Vì sao giá thuê nhà ở New York vẫn 'trên trời', dù dân bỏ phố về quê

Người dân New York rời khỏi thành phố để chuyển đến các vùng ngoại ô, nông thôn.

Khi lao động làm việc từ xa rời khỏi các thành phố lớn trong đợt bùng phát đầu tiên của đại dịch Covid-19, những thành phố đắt đỏ nhất của nước Mỹ đều quay cuồng với số lượng phòng, nhà trống tăng đáng kể. Từ New York đến San Francisco, giá thuê nhà rơi tự do, theo Business Insider.

Những giao dịch không thể tưởng tượng được chỉ vài tháng trước đó - chẳng hạn như giảm giá hơn 1.000 USD cho các căn hộ cao cấp - đã trở thành hiện thực. Các công ty chuyển nhà gặp khó khăn với những khách hàng đang tìm cách rời bỏ trung tâm đô thị đông đúc, trong khi một số chủ nhà phải chấp nhận giảm hơn một nửa giá thuê.

Tuy nhiên, cũng nhanh như quá trình giảm, giá thuê nhà đã bắt đầu tăng trở lại. Tại Manhattan, giá thuê trung bình vừa đạt mức cao nhất mọi thời đại và giá thuê nhà của thành phố New York nói chung cao hơn gần 19% so với năm 2019, theo dữ liệu từ Zillow, công ty thị trường bất động sản công nghệ của Mỹ.

Giá thuê tăng 17% ở Chicago, 13% ở Seattle và 10% ở Washington DC trong cùng thời kỳ. Ngay cả ở San Francisco, một trong những thành phố bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi việc di cư hàng loạt, giá thuê đã phục hồi đáng kể, chỉ giảm 2% so với trước đại dịch.

Cư dân của những nơi này hiện đặt câu hỏi: Nếu rất nhiều người rời đi, tại sao tiền thuê nhà vẫn đắt đỏ như vậy?

Câu trả lời không phải là ngày càng có nhiều người quay trở lại các thành phố lớn hay chủ nhà cố tình đẩy giá lên cao. Thay vào đó, nghiên cứu mới cho thấy nguyên nhân là mọi người đã chán ngấy việc sống cùng nhau.

Khi buộc phải chuyển đổi ngôi nhà của mình thành văn phòng, phòng tập thể dục thậm chí kiêm quán bar tại nhà, mọi người đều muốn có không gian riêng. Những sinh viên mới tốt nghiệp đại học quyết định dọn ra khỏi nhà của cha mẹ, những người bạn cùng phòng rời bỏ những nơi chật chội để tìm chỗ ở mới, và các cặp đôi đã chia tay cũng không còn sống chung.

Hàng nghìn người săn lùng nhà ở, nhưng số lượng căn hộ có hạn. Điều này đã đẩy giá thuê nhà lên cao.

Hiệu ứng donut

Theo phân tích của Nhóm Đổi mới Kinh tế (EIG), khi hàng triệu nhân viên làm việc từ xa trong đại dịch, nó đã mở ra một thế giới mới và những quyết định thay đổi cuộc đời.

Nhiều người sống ở các thành phố lớn quyết định đây là cơ hội để họ chuyển đến những thị trường nhà ở rẻ hơn, ít đông đúc hơn. Những người khác lựa chọn ở lại thành phố, nhưng tách ra khỏi người bạn cùng phòng và bắt đầu tìm kiếm một căn hộ studio.

Nhà kinh tế của EIG Adam Ozimek và đồng tác giả nghiên cứu Eric Carlson đã sử dụng hàng loạt dữ liệu điều tra dân số năm 2021 để minh họa cách thị trường nhà đất ở các thành phố lớn bị kẹt giữa hai xu hướng trái ngược nhau.

Bất chấp xu hướng bỏ phố về quê, giá thuê nhà ở các thành phố lớn của Mỹ vẫn cao ngất ngưởng.

Đầu tiên là di cư ra bên ngoài, dẫn đến nhu cầu nhà ở thấp hơn ở các trung tâm thành phố. Nghiên cứu trước đây của Arjun Ramani và Nicholas Bloom đã phát hiện sự tồn tại của "hiệu ứng donut" trước đại dịch, trong đó nhu cầu nhà ở giảm ở các khu vực đô thị đông đúc khi mọi người chuyển đến các khu dân cư xung quanh và vùng ngoại ô.

