Lãng phí lớn từ những dự án nhà ở bỏ hoang (Tiếp theo và hết)(*)

* Bài 1: Ðầu tư sai lầm, nghìn tỷ đồng bỏ không

Mặc dù đã có những bài học kinh nghiệm từ các thành phố lớn, nhưng hiện tượng các khu đô thị (KÐT) bỏ hoang thời gian gần đây đã lây lan sang nhiều địa phương khác như Bắc Ninh, Ðồng Nai, Ðà Lạt (Lâm Ðồng), thậm chí cả những địa phương lập quy hoạch khá tốt như Bình Dương. Nếu không có những chính sách, chế tài hợp lý, sự lãng phí tại các KÐT bỏ hoang sẽ để lại hệ lụy rất lớn, gây rối loạn thị trường BÐS và ảnh hưởng tiêu cực cho nền kinh tế đất nước.

Bám sát xu thế thị trường

Chủ tịch UBND phường Phú La (quận Hà Ðông, TP Hà Nội) Nguyễn Khắc Huy cho biết, những ngôi nhà biệt thự, liền kề bỏ hoang trong KÐT Văn Phú thực chất đều có chủ sở hữu, nhưng chưa có nhu cầu sử dụng. Do vậy, phường đã thiết lập năm chốt bảo vệ nhằm duy trì, bảo đảm an ninh - trật tự cho người dân tại khu vực này. Ðồng thời, phường cũng kiến nghị cơ quan cấp trên và các bên liên quan đẩy nhanh tiến độ xây dựng những hạng mục hạ tầng văn hóa - xã hội trong KÐT, bởi số người chuyển về sinh sống đã có chiều hướng tăng lên. Phường và quận cũng đang đề xuất, xin ý kiến của thành phố về việc xã hội hóa những lô đất công cộng trong KÐT do chủ đầu tư lâu ngày không triển khai, nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu sinh hoạt của người dân.

Từ trước đến nay, tại các KÐT, nhà đầu tư chỉ chú ý nhu cầu để ở mà bỏ qua các nhu cầu khác. Vì thế, trước hết, các cơ quan quản lý phải thay đổi tư duy phát triển KÐT, lối tư duy chỉ tập trung vào vấn đề nhà ở hiện nay đã quá lỗi thời. Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, TS Phạm Sỹ Liêm cho rằng, lâu nay phát triển KÐT theo kiểu riêng lẻ, chỉ là nơi để ở, còn nơi làm việc và sinh hoạt, vui chơi giải trí cách biệt hẳn nhau. Ðiều này không phù hợp, trong khi xu thế trên thế giới hiện nay là phát triển hệ thống đô thị theo hướng nén, tức là ngay trong các KÐT phải có đầy đủ các tiện ích dành cho cuộc sống, như trường học, bệnh viện, khu vui chơi, giải trí, mua sắm,...

Với cuộc sống tấp nập hiện nay, người dân sau giờ làm việc luôn có nhu cầu được hưởng các tiện ích ngay tại nơi mình ở, để giảm bớt thời gian di chuyển và những chi phí không cần thiết. Một số nước thậm chí hạn chế phát triển phân khúc nhà biệt thự, nhằm tiết kiệm nguồn lực. Ðơn cử, I-xra-en không khuyến khích phát triển các khu nhà biệt thự liền kề, vì cùng một diện tích, nguồn lực đất đai lớn, nhiều tiện ích mà chỉ phục vụ một số ít người thì không hiệu quả. Một nghịch lý nữa cần khắc phục là, câu chuyện đô thị hóa đất đai đi trước đô thị hóa dân số, gây mất cân bằng trong phát triển đô thị, ùn tắc nơi này, vắng lặng nơi khác. Nguyên nhân là do chính quyền các đô thị thường muốn mở rộng địa giới để có nhiều đất bán và cho thuê nhằm tăng nguồn thu ngân sách.

Chủ tịch Hiệp hội BÐS Việt Nam (VNREA) Nguyễn Trần Nam cho rằng, đầu tư KÐT nói riêng và BÐS nói chung phải tuân thủ nghiêm ngặt nguyên tắc "cuốn chiếu", hạ tầng phát triển đến đâu thì phát triển các dự án BÐS đến đó. Ðiều này giúp tiết kiệm nguồn lực, đồng bộ các tiện ích, đồng thời giúp các nhà đầu tư, người dân hạn chế lãng phí. Chẳng hạn, khu vực nào đã có trường học, bệnh viện, thì trong khoảng cách nhất định, các dự án BÐS đi sau không cần thiết phải thiết kế đầy đủ các tiện ích đó vì có thể sử dụng chung với các dự án trước.

Cần chế tài mạnh mẽ

Hiện nay, vẫn còn nhiều luồng ý kiến khác nhau chung quanh vấn đề đánh thuế BÐS. Theo nhận định của TS Phạm Sỹ Liêm, nhiều người vẫn đang hiểu nhầm về việc đánh thuế BÐS vào hiện vật (chẳng hạn như một ngôi nhà, căn hộ), nhưng thực chất đánh thuế là vào giá trị của hiện vật đó. Giá trị của BÐS được hình thành bởi các yếu tố như: giá trị của bản thân tài sản, địa điểm, giao thông thuận tiện, cơ sở hạ tầng chung quanh,... Trong khi hạ tầng kỹ thuật đô thị do Nhà nước bỏ vốn ra làm, các chủ đầu tư KÐT chỉ đầu tư bên trong hàng rào dự án, cho nên không có lý do gì để Nhà nước không đánh thuế các giá trị bên trong dự án, vì chỉ khi có hạ tầng bên ngoài, giá trị các khu vực đó mới tăng, nếu không nơi đó cũng chỉ là khu đất trống.

