầu (thuộc huyện Bến Cầu) và các xã Phước Lưu, Bình Thạnh, Phước Chỉ (thuộc huyện Trảng Bàng trước đây) được thành lập theo Quyết định số 210/1998/QÐ-TTg ngày 27.10.1998 của Thủ tướng Chính phủ. Cửa khẩu quốc tế Mộc Bài nằm trên tuyến Xuyên Á có vị trí chiến lược quan trọng về kinh tế, xã hội và an ninh quốc phòng của quốc gia và địa phương.
Ngày 10.11.2009, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1849/QÐ-TTg về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng KKTCK Mộc Bài đến năm 2020 với quy mô 21.284 ha. Trong đó bao gồm: đất thương mại dịch vụ, sân golf 370 ha; khu thương mại đô thị 457 ha; thị trấn Bến Cầu 181 ha; khu dân cư nông thôn tập trung 305 ha; đất dân cư nông thôn phân tán 700 ha; khu công nghiệp 300 ha; cụm công nghiệp phân tán 30 ha; khu du lịch sinh thái, thể thao, vui chơi giải trí kết hợp nghỉ dưỡng 600 ha; rừng phòng hộ dọc biên giới 1.000 ha; khu phát triển nông, lâm nghiệp 16.708 ha; đất khác 708 ha.
Ngày 27.5.2011, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 1102/QÐ-UBND về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Mộc Bài thuộc KKTCK Mộc Bài với quy mô khu đô thị là 7.400 ha.
Sau hơn 15 năm hình thành, kết cấu hạ tầng KKTCK Mộc Bài từng bước được đầu tư tương đối đồng bộ. Tuy nhiên, thời gian qua, chính sách đối với KKTCK đã có sự thay đổi, chính sách riêng bị bãi bỏ và áp dụng theo các quy định hiện hành nên việc ưu đãi đối với KKTCK không còn thu hút các nhà đầu tư. Chính sách phát triển thương mại (chủ yếu bán hàng miễn thuế) để từng bước phát triển dịch vụ, đô thị nhà ở, công nghiệp đã không còn phù hợp.
Tại KKTCK Mộc Bài, một số dự án đầu tư trong nước chậm được triển khai kéo dài do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân trước đây nhà đầu tư tự thỏa thuận bồi thường với người dân. Sau nhiều năm đã diễn ra tình trạng chỉ có một vài dự án bồi thường hết diện tích, còn đa phần diện tích được bồi thường theo kiểu “da beo”, không liền thửa.
Do chính sách bồi thường thay đổi và năng lực tài chính của nhà đầu tư hạn chế nên các dự án này đến nay chưa được triển khai đúng theo tiến độ đăng ký. Trong khi đó, việc rà soát thu hồi các dự án còn khó khăn do chưa có giải pháp xử lý tiền bồi thường mà nhà đầu tư bỏ ra. Ða số các dự án chưa xây dựng phương án bồi thường giải tỏa để khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp. Có chủ đầu tư xin nhiều dự án, xin giao đất nhiều trong khi năng lực triển khai hạn chế, dẫn đến hiệu quả đầu tư chưa cao, kéo dài thời gian triển khai dự án.
Sau thời gian đầu tư hoạt động, một số dự án được nhà đầu tư chủ động điều chỉnh công năng cho phù hợp với nhu cầu hiện tại và thu hút nguồn vốn đầu tư mới, như: Khu thương mại Hiệp Thành chuyển thành đất công nghiệp và bổ sung chức năng xây dựng, kinh doanh hạ tầng trong KKTCK Mộc Bài; chủ trương mở rộng ranh dự án Khu công nghiệp (KCN) TMTC; chủ trương chuyển đổi công năng từ KCN thương mại Hoàng Thái Gia thành KCN thương mại năng lượng Hoàng Thái Gia; chủ trương mở rộng ranh KCN thương mại Hoàng Thái Gia.
