Thị trường căn hộ nghỉ dưỡng ven biển: Lợi nhuận có đi kèm rủi ro?

Thị trường căn hộ nghỉ dưỡng tại Nha Trang đang phát triển “nóng”.

Tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng

Với lợi thế bãi biển đẹp, người dân thân thiện, chính sách đầu tư cởi mở, thị trường condotel Đà Nẵng đã có sự bứt phá mạnh mẽ trong thời gian qua. Thống kê của CBRE cho thấy, thị trường căn hộ khách sạn trong nửa đầu năm 2017 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh về nguồn cung với 2.436 căn từ 6 dự án, đẩy tổng nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng toàn thị trường tăng lên 3.084 căn. Khách mua các căn hộ nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng chủ yếu đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, chiếm tới 75% - 85% trong số các giao dịch thành công. Phần lớn khách mua đều tham gia chương trình cam kết cho thuê của chủ đầu tư.

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng có những sự chuyển biến tích cực, một phần nhờ được điều hành bởi các đơn vị quản lý nổi tiếng và có chương trình cam kết lợi nhuận cố định hằng năm cho người mua. Bên cạnh Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc cũng là những "điểm đến" hấp dẫn với các nhà đầu tư condotel.

Theo ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Tập đoàn CEO Group, du lịch Phú Quốc không sớm thì muộn sẽ "bùng nổ", bởi thiên nhiên, cảnh quan, vị trí đẹp, chỉ cách các thành phố lớn khu vực Đông Nam Á khoảng 2 giờ bay và có thể kinh doanh du lịch quanh năm. Hiện, Chính phủ còn cho phép Phú Quốc là nơi duy nhất ở Việt Nam miễn visa trong vòng 30 ngày đối với du khách quốc tế trực tiếp bay đến đảo, tạo ra lợi thế lớn cho điểm đến nổi tiếng này.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, sự phát triển phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là tất yếu ở Việt Nam, vì tiềm năng du lịch của nước ta rất lớn. Đặc biệt, với nhiều di sản văn hóa được UNESCO vinh danh là di sản văn hóa thế giới, Việt Nam đang ngày càng trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các khách du lịch quốc tế.

Sửa đổi quy định, hạn chế rủi ro

Có thể nói, bên cạnh những tiềm năng, lợi thế như đã kể trên, việc đầu tư vào condotel cũng đang nảy sinh nhiều vướng mắc do thiếu khuôn khổ pháp lý để điều chỉnh.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5 cho hay, loại hình condotel mới xuất hiện ở Việt Nam nên nhiều khách hàng chưa biết rõ về hình thức pháp lý sở hữu 50 năm và quy định về việc có được ở hay không... Cách khai thác vận hành và chia sẻ lợi nhuận trong tương lai của loại hình bất động sản này thế nào cũng là một vấn đề cần lưu tâm. Chưa kể, các thủ tục pháp lý khác liên quan đến condotel hiện cũng chưa được quy định chặt chẽ, rõ ràng dễ dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư lách luật, làm sai quy định.

Cũng cho rằng, việc đầu tư condotel có thể tiềm ẩn một số rủi ro, ông Lê Ngọc Tuấn, Vụ Khách sạn (Tổng cục Du lịch Việt Nam) nhận xét, chủ căn hộ thường nhận được lời hứa hẹn quá mức từ phía chủ đầu tư. Sau khi hoàn thành dự án, chủ đầu tư bán căn hộ và chuyển giao việc vận hành, khai thác cho công ty quản lý. Như vậy, lợi nhuận đem lại cho nhà đầu tư condotel thường không cao như kỳ vọng. Chủ căn hộ sẽ phải chia sẻ chi phí vận hành các khu vực chung với công ty quản lý. Trong khi đó, uy tín của công ty quản lý trên thị trường du lịch cũng sẽ ảnh hưởng nhiều đến lợi nhuận thu được của nhà đầu tư.

Để giảm thiểu rủi ro, các chuyên gia tài chính cho rằng, khách hàng nên nghiên cứu kỹ khả năng hoạt động của chủ đầu tư trong một thời gian dài, xem xét các cam kết trước đây của họ ra sao, cũng như nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường hoặc sự bùng nổ quá nhiều dự án tại một địa điểm, làm ảnh hưởng đến lợi nhuận của mình. Ông Marc Townsend cũng cho rằng, hiện có một số nhà đầu tư hứa hẹn nâng mức lợi nhuận tối thiểu cho chủ sở hữu lên 12%, thậm chí có nơi lên đến 15%. Tuy nhiên, việc thực hiện các cam kết này có đầy đủ hay không còn phụ thuộc rất lớn vào tình hình kinh doanh của mỗi dự án, đòi hỏi các nhà đầu tư condotel phải hết sức thận trọng khi quyết định.

Về phía cơ quan quản lý, trước những vướng mắc phát sinh về thủ tục pháp lý, tài chính liên quan tới condotel, Bộ Xây dựng cũng đã có Văn bản số 381/BXD-QLN báo cáo Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng. Theo đó, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình condotel theo thẩm quyền. Đồng thời, về pháp luật đất đai, Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ) và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này.

Đối với vấn đề tài chính đất đai, Bộ Xây dựng cũng đề nghị bổ sung quy định về thu tiền sử dụng đất đối với đất hỗn hợp để phù hợp với loại hình condotel; đề nghị giao Bộ Tài chính phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu. Như vậy, với những nỗ lực sửa đổi trên, hy vọng nhiều vướng mắc liên quan tới thủ tục pháp lý của căn hộ condotel sẽ từng bước được giải quyết, mang lại sự an tâm cho nhà đầu tư.

Hằng Vân