Tách thửa được 'cởi trói', đất ven đô có 'ấm' trở lại?

Trong 4 tháng đầu năm, các kết quả thăm dò cho thấy, số lượng giao dịch đất nền dù giảm mạnh nhưng vẫn nhiều gấp đôi so với chung cư và nhà ở riêng lẻ. Đơn cử, theo Bộ Xây dựng, trong quý I/2023, đất nền chiếm gần 67.300 trong tổng số hơn 106.000 vụ mua bán được thực hiện.

Thổi “hơi ấm” vào thị trường

Những con số thống kê cho thấy đất nền nói chung hay đất phân lô vẫn là “miếng bánh” hấp dẫn hàng đầu trong các phân khúc địa ốc nhờ nhu cầu thực cao cùng khả năng sinh lời nhanh.

Đáng chú ý, sau gần 2 năm siết chặt phân lô, tách thửa, cuối tháng 4 vừa qua, Sở TN&MT TP. Hà Nội đã ban hành Văn bản số 2869 về việc bãi bỏ Văn bản số 1685 trước đó (dừng tách, hợp thửa đất).

Cụ thể, theo văn bản mới ban hành, Sở TN&MT TP. Hà Nội đề nghị UBND các quận huyện, thị xã, các cơ quan, đơn vị liên quan xem xét, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định.

Nhiều yếu tố về pháp lý, quy hoạch được kỳ vọng giúp đất nền ven đô ấm trở lại trong thời gian tới.

Quyết định “nới lỏng” việc phân lô, tách thửa được đánh giá là yếu tố tích cực, tác động mạnh đến tâm lý của nhà đầu tư đang “ôm tiền” chờ đợi thời cơ. Thậm chí, nhiều môi giới đã kết hợp với các thông tin về quy hoạch để "thổi giá" đất tại một số khu vực như Đông Anh, Gia Lâm.

Đơn cử, tại Đông Anh, kết quả khảo sát ở một số khu vực như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh, Uy Nỗ…, đất nền trong ngõ, ô tô có thể di chuyển, hiện được rao bán ở mức 33 - 38 triệu đồng/m2, thấp hơn so với mức rao 45 - 55 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2022.

Giá đất nền mặt đường trên 5m có thể kinh doanh được có giá dao động từ 50 - 55 triệu đồng/m2, giảm khoảng 20 - 30% so với thời điểm "sốt". Những mảnh đất nằm ở mặt đường lớn dẫn vào trung tâm có giá dao động từ 70 - 120 triệu đồng/m2, thậm chí neo ở mức trên dưới 200 triệu đồng/m2.

Dù giá bán đang có dấu hiệu chững lại so cới đầu năm 2022, tuy nhiên, những thông tin Đông Anh được đề nghị hoàn thiện hồ sơ, trình Chính phủ đề án quy hoạch xây dựng quận ngay trong quý IV/2023 đang được nhiều môi giới tung ra để thổi thêm "hơi ấm" vào thị trường đất nền vốn đang trầm lắng.

Tương tự, tại Gia Lâm, lệnh nới lỏng phân lô tách thửa cùng thông tin lên quận cũng khiến thị trường đất nền có những tín hiệu tích cực. Hiện, đất nền trong ngõ rộng 2,5 - 3m, giá dao động ở mức 27 - 35 triệu đồng/m2. Đất mặt đường ô tô có thể di chuyển có giá 38 - 43 triệu đồng/m2. Tại những tuyến đường rộng khoảng 8 - 10m, giá đất dao động 50 - 100 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

“Cuộc chơi” không dễ

Thừa nhận thị trường nhà đất ở vùng ven Hà Nội thời gian qua rơi vào trầm lắng, mất thanh khoản trầm trọng, nhưng theo anh Bùi Minh Cường, môi giới địa ốc có gần 15 năm kinh nghiệm, việc nhiều người kỳ vọng giá đất giảm sập sàn để “bắt đáy” tại các khu vực này là khá viển vông.

“Những nhà đầu tư bị “ngộp” muốn thoát hàng thì thời gian qua đã giảm giá sâu để bán ra. Còn những người có thể trụ được đến giờ thì gần như có thể tiếp tục đi đường dài. Vì vậy, rất khó để giá đất nền ở Gia Lâm, Đông Anh hay các huyện vùng ven Hà Nội giảm sâu hơn, dù tình trạng trầm lắng dự báo kéo dài trong 6 - 12 tháng nữa”, anh Cường phân tích.

Ở góc nhìn của nhà đầu tư, anh Lê Minh Sơn (Hà Nội) chia sẻ, gần 10 năm buôn đất, chưa bao giờ anh thấy thanh khoản thị trường đất nền vùng ven xuống thấp như hiện tại. Thông tin rao bán “cắt lỗ” có ở khắp nơi, nhưng anh tin đây chỉ là hiện tượng nhất thời.

“Đây là thời điểm khó khăn nhưng cũng là “cơ hội 10 năm có 1” để những nhà đầu tư đi đường dài gom hàng giá tốt. Tuy nhiên, có 4 yếu tố mà một nhà đầu tư cần nắm vững để không “chôn tiền vào đất” là thời điểm, vị trí, pháp lý, và tiềm năng tăng giá”, anh Sơn nói.

Trong khi đó, theo các chuyên gia, các thông tin tích cực về vấn đề phân lô, tách thửa, quy hoạch hạ tầng, xây dựng đề án 5 huyện lên quận… sẽ có tác động tốt đến thị trường nhà đất, đặc biệt là đất nền vùng ven đang rơi vào trạng thái “ngủ đông” trong nhiều tháng qua.

Để đánh giá khi nào thị trường nóng trở lại thì cần rất nhiều yếu tố. Song, gần như chắc chắn đất nền vùng ven, đặc biệt là đất nền phân lô khó khởi sắc ngay trong năm 2023 vì “sức khỏe” nền kinh tế, và có thể sẽ cần ít nhất 2 - 3 năm tới để trở lại thời hoàng kim.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, nhận định năm 2023, thị trường có cơ hội nhưng khá mờ, thời cơ có thể chỉ thực sự chín muồi trong năm 2024. Đất nền vẫn sẽ là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhưng hiện không dành cho số đông và cần chọn lọc kỹ.

Năm 2023, theo ông Quang, đất nền sẽ là cơ hội cho hai đối tượng là nhà đầu tư chuyên nghiệp và người mua ở thực sẵn tiền mặt. Các nhà đầu tư tay ngang không nên “nhảy vào” hoặc nếu muốn thì cần dòng tiền dài hạn, tầm nhìn 3-5 năm.

“Dựa trên tình hình thực tế, nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống 20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Các tháng cuối năm 2023, đầu năm 2024 có thể là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất”, chuyên gia này lưu ý.

Hưng Nguyên