Quyết định (QĐ) 64 về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất (SDĐ) mà UBND TP.HCM vừa ban hành vẫn chưa tìm thấy lối ra cho hàng ngàn hồ sơ nhà đất bị ách tắc hơn 1 năm nay.

Theo thống kê của Cục Thuế TP.HCM, thời gian qua toàn TP có hơn 4.000 hồ sơ nhà đất ách tắc vì chờ hướng dẫn đóng tiền SDĐ ngoài hạn mức. QĐ 64 (có hiệu lực từ 25.10 vừa qua) ước tính sẽ giải quyết vướng mắc cho khoảng 30 - 50% trong số đó. Điều này đồng nghĩa với việc còn khoảng 2.000 - 3.000 hồ sơ vẫn tiếp tục “đóng băng” chờ công tác thẩm định giá đất sát giá thị trường.

Trái quy định của Bộ Tài chính

Thực tế đáng lo ngại là, người dân không biết sẽ phải chờ đợi đến khi nào, bởi QĐ 64 hoàn toàn không quy định cụ thể về thời hạn giải quyết hồ sơ đối với các trường hợp phải tiến hành thẩm định giá. QĐ này chỉ yêu cầu quận, huyện thuê các tổ chức lập chứng thư thẩm định giá, tiến hành nghiệm thu chứng thư, sau đó báo cáo Sở Tài chính thẩm định lại để trình UBND TP xem xét. Chi phí thẩm định được trích từ ngân sách TP, khấu trừ vào tiền SDĐ phải nộp của hộ gia đình, cá nhân.

Ông Nguyễn Văn On (ngụ 72/487 Phan Huy Ích, Q.Gò Vấp, TP.HCM) cho biết sẽ rút hồ sơ xin cấp quyền sử dụng đất vì không đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất theo quy định mới - Ảnh: T.Hiếu

Với quy trình như trên, để có một chứng thư thẩm định mất ít nhất vài tháng. Chi phí thẩm định mỗi trường hợp có thể lên đến hàng chục triệu đồng, nếu nhân lên toàn TP thì số tiền là không hề nhỏ. Trong khi Bộ Tài chính chỉ yêu cầu thẩm định giá đối với các khu đất kinh doanh có giá trị trên 15 tỉ đồng, thì với QĐ 64, tất cả trường hợp đất ở nhỏ lẻ của hộ gia đình, khi vượt quy định chỉ 1m2 cũng phải làm theo đúng quy trình rườm rà này. Chưa kể, việc trích ngân sách để nuôi bộ máy giải quyết các trường hợp đóng tiền SDĐ sẽ gây thêm áp lực lên nguồn ngân sách vốn đang thiếu thốn cho các mục đích khác.

Mỗi năm 3 lần tốn kém

Theo tôi, quy định này chỉ khiến việc giải quyết hồ sơ nhà đất đi từ ách tắc này sang ách tắc khác, các cơ quan chức năng đang làm khó người dân và tự làm khó mình

TS Đinh Thế Hiển -huyên gia kinh tế

TS Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế - cho rằng, từ trước đến nay, việc thẩm định giá của các tổ chức tư nhân bao giờ cũng chỉ có tính chất tham khảo, các phương pháp thẩm định cũng là tương đối. Việc đưa các thông tin chỉ có tính chất tham khảo, tương đối để làm căn cứ cho Nhà nước thu tiền SDĐ của người dân chắc chắn sẽ khó đi đến thống nhất trên thực tế. Lý lẽ TP đưa ra là lo sợ hệ số K sẽ không đảm bảo giá đất sát giá thị trường. Tuy nhiên, thực tế hiện nay không bao giờ có cái giá nào là sát giá thị trường một cách tuyệt đối. Việc thẩm định một khu đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, chẳng hạn khu đất sử dụng vào mục đích gì, diện tích bao nhiêu, các công trình xung quanh thế nào, thông tin về quy hoạch, hạ tầng đi kèm, thậm chí cả hướng đất... Với trường hợp người dân có đất vượt hạn mức cần thẩm định, nếu thẩm định đối với phần diện tích vượt hạn mức sẽ cho ra cái giá khác với thẩm định toàn bộ khu đất của người dân.