Tại KKTCK Mộc Bài, thời gian qua, việc quản lý quỹ đất mà nhà đầu tư đã bồi thường còn khó khăn, phức tạp; có nhà đầu tư giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các hộ dân đã nhận tiền bồi thường, chưa lập phương án bồi thường giải tỏa trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bên cạnh đó, quy hoạch KKTCK Mộc Bài trước đây có nhiều khu dân cư, nhà ở, trong khi nhu cầu chưa nhiều; giá đất để tính tiền sử dụng đất khá cao, do đó, giá thành khi xây dựng hoàn thiện tương đối cao, hiệu quả dự án thấp, năng lực chủ đầu tư hạn chế nên nhiều dự án chậm triển khai kéo dài.
Ðối với các dự án đầu tư trong nước, có một vài dự án khu dân cư đã bồi thường hết diện tích như: Khu dân cư Nam lộ Xuyên Á, khu dân cư Tây Nam, khu nhà ở và công viên hồ của Công ty Phi Long đã xây dựng được một vài dãy nhà theo quy hoạch, nhưng nhu cầu của thị trường nhà ở còn hạn chế nên thiếu tính khả thi; tiền chuyển mục đích sử dụng đất khá cao, thiếu tính hấp dẫn người mua.
Ngày nay, có dịp đi một vòng quanh KKTCK Mộc Bài, có thể cảm nhận một vùng “lạnh lẽo hoang vu” ở nơi từng là “thành phố Mặt trời”, là khu thương mại - dịch vụ sầm uất, náo nhiệt ngày nào. Nhiều công trình đẹp đẽ, đồ sộ trước đây giờ đổ nát, rêu phong; còn những khu đất mênh mông thì um tùm cỏ dại!
Xa Mát- quy hoạch quá lớn
KKTCK Xa Mát được thành lập theo Quyết định số 186/2003/QÐ-TTg ngày 11.9.2003 của Thủ tướng Chính phủ với quy mô 34.197 ha, bao gồm địa giới hành chính của các xã Tân Lập, Tân Bình thuộc huyện Tân Biên. Trong đó có quy hoạch khu đô thị cửa khẩu Xa Mát 728 ha. Ngày 23.2.2005, UBND tỉnh Tây Ninh ban hành quyết định phê duyệt quy hoạch chung KKTCK Xa Mát đến năm 2020 với quy mô 34.197 ha và quyết định về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết khu đô thị cửa khẩu Xa Mát đến năm 2020 với quy mô 728 ha.
Như vậy, diện tích đất quy hoạch KKTCK Xa Mát còn “hoành tráng” hơn nhiều so với KKTCK Mộc Bài. Về sau này, qua đánh giá thực tiễn, các cơ quan chuyên môn nhận thấy, trước đó, KKTCK Xa Mát được quy hoạch quá lớn trong khi tính chất quy hoạch chưa phù hợp, diện tích đô thị công nghiệp nhiều, tính khả thi chưa cao. Ðồng thời, việc tổ chức thực hiện quy hoạch trung tâm đô thị Xa Mát thiếu nguồn lực, thiếu quyết tâm.
Thời gian qua, KKTCK Xa Mát không có nhiều dự án đầu tư, thiếu các dự án “có tầm cỡ”. Các dự án đầu tư chậm được triển khai ở đây do công tác bồi thường đất gặp khó khăn, vướng mắc như: đất vành đai biên giới trong khu vực cửa khẩu chưa có chủ trương cụ thể về bồi thường, tình trạng chồng lấn ranh với các dự án trong khu vực, đất rừng...
Một số vấn đề khác đối với việc triển khai thực hiện quy hoạch KKTCK Xa Mát là nguồn lực đền bù và đầu tư hạ tầng hạn chế; khu vực quy hoạch xa trung tâm thành phố Tây Ninh, xa TP. Hồ Chí Minh nên khó khăn trong thu hút đầu tư; công tác điều chỉnh quy hoạch còn chậm.
