Nhà ở trong khu quy hoạch: Công chứng cho bán, quận lại không

Ông L. có một căn nhà tại phường Bình Khánh, quận 2, thuộc quy hoạch khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đây là khu vực mà từ năm 2001, UBND TP.HCM đã ban hành Chỉ thị số 34 cấm việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Đến năm 2002, UBND TP đã ra quyết định thu hồi đất của khu quy hoạch này. Công chứng gật, quận lắc Tháng 8-2007, ông L. đến Phòng Công chứng số 5 TP.HCM lập hợp đồng ủy quyền cho bà T. thay mình làm thủ tục nhận tiền bồi thường, hỗ trợ khi căn nhà bị giải tỏa. Cùng ngày, ông L. lập hợp đồng bán nhà cho bà T. với giá 700 triệu đồng và hợp đồng này cũng được phòng trên giải quyết ngay. Làm trong ngành đường sắt, phải đi công tác liên tục nên ông L. giao hẳn việc sang tên nhà cho bà T. Đến khi về hưu vào cuối năm 2008, ông mới phát hiện căn nhà không được quận cho sang tên vì vướng quy hoạch. Hậu quả, ông không được đăng ký mua nhà dành cho người có thu nhập thấp vì vẫn còn đứng chủ quyền nhà. Đầu năm 2009, ông L. kiện bà T. ra tòa với yêu cầu được hủy bỏ hợp đồng ủy quyền và hợp đồng mua bán nhà nêu trên. Ông đề nghị trả cho bà T. số tiền đã nhận kèm thêm lãi suất. Đổi lại, bà T. phải hoàn trả cho ông số tiền bồi thường mà bà đã nhận thay ông với tư cách của người được ủy quyền... Vụ án được TAND quận 2 xử sơ thẩm vào tháng 6-2009. Cho rằng tại thời điểm ký kết hợp đồng thì căn nhà không bị tranh chấp, không có quyết định ngăn chặn của cơ quan thẩm quyền, hợp đồng mua bán nhà của hai bên phù hợp cả về nội dung lẫn hình thức, HĐXX đã tuyên xử cho ông L. thua kiện. Theo đó, bà T. được quyền liên hệ với các cơ quan chức năng để nhận trọn số tiền bồi thường của căn nhà. Cơ sở nào? Vấn đề đặt ra từ vụ án này: Nhà nằm trong khu quy hoạch có được chuyển nhượng hay không? Vì sao phòng công chứng chứng nhận hợp đồng, UBND quận lại từ chối sang tên? “Không thể giải quyết cho chuyển nhượng”. Viện dẫn quyết định thu hồi đất năm 2002 nêu trên, ông Nguyễn Xuân Hùng, Giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 2, quả quyết như vậy. Ngược lại, một lãnh đạo Phòng Công chứng số 5 khẳng định: “Vẫn được chuyển nhượng bình thường”. Vị này lý giải: “Giao dịch chuyển nhượng giữa ông L. và bà T. là hoàn toàn hợp pháp. Vào thời điểm các bên lập hợp đồng mua bán, căn nhà của ông L. có giấy hồng và hội đủ các điều kiện khác để có thể giao dịch. Căn cứ vào Luật Nhà ở và Luật Công chứng, công chứng viên không có lý do gì để từ chối chứng nhận hợp đồng mua bán của các bên”. Công chứng viên sơ suất Theo thu thập của Sở Tư pháp TP.HCM, trong các năm 2002-2007, Phòng Công chứng số 3 đã công chứng bốn hồ sơ chuyển nhượng nhà ở trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Các giao dịch này đều được thực hiện sau khi UBND TP.HCM ban hành quyết định thu hồi đất năm 2002 tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng”. Điều 107 luật này còn quy định “người sử dụng đất có nghĩa vụ giao đất khi nhà nước có quyết định thu hồi đất”. Cạnh đó, Chỉ thị 30 ngày 24-12-2003 của UBND TP.HCM đã yêu cầu: “Trong khu vực có quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và đã có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền, người dân phải giữ nguyên hiện trạng, không xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất”. Căn cứ vào các điều luật này, Sở Tư pháp TP.HCM nhận định các giao dịch chuyển nhượng trên không phù hợp luật định. Các công chứng viên đã sơ suất khi công chứng hợp đồng. Tại thiếu phối hợp Tuy nhiên, cũng theo Sở Tư pháp, pháp luật hiện hành không buộc công chứng viên phải kiểm tra việc thu hồi đất hoặc thực hiện quy hoạch khi công chứng hợp đồng, giao dịch về nhà ở. Trong nhiều trường hợp, công chứng viên không thể biết được đất đã có quyết định thu hồi hay chưa. Cơ quan chức năng lại thường không thông tin việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến các cơ quan công chứng. (Quyết định năm 2002 của UBND TP.HCM không được gửi đến các phòng công chứng.) Sở Tư pháp TP.HCM đã đề xuất với UBND TP hướng xử lý các giao dịch lỡ công chứng theo hai hướng: Nếu các bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng thì việc hủy bỏ được thực hiện theo quy định pháp luật về công chứng. Nếu họ không hủy bỏ hợp đồng, không tranh chấp về giao dịch đã ký kết và được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp thì việc bồi thường được trả cho người nhận chuyển nhượng nhà theo hợp đồng công chứng. Riêng những trường hợp có tranh chấp như ông L., bà T., do không thuộc hai tình huống được dự liệu trên nên có thể giành quyền giải quyết cho tòa án vậy. Luật vênh nhau, dân dễ thiệt Theo khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai, đối với quy hoạch phải thu hồi đất mà nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi thì người dân không được chuyển nhượng đất. Nhưng theo Điều 106, 107 luật này thì người dân được quyền chuyển nhượng đất khi hội đủ các điều kiện quy định (đất có giấy đỏ, không có tranh chấp...). Ngoài ra, Điều 91 Luật Nhà ở cũng không hạn chế việc giao dịch nhà ở bị vướng quy hoạch mà chưa có quyết định thu hồi đất. Theo Sở Tư pháp, chính những mâu thuẫn giữa các điều luật nêu trên đã dẫn đến cách hiểu và cách thực hiện khác nhau trong việc giải quyết các hồ sơ chuyển nhượng nhà đất vướng quy hoạch mà cụ thể là nơi chấp nhận, nơi không. Đáng lưu ý, khi tình trạng chậm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xảy ra khá nhiều thì việc cấm cản giao dịch dễ khiến dân bị thiệt hoặc buộc phải giao dịch ngầm. Sở Tư pháp đề xuất UBND TP báo cáo và đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải thích những khác biệt trên để pháp luật được hiểu và áp dụng thống nhất, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.