Thậm chí, khu vực đó bỏ hoang, nhưng Nhà nước đã đầu tư hạ tầng đến đó thì việc đánh thuế là đương nhiên. Các nước trên thế giới đánh thuế BÐS bỏ không rất chặt chẽ, chẳng hạn tại I-xra-en, sau một năm không vào ở sẽ bị đánh thuế gấp hai lần. Làm tốt được vấn đề này, sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng "lướt sóng" đầu cơ, điều quan trọng là cơ quan quản lý phải nghiên cứu và đưa ra được mức thuế phù hợp điều kiện thực tiễn nước ta.

Thiếu chế tài là nguyên nhân khiến nhà đầu tư hầu như "phủi tay" khi đã bàn giao nhà cho người mua. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật nội bộ các KÐT, chung cư bị xuống cấp nhanh chóng, do không được thực hiện duy tu, bảo dưỡng thường xuyên. Lý do đơn giản được nhiều chủ đầu tư "trưng ra" là, có ai vào ở đâu mà sửa chữa, khiến bộ mặt các KÐT ngày càng trở nên nhếch nhác. Ðồng thời, ở một số nơi, chính quyền cấp cơ sở (quận, huyện) thường sử dụng chiêu thức "đá bóng" trách nhiệm khi cho rằng, chỉ có trách nhiệm thu hồi, giao đất cho chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên trên thực tế, chính quyền địa phương phải quản lý về quy hoạch, trật tự đô thị về xây dựng, ngoài ra, còn phải giám sát xem chủ đầu tư có thực hiện đúng quy hoạch hay không. Do vậy, sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền địa phương và chủ đầu tư rất quan trọng và cần những chế tài đủ mạnh, và đưa ra những chính sách, giải pháp phù hợp mới hy vọng tháo gỡ được những nút thắt, tạo điều kiện thu hút người dân về sinh sống.

Ðể khắc phục tình trạng còn nhiều KÐT bỏ hoang và tránh việc "lây lan" hiện tượng xấu này ra nhiều địa phương, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan đã chủ động, tích cực thực hiện nhiều giải pháp quan trọng (từ đất đai, tín dụng, tài chính, điều kiện đầu tư kinh doanh...). Lãnh đạo Cục Nhà và thị trường BÐS (Bộ Xây dựng) cho biết, sau khi hai đạo luật là: Luật Kinh doanh BÐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, trong đó quy định cụ thể nhiều giải pháp nhằm hạn chế tình trạng chậm triển khai dự án hoặc để trống nhà ở, nhất là siết chặt các quy định về điều kiện làm chủ đầu tư dự án, cấp phép, phê duyệt dự án, kinh doanh mua bán, thuê mua nhà ở, trách nhiệm đầu tư hệ thống hạ tầng trong dự án,... tình trạng các dự án bỏ hoang đã phần nào được kiểm soát.

Trong thời gian tới, Bộ tiếp tục nghiên cứu để báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các cơ chế, các quy định liên quan đến việc đầu tư, xây dựng dự án KÐT, nhà ở. Ðồng thời, phối hợp các địa phương tăng cường kiểm soát cung - cầu hàng hóa BÐS, tiếp tục siết chặt phát triển nhà ở theo đúng quy hoạch và kế hoạch. Ðẩy mạnh thanh tra, kiểm tra để chấn chỉnh, xử lý các vi phạm, nhằm khắc phục tình trạng chậm thực hiện hoặc để trống nhà ở tại các dự án, cũng như để quyết định thu hồi, tạm dừng, giãn, hoãn hoặc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của dự án cho phù hợp, tránh gây lãng phí nguồn lực, bức xúc trong dư luận.

(*) Xem Báo Nhân Dân từ số ra ngày 30-8-2017.

Cả nước hiện có hơn 4.300 dự án xây dựng nhà ở, tổng diện tích đất theo quy hoạch gần 101 nghìn ha, tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở khoảng 31.748 ha. Trong đó, có 415 dự án (gần 10%) cần phải điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp quy hoạch và nhu cầu thị trường. 937 dự án phải tạm dừng triển khai, chiếm 21,75%; trong đó, TP Hồ Chí Minh có 626 dự án, Hà Nội 145 dự án, với diện tích đất chiếm gần 27%, diện tích đất xây dựng nhà ở khoảng 21,8%.

(Nguồn: Bộ Xây dựng)

Cả nước hiện có hơn 4.300 dự án xây dựng nhà ở, tổng diện tích đất theo quy hoạch gần 101 nghìn ha, tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở khoảng 31.748 ha. Trong đó, có 415 dự án (gần 10%) cần phải điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp quy hoạch và nhu cầu thị trường. 937 dự án phải tạm dừng triển khai, chiếm 21,75%; trong đó, TP Hồ Chí Minh có 626 dự án, Hà Nội 145 dự án, với diện tích đất chiếm gần 27%, diện tích đất xây dựng nhà ở khoảng 21,8%.

(Nguồn: Bộ Xây dựng)

Bài và ảnh: HOÀNG XUÂN TÙNG