Theo TS Hiển, với cách làm này, có những nơi tiền SDĐ sẽ không đủ bù chi phí bỏ ra để làm bảng giá đất theo giá thị trường. Đồng thời, mỗi năm TP sẽ có đến 3 lần tốn kém, 1 lần xây dựng bảng giá đất (thấp hơn giá thị trường), và 2 lần xác định giá đất sát giá thị trường (6 tháng/lần). “Theo tôi, quy định này chỉ khiến việc giải quyết hồ sơ nhà đất đi từ ách tắc này sang ách tắc khác, các cơ quan chức năng đang làm khó người dân và tự làm khó mình. Ban hành quy định mà không giải quyết được ách tắc, thậm chí còn gây chậm trễ, thiệt hại cho người dân, liệu các cơ quan chức năng TP có bồi thường cho dân hay không?” - TS Hiển đặt câu hỏi.

Dễ phát sinh tranh chấp

Tác dụng ngược

Việc đánh thuế quá cao có thể gây tác dụng ngược, thay vì nộp tiền SDĐ theo quy định, người dân sẽ tự phân lô, bán giấy tay với nhau. Sau đó, người nhận chuyển nhượng lại (trong hạn mức) đi hợp thức hóa và như thế tránh bị đóng theo “giá thị trường”. Như vậy, chẳng những TP không thu được nhiều thuế hơn mà công tác quản lý đất đai còn phức tạp hơn.

Một vấn đề gây băn khoăn là QĐ 64 đã thu hẹp đối tượng được áp dụng hệ số K theo quy định của Bộ Tài chính. Cụ thể, chỉ với các trường hợp làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận mới được đóng theo hệ số gấp đôi bảng giá đất đối với phần diện tích đất ở vượt không quá 50% hạn mức. Ngoài trường hợp này, buộc phải thẩm định sát giá thị trường đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận có diện tích vượt hạn mức lớn hơn 50% hạn mức và với tất cả các trường hợp xin chuyển mục đích SDĐ. Trong khi Thông tư 93 của Bộ Tài chính yêu cầu địa phương ban hành hệ số K để áp dụng cho tất cả cá nhân, hộ gia đình có đất vượt hạn mức, kể cả trường hợp cấp giấy chứng nhận lẫn chuyển mục đích SDĐ.

LS Trần Văn Thu - Trưởng VP luật sư Dân sự Sài Gòn - cho rằng, QĐ 64 của UBND TP.HCM đã không tuân thủ nguyên tắc xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL). Điều 3 luật Ban hành VBQPPL yêu cầu, văn bản phải đảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất trong hệ thống pháp luật. Tuy nhiên, QĐ 64 hướng dẫn Thông tư 93 của Bộ Tài chính lại có quy định khác và vượt ra khỏi thông tư của bộ. Cụ thể, TP không có thẩm quyền “tự nghĩ ra” việc bóc tách các trường hợp đất ở của dân được và không được áp dụng hệ số K, khi mà Bộ Tài chính đã yêu cầu áp dụng hệ số K cho toàn bộ trường hợp đất ở của hộ cá nhân, gia đình.

Một hệ lụy khác là QĐ 64 có thể làm phát sinh tranh chấp giữa những hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất xảy ra trước thời điểm QĐ này ra đời. Đơn cử, ông A trong quá trình xin chuyển đổi mục đích SDĐ đã bán (giấy tờ tay không qua công chứng) 500m2 tại đường Lê Thị Riêng (Q.12) cho ông B. Do thời điểm này đang chờ hướng dẫn nộp tiền SDĐ nên ông A chuyển nhượng với giá thực tế tại thị trường là 15 triệu đống/m2. Hai bên cam kết bên bán sẽ bao giấy tờ và tiền SDĐ. Tuy nhiên nếu chiếu theo QĐ 64, ông A phải đóng tiền SDĐ sát giá thị trường là 15 triệu đồng/m2. Như vậy, nguy cơ ông A mất trắng số tiền bán 500m2 đất vì trên thực tế số tiền bán và tiền SDĐ tương đương nhau. Không chấp nhận điều này, ông A đã phá hợp đồng.

Phương Thanh - Trung Hiếu