Những nội dung cơ bản của Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai

Theo quy định tại Điều 126 của Luật Nhà ở thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng: người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước và người được phép về sống ổn định tại Việt Nam được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; đối với những người không thuộc đối tượng nêu trên mà đã về Việt Nam và được phép cư trú với thời hạn từ sáu tháng trở lên thì được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư. Có thể nói rằng, Luật Nhà ở năm 2005 đã có những quy định thông thoáng và cởi mở hơn về đối tượng, cũng như điều kiện được sở hữu nhà ở so với các quy định trước đây. Tuy nhiên, so với thực tế thì quy định tại Điều 126 của Luật Nhà ở vẫn còn nhiều hạn chế, chưa khuyến khích được nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia cống hiến, xây dựng cho đất nước và cũng chưa thể chế đầy đủ chủ trương của Đảng nêu tại Nghị quyết số 36-NQ/T.Ư năm 2004 của Bộ Chính trị. Theo quy định tại Điều 126 của Luật Nhà ở thì có năm loại đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Qua thống kê, hiện nay có khoảng hơn ba triệu người Việt Nam đang định cư, sinh sống lâu dài ở nước ngoài, trong số đó có khoảng 70% vẫn còn quốc tịch Việt Nam, 30% còn lại là người gốc Việt Nam. Tuy nhiên, sau gần ba năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở, thì mới chỉ có hơn 40 trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trong đó chủ yếu là các đối tượng thuộc diện về đầu tư lâu dài theo quy định tại Khoản 1 Điều 126 của Luật Nhà ở. Qua công tác chỉ đạo thực hiện Luật Nhà ở cho thấy, quy định tại Điều 126 của luật này đã có những điểm không còn phù hợp tình hình thực tế hiện nay và cần sửa đổi, bổ sung. Chẳng hạn như quy định về đối tượng thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam còn có nhiều hạn chế. Trên thực tế, có nhiều kiều bào có kỹ năng, chuyên môn đặc biệt trở về Việt Nam làm việc theo diện chuyên gia dài hạn hoặc ngắn hạn dưới sáu tháng hoặc có nhiều người là công dân Việt Nam đang làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài mong muốn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để mỗi khi về thăm quê hương đất nước hoặc định cư ở trong nước khi về hưu có chỗ ở, nhưng do họ không thuộc năm nhóm đối tượng quy định của Luật Nhà ở, nên không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Sự hạn chế này đã không khuyến khích các đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài trở về Việt Nam làm việc. Mặt khác, quy định về điều kiện để được sở hữu nhà ở nêu trong Luật Nhà ở cũng chưa rõ ràng, chưa cụ thể, đã gây nhiều khó khăn cho các cơ quan hữu quan khi xác định thế nào là về đầu tư lâu dài, về hoạt động thường xuyên và có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam... Trên thực tế, để có nhà ở tại Việt Nam, nhiều trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã nhờ người thân, bạn bè mua và đứng tên hộ quyền sở hữu nhà ở hoặc mua bán trao tay, không làm các thủ tục theo quy định, cho nên vừa ảnh hưởng nguồn thu của Nhà nước từ các giao dịch về nhà ở, vừa là nguyên nhân làm phát sinh các tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở giữa các bên. Bên cạnh đó, năm 2008 QH cũng đã thông qua Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trong đó đã quy định mở rộng hơn đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài như: các đối tượng có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt, người kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước và người hoạt động trong lĩnh vực kinh tế-xã hội có bằng đại học và tương đương trở lên. Vì vậy, cũng cần sửa đổi Điều 126 Luật Nhà ở để bảo đảm sự hài hòa, hợp lý trong vấn đề sở hữu nhà ở giữa bà con kiều bào với cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Như vậy, việc QH thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai để phù hợp chủ trương của Đảng, bảo đảm sự thống nhất về pháp luật, sự hài hòa và hợp lý về quyền sở hữu nhà ở giữa người Việt Nam ở trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài là hết sức cần thiết và phù hợp tình hình thực tiễn hiện nay. Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai đã được QH khóa XII, kỳ họp thứ năm thông qua ngày 18-6-2009 và đã được Chủ tịch nước ký Lệnh công bố ngày 29-6-2009, có ba nội dung chính như sau: Một là, quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điều 126 sửa đổi có ba điểm mới so với Điều 126 hiện hành, gồm: - Quy định chia đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói chung thành hai nhóm khác nhau, đó là người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam. Trong đó, tại Khoản 1 quy định những người có quốc tịch Việt Nam đều có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà không phân biệt về đối tượng như Điều 126 hiện hành. Đối với những người gốc Việt Nam mà thuộc các diện: về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà văn hóa, nhà khoa học, người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống ở trong nước thì cũng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà không hạn chế về số lượng. - Bổ sung thêm hai đối tượng vào Khoản 1 Điều 126, đó là: người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu, đang làm việc tại Việt Nam và người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước. - Ngoài ra, còn sửa đổi các cụm từ: "về đầu tư lâu dài" bằng cụm từ "về đầu tư trực tiếp theo quy định của pháp luật về đầu tư", thay cụm từ "có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam" bằng cụm từ "mà cơ quan của Việt Nam có nhu cầu" tại Khoản 1 Điều 126 hiện hành để các cơ quan hữu quan dễ dàng thực thi. Hai là, về điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điều 126 sửa đổi có một số điểm mới so với Điều 126 hiện hành, cụ thể là: - Các đối tượng thuộc diện quy định tại Điều 126 của Luật Nhà ở phải được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên mới được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. - Đối với các đối tượng quy định tại Khoản 2 Điều 126 thì QH cũng cho phép rút ngắn thời gian cư trú tại Việt Nam từ sáu tháng xuống còn ba tháng. Ngoài ra, đối tượng này còn phải có thêm điều kiện có Giấy miễn thị thực do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp. - Các đối tượng quy định tại Điều 126 chỉ được sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam. Như vậy, việc QH cho phép bổ sung, mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như trên vừa bảo đảm phù hợp quy định của Hiến pháp năm 1992, Luật Quốc tịch năm 2008, pháp luật về xuất, nhập cảnh của Việt Nam, vừa kế thừa được các quy định của Điều 126 Luật Nhà ở hiện hành, đồng thời cũng để bảo đảm sự hài hòa, hợp lý trong các quy định về quyền sở hữu nhà ở giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với cá nhân nước ngoài quy định tại Nghị quyết số 19/2008/QH12 của QH. Bên cạnh đó, quy định chặt chẽ về điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như trên cũng nhằm mục đích loại trừ các đối tượng phản động, chống phá đất nước khỏi diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhằm tạo điều kiện để những người có nhu cầu thật sự về nhà ở được mua và sở hữu nhà ở khi về nước làm ăn, sinh sống, đồng thời cũng hạn chế được các hiện tượng đầu cơ, lợi dụng chính sách để mua đi, bán lại kiếm lời. Ba là, về nội dung sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003. Để bảo đảm sự thống nhất giữa quy định về đối tượng cũng như quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam nêu tại Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003, QH đã nhất trí thông qua việc sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật Đất đai. Cụ thể là, tại Khoản 1 quy định thống nhất đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở như Điều 126 Luật Nhà ở; còn tại Khoản 2 thì quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, trong đó bổ sung thêm ba quyền, gồm: quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền cho thuê và quyền được ủy quyền quản lý nhà ở. So với quy định của Điều 121 của Luật Đất đai hiện hành thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có thêm ba quyền, nhưng so với công dân Việt Nam ở trong nước thì đối tượng này bị hạn chế hơn hai quyền, đó là quyền góp vốn và quyền bảo lãnh bằng tài sản là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Về hiệu lực thi hành, Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1-9-2009. Vũ Hoàng Long