Nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội - 'cơn khát' không thể chờ thêm

Quá khan hiếm nhà ở giá rẻ

Còn nhớ, lần bốc thăm nhà ở xã hội gần đây nhất tại Hà Nội là dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn hồi tháng 5-2023. Chỉ có 149 căn hộ được bán, nhưng có tới gần 1.500 người tham gia bốc thăm, nhiều người phải dậy từ nửa đêm để xếp hàng mong có cơ hội được sở hữu một căn nhà. Tất nhiên, “cơn sốt” của NHS Trung Văn có một phần từ vị trí đẹp của dự án, song nó cũng cho thấy tình trạng khan hiếm nhà ở giá rẻ hiện nay. Tại các dự án trước đó, lượng người nộp hồ sơ cũng cao gấp nhiều lần lượng căn hộ được bán ra, khiến nhiều người chưa thể với tới “giấc mơ” nhà ở.

Tại các thành phố lớn, phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn cực kỳ khan hiếm, thị trường bất động sản tiếp tục thiếu hụt những sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc bình dân

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, thực hiện Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030, đến nay các địa phương trên cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 181 dự án, quy mô xây dựng khoảng 94.390 căn hộ với tổng diện tích sàn 4.815.000m2.

Bên cạnh đó, các địa phương đang tiếp tục triển khai 291 dự án, quy mô xây dựng khoảng 271.500 căn hộ, với tổng diện tích sàn khoảng 14.520.000m2. Như vậy, dự kiến thời gian tới, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ dồi dào hơn. Tuy nhiên, tại các thành phố lớn, phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn cực kỳ khan hiếm.

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, thị trường bất động sản tiếp tục thiếu hụt những sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc bình dân, nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Từ đầu năm đến nay, TP.HCM không ghi nhận thêm nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc bình dân với giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 được đưa ra thị trường.

Tại Hà Nội, tình hình có khả quan hơn. Báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, từ đầu năm 2021 đến hết tháng 4-2023, Hà Nội chỉ có 4 dự án nhà ở xã hội hoàn thành với khoảng 5.300 căn hộ. Dự kiến, số dự án nhà ở xã hội dự kiến mở bán trong năm nay cũng chỉ “đếm trên đầu ngón tay”.

Sự khan hiếm nhà ở giá rẻ ở Thủ đô càng bức xúc sau sau vụ cháy chung cư mini kinh hoàng mới đây tại quận Thanh Xuân. Chúng ta lại bàng hoàng nhìn ra thực trạng hàng trăm nghìn con người đang phải ở trong những căn chung cư mini thiếu an toàn, vi phạm quy định xây dựng và đặc biệt nhiều khi phải mua với tình trạng pháp lý không đảm bảo.

Cần giải bài toán khủng hoảng phân khúc

Đánh giá về tình trạng cung/cầu thị trường bất động sản hiện nay, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ dẫn đến tình trạng suy giảm trong giao dịch.

“Trong giai đoạn 2022 - 2023, lượng giao dịch bất động sản đã giảm đến 90%, cho thấy tình trạng sức cầu của thị trường yếu. Bên cạnh vấn đề khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ, còn tồn tại một vài vấn đề như thiếu cơ chế và sự quyết tâm của nhiều địa phương, dẫn đến tình trạng nhiều dự án vẫn chưa được gỡ khó, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều khó khăn…” - Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính nói.

Còn Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì dẫn số liệu tính toán của Ngân hàng Thế giới, 20% dân số không đủ tiền mua nhà, 60% tiếp theo chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nhà ở xã hội chỉ tính ở Việt Nam hiện nay đã có giá gấp đôi 10 năm trước. Trong khi giá nhà cao, chúng ta chỉ dùng gói hỗ trợ tín dụng thấp hơn 1,5 - 2% so với tín dụng thương mại.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa lại đặt câu hỏi: Vì sao hiện tại đất không đến nỗi thiếu, tiền cũng không thiếu, ngân sách nhiều mà dân lại thiếu nhà ở, thị trường cứ liên tục trầm lắng?

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa chỉ ra thực trạng khủng hoảng phân khúc trên thị trường bất động sản: “Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực. Mặc dù chúng ta cũng đã tập trung xử lý cho một số doanh nghiệp, nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa đâu vào đâu, chưa có tiến triển nào về thủ tục, chính sách, tài chính. Tôi cho rằng nên tập trung vào phân khúc này vì đây mới là “tử huyệt” để thị trường bất động sản đi lên”.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa cũng kiến nghị, cần phải có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. Nếu hiện nay ngân hàng đang “thừa tiền”, chúng ta có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp. Không nên để những nhà phát triển bất động sản giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại. Ví dụ quy định lợi nhuận chỉ 15%, nhà phát triển phải xác định ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm.

Một dự án nhà ở xã hội đang được xây dựng tại Hà Nội

Tiêu chí “đánh đố” người mua nhà

Không chỉ khan hiếm mà theo nhiều người mua nhà và các chuyên gia, một số điều kiện được mua nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2014 và các văn bản liên quan đã không còn phù hợp với thực tiễn, cần được thay đổi.

