Nguồn cung tăng mạnh khiến nhiều văn phòng cho thuê khu vực trung tâm bị bỏ trống

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2023, giá cho thuê văn phòng tại các thành phố lớn có xu hướng giảm 9 -22% so với quý trước. Đồng thời tình trạng trả mặt bằng và xu hướng dịch chuyển văn phòng từ khu vực trung tâm ra các vùng phụ cận cũng đang tăng.

Còn tại TP HCM, tình trạng trả mặt bằng và dịch chuyển văn phòng ra các vùng phụ cận trung tâm tăng so với quý trước. Từ đó dẫn tới việc tỷ lệ lấp đầy tại một số văn phòng tại quận trung tâm như Tân Bình, Phú Nhuận có tỷ lệ trống tăng lên tới 15-25%. Để đối phó với tình trạng này, nhiều tòa nhà đã phải nâng mức ưu đãi, giảm giá thuê hoặc tặng thêm thời gian cho từng hợp đồng cụ thể.

Tình trạng văn phòng bỏ trống ngày càng tăng tại các quận trung tâm

Còn theo nghiên cứu của CBRE, năm 2023 là một năm tăng trưởng nguồn cung văn phòng tại TP HCM cao nhất kể từ năm 2019, với gần 170.000m2 diện tích cho thuê mới được hoàn thành, trong đó, chủ yếu là các dự án văn phòng hạng A có vị trí thuận lợi. Trong cả năm 2023, TP HCM ghi nhận gần 80.000m2 diện tích văn phòng được hấp thụ và hơn 90% diện tích này đến từ 4 tòa nhà hạng A mới hoàn thành.

Tuy nhiên, trong năm qua, các giao dịch chuyển địa điểm vẫn chiếm tỷ trọng lớn với gần 48%. Phần lớn các giao dịch này đều nhằm mục đích dịch chuyển tới các văn phòng mới hơn có chất lượng tốt hơn với mức giá thuê cạnh tranh. Theo đó, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A vẫn tăng 12,5 điểm phần trăm, đạt mức 18,6% và hạng B tăng tăng 1,4 điểm phần trăm so với năm trước, đạt mức 10,1%.

Tương tự, trong báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định, tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà văn phòng sụt giảm và đối diện với viễn cảnh thừa nguồn cung trong giai đoạn tới. Nguyên nhân được chỉ ra là do thị trường có thêm nhiều nguồn cung mới chất lượng trong khi các tòa nhà văn phòng cũ không chủ động cải tạo, nâng cấp; làn sóng doanh nghiệp trả mặt bằng tăng mạnh, đặc biệt là thời điểm cuối năm do gặp khó khăn về tài chính.

Ngoài ra, thói quen và xu hướng làm việc từ xa cũng như tình trạng doanh nghiệp quy mô nhỏ trả mặt bằng, tìm thuê căn hộ, nhà riêng có chi phí thấp để tiết kiệm chi phí cũng làm ảnh hưởng không nhỏ đến tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng.

Sự chuyển dịch từ khu vực trung tâm ra các tòa văn phòng mới cũng dẫn đến sự sụt giảm giá thuê.

Nhận định về giá thuê, VARS cho rằng mức giá vẫn tiếp tục đi ngang, thậm chí tăng nhẹ tại các tòa nhà văn phòng mới, chất lượng cao hay giá tái ký gia hạn các hợp đồng trước đó.

Tại Hà Nội, giá chào thuê văn phòng hạng A dao động từ 25-50 USD/m2/tháng, phí dịch vụ từ 4-8 USD/m2/tháng. Giá chào thuê tại các tòa nhà hạng B dao động từ 12-28 USD/m2/tháng tùy khu vực. Giá thuê toàn thị trường tăng nhẹ, 4% theo năm do nguồn cung mới chủ yếu là văn phòng hạng A chất lượng cao.

Tại TP HCM, giá thuê văn phòng hạng A tại dao động từ 35 - 70 USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hạng B từ 20 - 35 USD/m2/tháng. Nguồn cung mới hầu hết từ các tòa nhà hạng A, sở hữu chứng nhận văn phòng xanh, thu hút nhóm khách thuê chất lượng cao từ lĩnh vực tài chính, ngân hàng, công nghệ, đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài.

Tuy nhiên, nếu tình trạng trả mặt bằng văn phòng tiếp tục tăng cao thì sẽ dẫn tới việc giá thuê sụt giảm, đặc biệt là ở các tòa nhà văn phòng cũ. Đó sẽ là điều chắc chắn xảy ra trong năm 2024.

Do đó, các đơn vị kinh doanh tòa văn phòng cho thuê nên nghiên cứu tạo cơ chế cho phép chuyển đổi công năng từ văn phòng sang nhà ở, ưu tiên phân khúc nhà ở giá phù hợp, vừa giảm bớt áp lực từ việc lệch pha cung cầu của thị trường văn phòng, vừa tạo thêm nguồn cung nhà ở đang ngày càng khan hiếm.

An Vũ