Thị trường bất động sản một số khu vực, đặc biệt là vùng ven TP.HCM liên tục nhận được cảnh báo “bong bóng” với hiện tượng tăng giá bất thường, và đây là lý do cho không ít quyết định kiểm soát chặt hơn cho vay với lĩnh vực bất động sản.

Ngan hang than trong truoc canh bao 'bong bong' nha dat - Anh 1

Không rót vốn cho vay kinh doanh, đầu tư nhà, đất

Ông Phạm Mạnh Thắng, Phó tổng giám đốc Vietcombank cho biết, mặc dù room tín dụng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của ngân hàng hiện còn khá lớn, song chủ trương của Vietcombank chỉ tập trung đẩy mạnh cho khách hàng cá nhân có nhu cầu về nhà ở, không cho vay kinh doanh bất động sản.

Ngân hàng không có chủ trương cung ứng vốn tín dụng cho các chủ đầu tư dự án. Đồng thời, việc cho cá nhân vay mua nhà của Vietcombank cũng chỉ triển khai ở các dự án mà ngân hàng có liên kết, những dự án có đầu ra tốt để hạn chế rủi ro nợ xấu.

Chủ trương này không phải đến bây giờ khi cục bộ một số khu vực có hiện tượng tăng giá nóng thì mới triển khai, Vietcombank luôn kiểm soát chặt chẽ dư nợ lĩnh vực này.

Thống kê trong 3 tháng đầu năm nay, dư nợ bất động sản của
Vietcombank với khách vay mua nhà vẫn tăng trưởng khá tốt ở mức khoảng 30% so với đầu năm 2017, nhưng đã giảm so với cùng kỳ năm trước. Tất nhiên, lý do có một phần do gói cho vay 30.000 tỷ đồng đã dừng lại.

Những tuyên bố kiểm soát kỹ tín dụng bất động sản không hiếm gặp trong các tuyên bố của lãnh đạo ngân hàng thời gian gần đây.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Trương Đình Long, Phó tổng giám đốc OCB cho biết, trong cho vay bất động sản, OCB chỉ tập trung phân khúc cho vay mua nhà, tức là khách hàng cá nhân, còn rất hạn chế với chủ đầu tư. Tại OCB, tín dụng cho vay mua nhà tăng khoảng 10% so với đầu năm.

Ngan hang than trong truoc canh bao 'bong bong' nha dat - Anh 2

Cho vay người mua nhà vẫn được nhiều ngân hàng dành sự ưu tiên

Cũng theo ông Long, việc thị trường bất động sản tăng trưởng tốt như hơn 2 năm vừa qua cũng là cơ hội giải ngân với ngân hàng. Việc kiểm soát dư nợ và điều kiện cho vay là cần thiết, nhưng với phân khúc cho vay mua nhà của người có nhu cầu thật có độ rủi ro thấp, không nên siết lại mà cần thẩm định đúng nhu cầu, khả năng trả nợ...

Lãnh đạo ACB cũng cho biết, không có chủ trương dừng cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản, cho dù hằng năm ngân hàng đều có hạn mức cho vay đối với khách hàng này. Tuy nhiên, với tín dụng cho vay mua nhà, ACB cũng có sự kiểm soát chặt chẽ và chỉ tập trung giải ngân cho các hồ sơ vay cũ, chưa giải ngân cho hồ sơ vay mới.

Bên cạnh việc đề phòng tình trạng tăng giá nóng của thị trường bất động sản có thể tạo nguy cơ "bong bóng", việc các ngân hàng thận trọng với lĩnh vực bất động sản còn có nguyên nhân nội tại.

Theo Thông tư 06 sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 36 quy định về các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có 2 điểm khá quan trọng là tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung-dài hạn được điều xuống 50% và tỷ lệ rủi ro kinh doanh bất động sản được điều chỉnh tăng từ 150% lên 200%.

Đặc thù của tín dụng mua nhà là thời hạn khá dài, do vậy, những ngân hàng đã đụng trần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn sẽ phải cân nhắc, lựa chọn dự án cho vay, còn không phải tăng huy động vốn trung dài hạn để cho vay.

