Cần xác định chính xác thiệt hại thực tế và mức độ lỗi

Theo quy định tại điều 605 - Bộ luật Dân sự 2005, nguyên tắc bồi thường thiệt hại là: “Thiệt hại phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Quy định này được hiểu là chủ đầu tư (người gây thiệt hại) và các hộ dân (người bị thiệt hại) có thể thỏa thuận thống nhất về mức bồi thường, hình thức bồi thường và phương thức bồi thường. Như vậy, điều đầu tiên cần xác định chủ thể gây thiệt hại để làm căn cứ yêu cầu bồi thường là chủ đầu tư, nhà thầu thi công... Điểm mấu chốt để giải quyết được quyền lợi của các hộ dân là phải xác định chính xác và đầy đủ thiệt hại thực tế của các hộ bị ảnh hưởng và mức độ lỗi của chủ công trình. Đồng thời xác định mối quan hệ giữa hành vi gây thiệt hại của chủ đầu tư và thiệt hại thực tế của các hộ dân để làm căn cứ thỏa thuận bồi thường cũng như việc giải quyết tranh chấp của cơ quan hữu quan. Các hộ dân và chủ đầu tư có thể thành lập một ban khảo sát và xác định mức độ thiệt hại của công trình cũng như các thiệt hại phát sinh làm căn cứ bồi thường. Việc xác minh có thể do hai bên tự thỏa thuận hoặc được các cơ quan chuyên trách thẩm định xác định mức độ thiệt hại theo yêu cầu của các bên. Cũng cần lưu ý là kết quả thẩm định mới chỉ là một phần thiệt hại của tổng thể thiệt hại của các hộ dân. Theo bên bị thiệt hại đề nghị, mức bồi thường bao gồm: chi phí thuê nhà, chi phí di dời nhà, chi phí do mất công ăn việc làm, mất tiền lương vì phải xin nghỉ việc để dời nhà, khiếu nại, vé máy bay, thuê luật sư… là phù hợp với quy định của pháp luật về bồi thường thiệt hại ngoài HĐ. Việc không thống nhất về mức bồi thường là do mong muốn trái ngược nhau của chủ đầu tư và của người dân: người dân muốn đền bù cao và triệt để; nhà đầu tư muốn đền bù càng thấp càng tốt, nhanh chóng giải quyết để tiếp tục thực hiện dự án và tránh được các khoản lãi suất ngân hàng phải trả hàng tháng, nhanh chóng hoàn thành dự án để đưa công trình vào khai thác. Tuy nhiên cả chủ đầu tư và hộ dân cần phải hiểu cơ sở pháp luật về việc giải quyết bồi thường thiệt hại thực tế ngoài hợp đồng để có sự thống nhất về các khoản mục thiệt hại mà các bên đưa ra, sau đó mới tính đến giá trị thiệt hại thực tế phù hợp với mức độ thiệt hại và chi phí khắc phục. Là đơn vị đã tham gia thi công một số công trình nằm trong khu dân cư, chúng tôi thấy vai trò của tổ dân phố trong việc xác định mức độ ảnh hưởng của công trình xây dựng tới nhà dân là rất quan trọng. Vì những người đại diện tổ dân phố thường sống tại khu vực đã lâu nên họ nắm khá tường tận về hoàn cảnh từng gia đình cũng như lịch sử, hiện trạng các công trình tại khu vực. Đáng tiếc là trên thực tế, vai trò này của họ khá mờ nhạt, họ hầu như đứng về phía người dân trong việc đòi bồi thường nên thường thiếu khách quan khi nhìn nhận vấn đề. Theo quy định, trước khi tiến hành thi công, đơn vị chủ đầu tư phải chụp ảnh, vẽ hiện trạng các công trình liền kề. Thực tế cho thấy, đa phần công trình của dân được xây dựng không theo quy chuẩn nào, lại cơi nới trái phép nên thường xập xệ. Do vậy, việc đánh giá chất lượng công trình thường dựa trên kinh nghiệm nên không thể chính xác 100% được. Bên cạnh đó, với những công trình xây dựng cao tầng có móng sâu từ 40-60m sẽ có ảnh hưởng tới các công trình trong vòng bán kính 60-100m. Đối với những ngôi nhà xây kiên cố, ảnh hưởng này là không đáng kể, nhưng các công trình cũ nát thì bị tác động tương đối lớn. Do đó, việc đền bù với người biết rõ tình trạng ngôi nhà của mình