Ba nghịch lý tồn tại trên thị trường bất động sản

Nhà ở xã hội nơi thiếu, nơi thừa. Giá nhà tăng cao một cách bất hợp lý. Đây được cho là ba nghịch lý đang tồn tại trên thị trường bất động sản. Trong năm 2023 vừa qua, theo khảo sát trên thị trường Hà Nội, cứ 100 căn hộ mới được bán ra thì chỉ có ba căn có giá dưới 2 tỷ đồng. Còn lại là các sản phẩm trên hai tỷ đồng hay còn gọi là các sản phẩm thuộc phân khúc trung và cao cấp. Tính trên tổng nguồn cung mở bán mới trong năm qua, số căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 75%.

Ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc Công ty SGO HOMES cho biết: "Thực ra đây là một vấn đề rất là nhức nhối khi mà chúng ta thấy rằng lệch pha cung cầu. Nhu cầu người ở thì ngày càng cao, trong khi các sản phẩm ngày càng khan hiếm. Nhưng có một thực tế chúng ta thấy, thứ nhất, với các sản phẩm thương mại, do các chủ đầu tư gặp phải các vấn đề như triển khai pháp lý dự án mất rất nhiều thời gian, chi phí vốn hóa rất nhiều. Thứ hai là chi phí về mặt xây dựng và việc đầu tư các sản phẩm có nhiều tiện ích và nhiều công năng hơn giai đoạn trước. Bên cạnh đó, chi phí vốn đang là vấn đề đối với các doanh nghiệp. Chính vì vậy nhà nước đang đẩy mạnh phát triển các mô hình nhà ở xã hội, và khuyến khích các doanh nghiệp phát triển nhà ở bình dân. Nhưng vấn đề này cũng gặp nhiều khó khăn về pháp lý và quỹ đất cho các doanh nghiệp để triển khai."

Thị trường nhà ở với ba nghịch lý tồn tại

Nhà ở xã hội cũng không khả quan hơn khi cũng rơi vào một nghịch lý: nơi thì vắng bóng không ai hỏi mua, nơi thì tỉ lệ chọi để nộp hồ sơ mua nhà còn cao hơn cả thi đại học. Đơn cử như hai dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn và AZ Thăng Long. Mặc dù chỉ cách nhau 14km, nhưng nếu như tại dự án NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm), hơn 1.300 người diện thu nhập thấp đã phải bốc thăm giành 149 suất mua thì dự án AZ Thăng Long tại thôn Lai Xá, xã Kim Chung, huyện Hoài Đức phải mở bán 27 lần trong 9 năm nhưng chưa hết. Phải chăng, yếu tố quy hoạch cần phải có nhiều điều chỉnh cụ thể?

Ông Nguyễn Quốc Khánh – Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ thêm: "Trước hết là phải quy hoạch. Phải có quy hoạch, có quỹ đất, mà quỹ đất phải đảm bảo được là quỹ đất đó phải làm được nhà ở xã hội mà có người ở. Và đủ những điều kiện ở và những hạ tầng xã hội tối thiểu như trường học, bệnh viện, chợ để những khu nhà ở xã hội mới có thể sinh sống được. Còn ngoài ra nhu cầu của con người là rất nhiều chứ không thể nào bảo là có ngay một quỹ đất giữa đồng không mông quạnh để bảo là xây nhà ở xã hội thì thật sự các nhà đầu tư cũng không làm và người ở thì cũng không ở."

Chính vì sự khan hiếm nguồn cung mà giá nhà tiếp tục tăng cao, với mức 56 triệu đồng/m2 đối với nhà chung cư và 142 triệu đồng/m2 đối với nhà liền thổ. Trong khi nền kinh tế chưa hồi phục hoàn toàn, thu nhập trung bình của người dân còn thấp thì việc giá nhà tăng cao khiến cho thị trường càng tê liệt.

Rõ ràng, bài toán nguồn cung được cho là gốc rễ của mọi vấn đề. Chỉ cần tăng nguồn cung về nhà ở vừa túi tiền, thì ba nghịch lý trên sẽ dần được tháo gỡ. Thế nhưng, điều này không thể được giải quyết trong một sớm một chiều, bởi còn liên quan đến những chính sách pháp lý, điều tiết thị trường. Nhiều khả năng phải đến thời điểm các luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đi vào thực thi từ năm 2025, bài toán này mới dần có lời giải. Không chỉ có vậy, giải pháp về lâu dài là cần xây dựng hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt để thúc đẩy nguồn cung dự án giá hợp lý và tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Do vậy trước mắt thì thị trường vẫn phải đối diện với nhiều khó khăn thách thức, người dân khi chưa thực sự đủ mạnh về tài chính thì nên cân nhắc khi quyết định mua nhà trong thời điểm này.