Anh Trần Văn Cường (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, thu nhập vợ chồng anh vào khoảng 27 - 30 triệu đồng/tháng. Hiện gia đình anh đang phải thuê một căn chung cư mini với giá 4,5 triệu đồng/tháng chưa kể tiền điện, nước. Hàng tháng, trừ tiền thuê nhà, chi phí hàng ngày và nuôi 2 con nhỏ, vợ chồng anh cũng chỉ tiết kiệm được 2 - 3 triệu đồng.

Sau 8 năm lấy nhau, anh chị cũng mới tiết kiệm được khoảng gần 200 triệu đồng, nếu mua nhà ở xã hội thì vẫn phải vay thêm gia đình và ngân hàng với khoảng 80% giá trị căn nhà. Tuy nhiên, với mơ ước “an cư”, vợ chồng anh vẫn quyết định nộp hồ sơ bốc thăm nhà ở xã hội. “Thu nhập của vợ chồng tôi là khá so với mặt bằng chung xã hội, nhưng để mua được 1 căn chung cư thương mại với giá 2,5 - 3 tỷ đồng thì không thể. Do đó, chúng tôi buộc phải tìm mua nhà ở xã hội” – anh Cường nói.

Tuy nhiên, không chỉ khó khăn về chi phí, anh Cường còn gặp khó khăn về thủ tục. Để nộp được hồ sơ, anh đã phải nhiều lần lên phường xin xác nhận đủ các loại giấy tờ cần có trong hồ sơ để mua nhà ở xã hội như: Giấy xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở (thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng và chưa từng sở hữu nhà ở); xác nhận thường trú; xác nhận tình trạng hôn nhân... Thậm chí, anh cho biết còn gặp một chút vướng mắc, phải “làm đẹp” hồ sơ vì với mức thu nhập không cố định hàng tháng, có nhiều tháng anh vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

“Nếu xét đúng tiêu chí không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thì tôi nghĩ là sẽ rất khó để mua được nhà ở xã hội khi người mua phải gánh trên lưng cả 700 - 800 triệu tiền nợ” - anh Cường chia sẻ. Đáng nói, dù đã có hồ sơ đẹp, nhưng anh Cường cho biết mình đã “trượt” tới 2 lần bốc thăm nhà ở xã hội do số người tham gia bốc thăm quá đông, trong khi số căn hộ lại quá ít. Giấc mơ “an cư” của anh vẫn tiếp tục chờ đợi.

Hiện tại đang có 3 tiêu chí xác định đối tượng được mua nhà ở xã hội là cư trú, thu nhập và diện tích nhà ở. Theo đó, để được mua nhà ở xã hội, người dân sống tại các thành phố lớn cần có thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, tức không quá 11 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, trên thực tế, nếu đáp ứng tiêu chuẩn thì với thu nhập 11 triệu đồng/tháng, người dân sẽ rất khó vừa đủ tiền trang trải tiền thuê nhà, sinh hoạt hàng tháng, vừa trả nợ ngân hàng, thậm chí là không đáp ứng được nhu cầu cho vay của ngân hàng.

Đối với tiêu chí về cư trú, người mua nhà ở xã hội phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội. Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ 1 năm trở lên tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội… Với những tiêu chí này, không ít người đã phải chạy vạy “làm đẹp” hồ sơ, để được mua nhà ở xã hội.

Cần gỡ khó các gói tín dụng nhà ở xã hội

Hiện ngành ngân hàng đang triển khai đồng thời 2 gói tín dụng nhà ở xã hội là: Gói tín dụng nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015 của Chính phủ và gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng từ các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, cả 2 gói tín dụng này vẫn đang gặp khó, trong đó gói tín dụng theo Nghị định 100 đến nay chưa có chủ đầu tư nào được tiếp cận, dù đã triển khai tới 7 năm. Lý giải nguyên nhân tình trạng này, ông Nguyễn Xuân Bắc - Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) cho biết, dù 4 ngân hàng thương mại Nhà nước được chỉ định đều đã ban hành đầy đủ quy trình triển khai cho vay, nhưng lại chưa thể triển khai do ngân sách Nhà nước chưa bố trí được nguồn cấp bù. Còn với kênh qua Ngân hàng Chính sách xã hội, đại diện NHNN cho hay, hiện Chính phủ chỉ cho vay với người mua nhà, còn với chủ đầu tư thì chưa có quy định.

Tuy nhiên, ngay cả cho vay với người mua nhà cũng đang gặp khó vì khách hàng của Ngân hàng Chính sách xã hội chủ yếu các hộ gia đình nghèo, cận nghèo, mới thoát nghèo ở các vùng khó khăn. Trong khi đối với các doanh nghiệp, bản thân Ngân hàng Chính sách xã hội chưa có kinh nghiệm cho vay các doanh nghiệp bất động sản, cần phải nâng cấp trình độ cán bộ, mạng lưới, quy trình thì mới triển khai được. Do đó, Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Chính sách xã hội xây dựng đề án, sau khi duyệt đề án mới thực hiện duyệt cho vay các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội.

Đối với gói 120 nghìn tỷ đồng thì dùng nguồn lực các ngân hàng, không dùng ngân sách. Tuy nhiên, đến nay, sau gần 6 tháng cũng mới có BIDV và Agribank ký hợp đồng tín dụng tài trợ 3 dự án nhà ở xã hội tại tỉnh Phú Thọ, Quảng Ninh, Bắc Ninh với số tiền giải ngân đạt 82,7 tỷ đồng.

Sẽ nới tiêu chí mua nhà