Từ tháng 7/2021 đến tháng 6/2022, New York đã mất 194.000 cư dân do di cư, trong khi Los Angeles mất 109.000, Chicago mất 88.000 và San Francisco mất khoảng 20.000, một phân tích của dữ liệu điều tra dân số do John Burns Research and Consulting công bố.

Trong trường hợp của New York, phân tích dữ liệu mới nhất của EIG nhận thấy không có sự gia tăng đột biến nào về số người quay trở lại thành phố.

Ozimek và Carlson cho rằng cuộc di cư đặc biệt còn tạo ra hệ quả hình thành các hộ gia đình mới. Hộ gia đình ở đây đề cập đến bất kỳ nhóm người nào sống cùng nhau trong một đơn vị nhà ở.

Ví dụ, nếu ba người bạn cùng phòng chuyển ra ngoài và mỗi người ở trong một căn hộ một phòng ngủ, thì kết quả là hai hộ gia đình mới được hình thành. Trước đại dịch, số lượng hộ gia đình ở Mỹ vẫn đang giảm.

Từ năm 2010 đến năm 2020, mức tăng số lượng hộ gia đình là thấp nhất được ghi nhận, một phân tích của Trung tâm nghiên cứu Pew chỉ ra. Dân số tăng chậm và số người trưởng thành sống cùng cha mẹ tăng lên đồng nghĩa với việc có ít người sống tự lập hơn.

Nhưng điều này đã thay đổi ngay sau khi đại dịch bùng phát. Số lượng hộ gia đình tăng 2,5% trên toàn quốc vào năm 2021.

Sự gia tăng hộ gia đình dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng. Tuy nhiên, EIG còn phát hiện ra sự gia tăng về "intensive margin", hay quy mô và chất lượng của các đơn vị nhà ở mà mọi người yêu cầu.

Nói cách khác, làm việc từ xa đã dẫn đến sự gia tăng số lượng người không chỉ muốn có không gian riêng mà còn muốn có những ngôi nhà lớn hơn, chất lượng hơn. Một cặp vợ chồng có thể tìm cách nâng cấp từ căn hộ một phòng ngủ lên hai phòng ngủ hoặc tìm kiếm căn nhà rộng rãi hơn.

"Mọi người rời đi và vì vậy có những chỗ trống mới, và những người ở lại tận dụng cơ hội đó để tách hộ, sống riêng. Vì vậy, đó là một trong những cách mà thị trường nhà đất đang phản ứng với cơ hội do mất dân số tạo ra", Ozimek nói.

Dự báo thị trường

Tuy nhiên, thị trường nhà ở vẫn sẽ tiếp tục biến động trong giai đoạn tới. Báo cáo mới nhất từ Apartment List cho thấy nhu cầu về căn hộ đã chậm lại vào mùa xuân năm nay. Một lượng lớn các căn hộ mới được xây dựng đang kiểm soát mức tăng giá thuê.

Tại 40 trong số 100 thành phố lớn nhất của Mỹ, bao gồm Austin, Texas và Washington DC, giá thuê trung bình trong tháng 4 đã giảm so với năm trước.

"Giá nhà cao, tiền thuê nhà cao và lãi suất tăng có lẽ đang đẩy lùi việc hình thành hộ gia đình", Ozimek nhận định.

Nhiều căn hộ mới được xây dựng để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Một báo cáo gần đây từ Redfin cũng thừa nhận rằng việc hình thành hộ gia đình chậm lại là một trong những lý do khiến giá thuê trung bình chạm mức thấp nhất trong 13 tháng qua.

Tuy nhiên, ngay cả khi nhiều người bắt đầu sống chung trở lại, điều đó cũng không thay đổi được thực tế là cần phải có nhiều đơn vị nhà ở hơn để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng.

Hơn 971.000 căn hộ chung cư đang được xây dựng trên khắp nước Mỹ vào cuối năm 2022. Khoảng 575.000 căn hộ dự kiến sẽ được hoàn thành trong năm nay, theo RealPage, công ty phần mềm bất động sản.

"Trong ngắn hạn, chúng ta đang phải đối phó với rất nhiều sự mất cân đối giữa cung và cầu. Việc hình thành hộ gia đình là một trong những điều làm tăng nhu cầu. Nhưng về lâu dài, chúng ta nên có nguồn cung để giúp mọi thứ trở lại cân bằng", Ozimek nêu ý kiến.

Lê Vy

Ảnh: Reuters