Cảnh báo rủi ro trong cho vay bất động sản

Thực tế đã chứng minh về bài học rủi ro trong cho vay bất động sản để lại nợ xấu cao cho ngành ngân hàng đến nay chưa xử lý hết. Với tỷ lệ rủi ro kinh doanh bất động sản cao, ngân hàng càng cho vay kinh doanh bất động sản, tỷ lệ rủi ro càng tăng. Đây cũng là lý do trong nhiều báo cáo của Ngân hàng Nhà nước luôn đề cập tới lĩnh vực cho vay nhạy cảm này.

TS. Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế-tài chính cho rằng, trước đây, vào giai đoạn 2007-2009, các ngân hàng đẩy mạnh vốn cho vay vào thị trường bất động sản. Điều này dẫn đến việc chủ đầu tư lấy dự án bất động sản làm tài sản thế chấp vay ngân hàng. Sau đó, họ lại huy động vốn từ khách hàng để mua dự án khác. Người mua đất, mua nhà cũng lấy hợp đồng với chủ đầu tư làm tài sản thế chấp vay ngân hàng…

Trong khi đó, chính ngân hàng cho vay cũng không kiểm soát được tài sản của người vay, mà chỉ căn cứ vào dự án hoặc hợp đồng mà họ trực tiếp thẩm định. Từ đó dẫn đến tình trạng, một tài sản có thể thế chấp nhiều ngân hàng khác nhau. Nếu thị trường bất động sản quay đầu giảm giá thì sẽ dẫn đến sự sụp đổ của cả bên vay lẫn ngân hàng, bởi tất cả đang lao vào một thị trường.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính-ngân hàng cũng cho rằng, không bao giờ là quá sớm khi đưa ra cảnh báo rủi ro đối với “bong bóng” tín dụng bất động sản. Bởi tín dụng bất động sản là "miếng bánh" quá ngon cho các ngân hàng trong việc phát triển, tăng trưởng dư nợ cho vay, nhất là khi thị trường này đang được đánh giá ấm dần lên, nhu cầu vay mua nhà của khách hàng cá nhân tăng. Bên cạnh đó, các nhà băng cũng bắt đầu tái cho vay đối với chủ đầu tư dự án có đầu ra tốt và thông qua hình thức bảo lãnh để đẩy mạnh vốn cho người mua nhà.

Ngan hang than trong truoc canh bao 'bong bong' nha dat - Anh 3

Sở dĩ ngân hàng thích cho vay bất động sản là do tài sản đảm bảo rõ ràng, đó chính là bất động sản. Biên lãi thu về trong cho vay mua nhà cao khi các cá nhân hiện vẫn phải trả mức lãi suất vay mua nhà lên tới 9-10%/năm. Còn với các chủ đầu tư dự án khi thị trường ấm lên, có đầu ra sẽ sẵn sàng trả mức lãi suất cao để có thể tiếp cận được vốn vay hoàn thành dự án, đẩy hàng sớm… Vì vậy, "miếng bánh” tín dụng bất động sản luôn được các ngân hàng quan tâm, khai thác một cách triệt để. Hiện lãi suất cho vay mua nhà cũng bắt đầu được ngân hàng điều chỉnh tăng.

Hiện nay, lượng tiền cho vay trong lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng ước chiếm khoảng 10-15% tỷ trọng vốn. Cũng theo TS. Hiếu, việc Ngân hàng Nhà nước đưa ra Thông tư 06 hướng siết chặt tín dụng vào bất động sản trong thời điểm này là cần thiết.

Trong đó, 2 điều khoản tác động nhiều nhất tới bất động sản là tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung-dài hạn bị kéo xuống từ 60% còn 40% sẽ giới hạn lại nguồn vốn cho vay bất động sản. Để tránh thị trường bất động sản rơi vào “bong bóng”, bên cạnh ban hành những quy định làm công cụ điều chỉnh tín dụng, thiết nghĩ cần có những quy định khác để chấm dứt việc doanh nghiệp huy động vốn của khách hàng để thực hiện dự án.

Đối với các ngân hàng, khi cho khách hàng vay đầu tư hay mua bất động sản, cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, vì đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay.

Các chuyên gia lĩnh vực tài chính-ngân hàng đưa ra nhận định, thị trường bất động sản ấm lên là điều kiện tốt để thúc đẩy hoạt động cho vay, nhất là với phân khúc khách hàng cá nhân có nhu cầu nhà ở thực. Tuy nhiên, nhà băng cũng cần thận trọng trong việc kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực này, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp và cầu vốn vay kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng nợ xấu tái tăng, áp lực rủi ro và tăng dự phòng.

Vân Linh

Vân Linh