Áp thuế cao với người có nhiều nhà đất để giá nhà không bị đẩy quá cao?

Áp mức thuế cao hơn với người có nhiều nhà đất

Báo cáo giải trình, tiếp thu các ý kiến về dự án Luật Đất đai sáng 15/1, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, ông Vũ Hồng Thanh cho biết cần sớm áp mức thuế cao hơn với người có nhiều nhà, đất nhằm điều tiết chênh lệch địa tô có được do quy hoạch của nhà nước.

Chủ trương áp thuế cao với những trường hợp trên cũng được Trung ương nêu trong Nghị quyết 18 giữa năm 2022. Tuy nhiên, đến nay chủ trương này vẫn chưa được thể chế hóa thành các điều luật cụ thể.

Hiện nay, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2%. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, quyền thuê đất, thuê mặt nước và các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

Thị trường giá nhà đất vẫn tăng chóng mặt, người có thu nhập thấp ngày càng khó tiếp cận.

Thời gian qua, nhiều cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thường kê khai mức giá thấp hơn nhiều so với thực tế dẫn đến ngân sách nhà nước thất thu. Vì thế, một số ý kiến cho rằng nên đánh thuế cao hơn khi chuyển nhượng với trường hợp đầu cơ sở hữu 3, 4 bất động sản trong thời gian ngắn.

Trước đó, tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai tháng 3/2023, các chuyên gia cho rằng cần có quy định rõ về đối tượng sẽ bị áp mức thuế cao hơn, được miễn, giảm, hưởng ưu đãi thuế. Về lâu dài, chuyên gia khuyến nghị cần nghiên cứu áp dụng thuế bất động sản với nhà thứ hai trở lên.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, cần phải tập trung xử lý hành vi đầu cơ, cố tình kiếm lời nhờ vào việc mua đi, bán lại đất đai, nhà ở, khi đó, không chỉ mang lại nguồn thu cho nhà nước và quan trọng hơn là điều tiết hành vi sử dụng đất. Cùng với đó sẽ tạo cơ hội cho người dân có thể thực hiện được giấc mộng an cư, thay vì như hiện nay, giá nhà đất bị đẩy lên quá cao.

"Sử dụng chính sách thuế để điều tiết vào những người chiếm dụng đất đai nhiều hơn, hay giá trị đất đai tăng lên thì mức nộp thuế nhiều hơn. Điều này buộc mỗi người phải tính toán xem liệu mua nhà đất để đấy, có đủ tiền để trả thuế hàng năm hay không và như vậy, người dân, nhà đầu cơ sẽ phải điều tiết hành vi của mình. Như vậy sẽ làm giá đất đai trên thị trường giảm xuống", GS.TS Hoàng Văn Cường nói.

Đánh thuế để tạo cơ hội mua nhà cho người nghèo

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân tích, về nguyên tắc việc đánh thuế tài sản với những người sở hữu nhiều nhà đất, không phải là tăng thuế tài sản mà là cải cách nó. Nghĩa là thuế này sẽ không đánh vào người nghèo, mà đánh vào những đối tượng đầu cơ, tích trữ nhiều nhà, đất. Theo đó, cần đánh thuế mạnh vào căn nhà thứ hai và những căn nhà có giá trị cao, cũng như tăng thuế đất lên một mức độ nhất định. Những việc này sẽ góp phần "đặc trị" hiện tượng "sốt đất", giúp giá nhà, đất bình ổn lại.

Niều năm qua tình trạng người thiếu, kẻ thừa nhà, đất ngày càng trầm trọng. Trong khi giá nhà, đất ngày càng tăng cao do chưa đáp ứng đủ nguồn cung. Vì thế, để "hạ nhiệt" giá nhà, đất thì cần giải tỏa được nguồn cung.

GS Đặng Hùng Võ nhận định, hiện tại chưa áp dụng việc đánh thuế cao với người sở hữu nhiều nhà, đất ngay được, nên thị trường chưa lập tức bị tác động. Bởi hình thức thu thuế hiện nay vẫn dựa trên các cán bộ địa phương, còn việc áp dụng cơ sở dữ liệu cần phải mất thời gian để đồng bộ. Do đó, thị trường sẽ được đánh giá đúng và đầy đủ khi hệ thống hành chính số được ứng dụng một cách triệt để. Vì thế, chúng ta vẫn phải chờ thêm một thời gian nữa xem mức độ rút kinh nghiệm và cải thiện về cơ sở dữ liệu ra sao.

Về giải pháp, theo GS.TS Hoàng Văn Cường không phải là đánh thuế sở hữu ngôi nhà thứ hai mà phải đánh thuế lũy tiến trên phần diện tích hoặc giá trị đất chiếm giữ vượt trên mức bình quân. Theo đó, diện tích trong hạn mức được áp dụng tỷ suất thuế thấp và giá tính thuế thấp, tương đương 60% mức giá trong bảng giá. Như vậy, chính sách này không ảnh hưởng đến người nghèo, những người thu nhập thấp. Còn những người chiếm hữu nhiều hơn phải đánh thuế lũy tiến theo tỷ lệ, gấp 2 lần thì thuế suất khác, gấp 3 - 5 lần mức bình quân thì áp thuế suất khác.

Hai là, giá đất tăng thì giá tính thuế cũng phải tăng, để điều tiết địa tô chênh lệch. Người nộp thuế được ghi nợ nghĩa vụ thuế có tính lãi suất nợ thuế. Nợ thuế vượt quá 50% giá trị thửa đất thì đất bị thu hồi đất do vi phạm pháp nghĩa vụ tài chính đất đai. Đánh thuế lũy tiến trên phần giá tăng lên, giữa giá khai báo nộp thuế với giá bán/giá bồi thường hoặc giữa giá mua và giá bán. Tỷ suất thuế lũy thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa hai lần giao dịch hoặc thay đổi giá khai báo thuế.

Theo chuyên gia, để thực hiện được điều này, phải sửa đổi quy định về hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thu hồi đất vùng phụ cận các dự án đầu tư cải tạo chỉnh trang đô thị, các dự án phát triển kinh tế làm gia tăng giá trị đất liền kề. Thu hồi phục vụ tái định cư, đấu giá, lựa chọn hoạt động sử dụng đất có hiệu quả.

Tô Hội