TP.HCM ước tính lợi nhuận mọi phân khúc bất động sản bằng 15% tổng chi phí đầu tư

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang lấy ý kiến Dự thảo Quyết định về quy định các yếu tố hình thành doanh thu phát triển và các yếu tố ước tính chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư trên địa bàn Thành phố.

Dự thảo này được xây dựng theo quy định của Nghị định số 12/2024/NĐ-CP quy định về giá đất. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, do Nghị định 12 đã có hiệu lực thi hành, hiện công tác xác định giá đất đang vướng mắc do chưa ban hành các tiêu chí hình thành doanh thu và chi phí phát triển trong công tác xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.

Lợi nhuận của nhà đầu tư bất động sản được TP.HCM ước tính bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Ảnh: Lê Toàn

Theo đó, dự thảo quy định cụ thể các yếu tố cấu thành doanh thu đối với từng phân khúc cụ thể như dự án nhà ở cao tầng; dự án nhà phố liên kế, biệt thự; dự án phân lô, bán nền; dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; dự án văn phòng, thương mại - dịch vụ, khách sạn.

Chẳng hạn, với quy định các yếu tố hình thành doanh thu đối với dự án nhà ở cao tầng, dự thảo quy định thời điểm bán hàng bắt đầu kể từ ngày giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng và được phân bổ theo tỷ lệ bán hàng từng năm.

Thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng của phân khúc này cũng tùy thuộc vào quy mô cụ thể của từng dự án. Ví dụ, dự án nhà ở cao tầng có quy mô dưới 50.000 m2 sàn xây dựng sẽ có thời gian bán hàng 2 năm, tỷ lệ bán hàng năm thứ nhất là 40% và năm thứ hai là 60%.

Tương tự, dự án nhà ở cao tầng có quy mô từ 50.000 m2 đến dưới 150.000 m2 sàn xây dựng sẽ có thời gian bán hàng là 3 năm, tỷ lệ bán hàng từ năm thứ nhất đến năm thứ ba lần lượt là 30%, 40% và 30%.

Trong khi đó, với hai loại dự án có quy mô từ 150.000 m2 đến dưới 300.000 m2 sàn xây dựng và từ 300.000 m2 sàn xây dựng trở lên, dự thảo quy định thời gian bán hàng từ 4 đến 5 năm. Tỷ lệ bán hàng năm thứ nhất với các dự án này là 0%.

Về điểm này, Sở Tài nguyên và Môi trường lý giải do dự án có quy mô lớn nên thời gian thi công hạ tầng và phần móng trong khoảng thời gian 1 năm, Sở Xây dựng sẽ kiểm tra thực tế và ra thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường dự thảo năm thứ nhất tỷ lệ bán hàng 0% là phù hợp.

Đặc biệt, dự thảo cũng quy định chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý, vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư đối với từng phân khúc cụ thể.

Đáng chú ý, toàn bộ các loại hình bất động sản đều quy định chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành là 1%/tổng doanh thu; Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

Riêng các phân khúc có tính đặc thù như Dự án văn phòng, thương mại - dịch vụ, khách sạn; Dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp thì chi phí quản lý, vận hành (chi phí điện nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý ...) được ước tính bằng 15% doanh thu.

Dự thảo Nghị định về giá đất “bỏ quên” nhiều chi phí của doanh nghiệp

Thực tế, việc TP.HCM xây dựng quy định các yếu tố hình thành doanh thu phát triển và các yếu tố ước tính chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, và đang được kế thừa trong dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024.

Trong văn bản góp ý về Dự thảo nghị định quy định về giá đất, Liên đoàn Thương mại - Công nghiệp VN (VCCI) chỉ rõ Dự thảo quy định cách tính lợi nhuận của nhà đầu tư theo 2 phương án.

Phương án 1: Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng.

Phương án 2: Lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng.

Theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định này đã xuất hiện từ Điều 5đ Nghị định 12/2024/NĐ-CP, nhưng hai cách tính trên đều chưa hợp lý vì chưa tính đủ lợi nhuận của toàn bộ dự án theo phương pháp thặng dư cho nhà đầu tư. Cụ thể, quy định lợi nhuận chỉ tính trên chi phí đầu tư xây dựng. Đây chỉ là lợi nhuận của khâu phát triển bất động sản (đầu tư phát triển đất), chưa phải là lợi nhuận của cả dự án.

Quy định như vậy là không phù hợp với nguyên lý hình thành giá vì giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận. Đồng thời, quy định này cũng phủ nhận nguyên lý “giá trị của tiền tệ có tính thời gian” do chi phí cơ hội, lạm phát, rủi ro; và nguyên lý “giá trị tương lai của tiền”.

Thực tế, chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra là tất cả các chi phí hợp lý của nhà đầu tư phải bỏ ra để hoàn thành dự án (đến khi có được doanh nghiệp). Tổng chi phí cần phải bao gồm cả tiền sử dụng đất (hay giá trị khu đất) – loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Nếu tính thiếu loại chi phí này, có thể coi nhà đầu tư phải chịu tiền đất 2 lần: lần một khi không được tính vào chi phí loại trừ khi xác định giá đất (theo quy định này), và lần hai khi phải nộp tiền sử dụng đất (nhưng không được trừ như một loại chi phí).

Do đó, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi quy định theo hướng lợi nhuận được tính trên tổng chi phí nhà đầu tư nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện hoàn thành dự án đến khi bán sản phẩm thu được doanh thu.

Tổng chi phí đó phải bao gồm chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và tiền sử dụng đất – loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Dự thảo Nghị định về giá đất “bỏ quên” nhiều chi phí của doanh nghiệp

Thực tế, việc TP.HCM xây dựng quy định các yếu tố hình thành doanh thu phát triển và các yếu tố ước tính chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, và đang được kế thừa trong dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024.

Trong văn bản góp ý về Dự thảo nghị định quy định về giá đất, Liên đoàn Thương mại - Công nghiệp VN (VCCI) chỉ rõ Dự thảo quy định cách tính lợi nhuận của nhà đầu tư theo 2 phương án.

Phương án 1: Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng.

Phương án 2: Lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng.

Theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định này đã xuất hiện từ Điều 5đ Nghị định 12/2024/NĐ-CP, nhưng hai cách tính trên đều chưa hợp lý vì chưa tính đủ lợi nhuận của toàn bộ dự án theo phương pháp thặng dư cho nhà đầu tư.

Cụ thể, quy định lợi nhuận chỉ tính trên chi phí đầu tư xây dựng. Đây chỉ là lợi nhuận của khâu phát triển bất động sản (đầu tư phát triển đất), chưa phải là lợi nhuận của cả dự án.

Quy định như vậy là không phù hợp với nguyên lý hình thành giá vì giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận. Đồng thời, quy định này cũng phủ nhận nguyên lý “giá trị của tiền tệ có tính thời gian” do chi phí cơ hội, lạm phát, rủi ro; và nguyên lý “giá trị tương lai của tiền”.

Thực tế, chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra là tất cả các chi phí hợp lý của nhà đầu tư phải bỏ ra để hoàn thành dự án (đến khi có được doanh nghiệp). Tổng chi phí cần phải bao gồm cả tiền sử dụng đất (hay giá trị khu đất) – loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Nếu tính thiếu loại chi phí này, có thể coi nhà đầu tư phải chịu tiền đất 2 lần: lần một khi không được tính vào chi phí loại trừ khi xác định giá đất (theo quy định này), và lần hai khi phải nộp tiền sử dụng đất (nhưng không được trừ như một loại chi phí).

Do đó, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi quy định theo hướng lợi nhuận được tính trên tổng chi phí nhà đầu tư nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện hoàn thành dự án đến khi bán sản phẩm thu được doanh thu.

Tổng chi phí đó phải bao gồm chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và tiền sử dụng đất – loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Trọng Tín