thường dễ dàng hơn so với những chủ nhà có hiểu biết về xây dựng kém vì họ thường đổ lỗi cho đơn vị thi công, thường đòi hỏi mức bồi thường quá cao so với thực tế. Mặt khác, công tác bồi thường cũng bị ảnh hưởng bởi tính cộng đồng, theo tâm lý số đông. Có trường hợp hai nhà ở cạnh nhau nhưng mức độ ảnh hưởng đến 2 công trình là khác nhau, nhưng khi đòi bồi thường, họ đều đòi với số tiền cao tương đương nhau nên rất khó giải quyết. Cũng cần nói thêm rằng việc kiểm định đánh giá chính xác hiện trạng các công trình liền kề trước và sau khi xây dựng công trình là việc làm quan trọng và cần thiết, là cơ sở để lập phương án thi công. Tuy vậy do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan, việc thi công không thể đảm bảo được 100% phương án đề ra lúc đầu nên sai sót là điều không thể tránh khỏi. Theo quy định, khi công trình xây dựng ảnh hưởng, gây lún, nứt… các công trình thi công thì phải ngừng thi công để bồi thường. Nếu áp dụng quy định này một cách máy móc không chỉ ảnh hưởng đến đơn vị thi công mà còn tác động xấu đến công trình lân cận bởi mặc dù công trình bị dừng thi công không có nghĩa ảnh hưởng từ nó đến các công trình khác là không còn. UBND thành phố Hà Nội đã ra Quyết định số 55/2009/QĐ-UBND quy định về việc đảm bảo trật tự, an toàn, vệ sinh môi trường trong quá trình xây dựng công trình. Quyết định này là căn cứ để xác định chủ thể gây thiệt hại (chủ đầu tư, nhà thầu thiết kế, nhà thầu thi công…), hành vi vi phạm gây thiệt hại ở giai đoạn nào, mức độ như thế nào sẽ được giải quyết ở giai đoạn đó. Theo quy định của Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành thì các công trình xây dựng phải được cấp phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, các công trình mới xây dựng phải có hồ sơ xây dựng được phê duyệt. Còn các công trình của người dân cụ thể là các căn hộ hầu như không có hồ sơ nhà đất và xây dựng đầy đủ nhưng thực tế nó đang tồn tại và nó vẫn còn giá trị sử dụng ở thời điểm bị ảnh hưởng. Các công trình mới xây dựng phải tuân theo quy định của pháp luật về xem xét hiện trạng các công trình liền kề, chụp ảnh, khảo sát, thậm chí có thể khoan địa chất để đảm bảo công trình xây dựng đáp ứng quy chuẩn xây dựng và không làm ảnh hưởng đến các căn hộ liền kề. Pháp luật quy định các cơ quan quản lý Nhà nước phải kiểm tra công trình, nếu không có hồ sơ khảo sát và phương án bảo đảm an toàn cho các công trình lân cận thì kiên quyết không cho thi công. Trường hợp đang thi công mà xảy ra sự cố, ảnh hưởng đến các công trình lân cận, chủ đầu tư phải có ngay biện pháp xử lý sự cố, không để thiệt hại nhiều hơn. Nếu thực hiện đúng như vậy sẽ không có chuyện tranh cãi về nguyên nhân gây ra lún, nứt... Điều khó khăn hiện nay là các bên có thể đã thỏa thuận được về phương án đền bù (bồi thường) nhưng chủ đầu tư chưa có bảng kê chi tiết nên các hộ dân không đồng ý. Mặt khác, mức độ hư hại của các căn hộ liền kề là khác nhau nên không thể áp giá chung và cách tính chung cho cả dãy được nên rất khó để các bên thống nhất về cách tính mức thiệt hại. Việc không tìm được tiếng nói chung giữa hai bên về công tác bồi thường thiệt hại đã gây khó khăn cho cả hai bên song đối tượng bị ảnh hưởng nhiều nhất vẫn là người dân. Tranh chấp càng kéo dài sẽ càng phức tạp. Do đó, các cơ quan chức năng cần có quy định cụ thể hơn nữa đặc biệt là phần chế tài xử lý những đơn vị có công trình gây ảnh hưởng không có tinh thần hợp tác, cố tình trây ỳ, không thực hiện nghiêm túc việc bồi thường thiệt hại…