Lập sàn giao dịch sổ hồng: Chỉ nên khuyến khích

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã có ý kiến chỉ đạo Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất (sổ hồng). Việc này nhằm thể chế hóa Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Dẹp tình trạng mua bán hai giá

Lâu nay các bất động sản (BĐS) được giao dịch qua sàn giao dịch chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có giấy chứng nhận (GCN). BĐS đã có GCN hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do giữa người dân với nhau.

Trong khi đó, chính các BĐS có sổ này mới chiếm số lượng lớn và giá trị giao dịch cao trên thị trường. Điều này vô hình trung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường khiến Nhà nước thất thoát thuế.

Các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chủ yếu chỉ dành cho các dự án hình thành trong tương lai. Ảnh minh họa: Q.HUY

Theo đánh giá của TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nghiên cứu thành lập sàn giao dịch sổ hồng là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, có tác động tích cực tới thị trường.

Thứ nhất, sàn giao dịch sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ, trọn vẹn hơn thị trường thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại.

Các BĐS có sổ lên sàn giao dịch phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá. Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm giao dịch. Tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán nhà hai giá gây thất thu thuế.

Bên cạnh đó, các sàn giao dịch sẽ là nguồn cung cấp, cập nhật dữ liệu giao dịch, là cơ sở xây dựng dữ liệu, lập bản đồ giá đất trên toàn quốc. Đây là thông tin vô cùng quan trọng cho cơ quan quản lý trong quá trình nghiên cứu, ban hành các chính sách điều tiết, định hướng tiêu dùng, thúc đẩy thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng.

“Việc triển khai sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ tạo thêm phương thức tin cậy, giúp người dân, đặc biệt là các nhà đầu tư trong và ngoài nước thuận lợi trong việc tìm kiếm thông tin và giao dịch” - ông Đính nói thêm.

Theo PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất có thể giúp mua bán quyền sử dụng đất cụ thể rõ ràng, công khai, minh bạch và hiệu quả cao.

Ông Thịnh cho rằng có nhiều vấn đề phức tạp cần giải quyết như sàn giao dịch sổ hồng chỉ nên khuyến khích hay bắt buộc; tổ chức bộ máy ra sao; sàn giao dịch sẽ được xã hội hóa hay Nhà nước quản lý…? Cơ chế vận hành sàn phải hợp lý, tạo được tin cậy về thẩm định pháp lý tài sản BĐS, có nhiều lợi ích thì mới tạo hiệu quả thu hút được người mua - bán.

Chỉ nên khuyến khích

Luật sư (LS) Huỳnh Văn Nông (Đoàn LS TP.HCM) nhận định việc bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn có mặt tích cực là Nhà nước có thể tăng cường khả năng quản lý và giám sát các giao dịch, nắm được cơ sở dữ liệu về giao dịch như giá BĐS, kiểm soát thu thuế…

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh BĐS 2006 trước đây từng quy định giao dịch phải qua sàn nhưng cũng không mang lại hiệu quả, thậm chí tăng chi phí, thêm thủ tục cho người mua nhà. Đến Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã bỏ quy định trên.

“Việc thành lập sàn giao dịch có thể làm phát sinh các chi phí liên quan như bộ máy hoạt động, chi phí cho quá trình thẩm tra, thẩm định sổ đưa vào giao dịch và rất nhiều chi phí khác. Vì thế, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất cũng giống như sàn giao dịch BĐS hình thành trong tương lai chỉ nên khuyến khích thực hiện chứ không nên bắt buộc. Khi người dân, tổ chức thấy giao dịch qua sàn có lợi, chi phí hợp lý mà yên tâm pháp lý, thủ tục nhanh thì tự nhiên họ sẽ lựa chọn” - LS Nông phân tích.

TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia BĐS, phân tích việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất gần giống với quy định bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn, dễ phát sinh thủ tục hành chính, chi phí cho người dân, doanh nghiệp.

Việc giao dịch qua sàn là để người bán công khai thông tin dự án, người mua tiếp cận thông tin, trên cơ sở đó thực hiện giao kết hợp đồng. Còn việc xác nhận hợp đồng, bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch trong trường hợp này thì nên giao cho các tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp thực hiện.

QUANG HUY