Tâm lý chờ chi phối, 'của để dành' của doanh nghiệp địa ốc sụt giảm

Bất chấp các chiến lược kích cầu, chiết khấu khủng từ doanh nghiệp, nhiều người mua nhà vẫn đang rất “ngại” xuống tiền. Minh chứng, trong nửa đầu năm 2023, dòng tín dụng chảy vào địa ốc tăng hơn 17%, vượt 7% so với năm 2022, tuy nhiên, tín dụng bất động sản tiêu dùng lại giảm 1,12%.

Khách ngại xuống tiền mua nhà

Những con số trên của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tâm lý chờ đang ngự trị trên thị trường địa ốc, đa số người dân vẫn ngại vay vốn để mua nhà đất, trong đó không ít người vẫn chọn gửi tiền nhà băng thay vì rót vào bất động sản.

Cần phải nói thêm, đây là năm đầu tiên xuất hiện xu hướng tín dụng tiêu dùng bất động sản giảm trong 3 năm trở lại đây. Trước đó, vào cuối năm 2022, tín dụng tiêu dùng bất động sản tăng vọt 31%.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Hoàng Tiến Dũng, một “siêu cò” có kinh nghiệm hơn 10 năm bán căn hộ tại khu Đông Hà Nội cho hay, tâm lý chờ đợi của khách hàng vẫn đang chi phối những nỗ lực vực dậy thanh khoản của doanh nghiệp, khiến thị trường khó phục hồi trong ngắn hạn.

Lượng tiền mua trả trước của các doanh nghiệp địa ốc đang ghi nhận sự sụt giảm mạnh.

“Rất nhiều nhà đầu tư cá nhân và cả người mua ở thực vẫn kỳ vọng giá sẽ giảm thêm nếu tiếp tục đợi. Điều họ mong muốn nhất là có thêm các chính sách chiết khấu, giãn thời gian thanh toán, gói nội thất, ưu tiên chỗ đậu xe từ chủ đầu tư, hoặc mức lãi vay thấp hơn từ ngân hàng…”, anh Dũng phân tích.

Các kết quả nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra trong 7 tháng đầu năm 2023, lượng tiền chảy vào bất động sản thông qua kênh khách hàng, dù đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, vẫn thấp kỷ lục vì niềm tin suy giảm. Doanh nghiệp buộc phải xoay xở đủ mọi cách để bán hàng.

Điển hình, trên thị trường sơ cấp (mở bán lần đầu), dù mặt bằng giá bán không giảm, song các chủ đầu tư buộc phải tung ra các chính sách chiết khấu 15-30%, tăng ưu đãi để “nịnh” khách xuống tiền sớm. Trong khi đó, rổ hàng thứ cấp (mua qua bán lại) có nhiều sản phẩm giảm giá tới 20-40%.

Có một thực tế dễ thấy trong hơn 1 năm qua, khi thị trường địa ốc “rơi tự do”, nhu cầu vay vốn chỉ đến từ khách mua nhà ở thực. Trong khi các nhà đầu tư cá nhân, lực lượng từng vay ngân hàng rất lớn, hiện tại có nhu cầu bán ra hơn là nhu cầu mua vào, thậm chí không ít người đang khổ sở “cắt lỗ”. Đây cũng là một phần nguyên nhân khiến tín dụng tiêu dùng bất động sản sụt giảm.

“Của để dành” của doanh nghiệp hao hụt

Tâm lý chờ của khách hàng đang trực tiếp tác động đến khoản thu từ người mua trả trước, vẫn được coi là “của để dành” của các đại gia bất động sản. Theo VietstockFinance, "của để dành" của hơn trăm doanh nghiệp địa ốc nửa đầu năm 2023 giảm 10%, tính đến cuối tháng 6.

Cụ thể, thống kê từ 102 doanh nghiệp bất động sản (trên ba sàn HoSE, HNX và UPCoM) công bố báo cáo tài chính quý II/2023, giá trị “của để dành” trong 6 tháng đầu năm nay giảm gần 10%, còn gần 196 nghìn tỷ đồng, so với hồi đầu năm là hơn 217 nghìn tỷ đồng.

Khoản “người mua trả tiền trước” và “doanh thu chưa thực hiện” là hai chỉ số được các nhà đầu tư ví von như “của để dành” của doanh nghiệp, bởi nó sẽ được ghi nhận vào kết quả kinh doanh khi đến kỳ hạch toán. "Của để dành" giảm đồng nghĩa tiềm năng lợi nhuận cũng giảm (nếu thanh khoản không được cải thiện).

Trong khi đó, theo thống kê vào đầu tháng 8, tính đến hết quý II năm nay, WiGroup – đơn vị cung cấp dữ liệu kinh tế tài chính, ước tính tỷ số người mua trả tiền trước trên hàng tồn kho của toàn ngành địa ốc đã giảm quý thứ ba liên tiếp, chỉ còn trên 24%.

Ngay cả với Vinhomes, dù tiếp tục là chủ đầu tư có "của để dành" nhiều nhất với hơn 49.200 tỷ đồng, trong nửa đầu năm, song con số này đã giảm hơn 20% so với thời điểm đầu năm, trong bối cảnh công ty đã bàn giao các dự án cũ và chưa mở bán mới thời gian qua.

Nếu cái tên đứng đầu không có gì lạ thì vị trí tiếp theo trong bảng xếp hạng các doanh nghiệp địa ốc có “của để dành” lớn nhất lại khiến nhiều người bất ngờ khi gọi tên Novaland. Cụ thể, đại gia bất động sản hàng đầu phía Nam ghi nhận xấp xỉ 17.150 tỷ đồng tiền người mua trả trước.

Bên cạnh 2 cái tên dẫn đầu, những vị trí tiếp theo đều là những tên tuổi lớn như Nam Long, An Gia, Đất Xanh, Hoàng Huy, DIG, Khang Điền… Trong đó, "của để dành" của An Gia, Đất Xanh đều hao hụt nhẹ so với cuối năm 2022. Với Phát Đạt, hết quý I, doanh nghiệp này vẫn ghi nhận có hơn 1.100 tỷ đồng tiền người mua trả trước, nhưng tính đến cuối tháng 6 chỉ còn chưa đến 200 tỷ đồng.

Cần nhấn mạnh, lượng tiền trả trước là một trong những yếu tố then chốt phản ánh tiềm năng ghi nhận lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, “của để dành” hao hụt đồng nghĩa tiềm năng ghi nhận lợi nhuận của doanh nghiệp cũng suy giảm.

Minh chứng rõ nhất là tại Novaland, nhờ có lượng “của để dành” lớn, nên dù báo lỗ sau thuế hơn 200 tỷ đồng trong quý II (tổng hai quý đầu năm lỗ 600 tỷ đồng), vẫn tự tin có lãi trên 800 tỷ đồng trong 2 quý III và IV. Từ nay đến cuối năm, Novaland cho biết sẽ tập trung phát triển và bàn giao sản phẩm tại loạt dự án ở TP HCM, Bà Rịa Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Thuận…

Với những diễn biến từ thực tế, theo các chuyên gia của công ty cổ phần Chứng khoán BIDV (BSC), có thể phải sang năm 2024, khi nguồn cung mới được cải thiện, tâm lý chờ của khách hàng dần được tháo gỡ, lượng “của để dành” của doanh nghiệp mới có thể tăng trở lại. Còn trong nửa cuối năm 2023, khi lượng “của để dành” sụt giảm, người mua nhà vẫn ngại xuống tiền, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của doanh nghiệp.

Hưng Nguyên