LÀM RÕ NGUYÊN TẮC ÁP DỤNG PHÁP LUẬT KHI SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ CÁC LUẬT CÓ LIÊN QUAN

Dự kiến Kỳ họp thứ 6 (10/2023) Quốc hội khóa XV sẽ xem xét, thông qua nhiều dự án luật quan trọng

Theo TS. Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký VCCI, nguyên tắc áp dụng luật hiện nay không giải quyết được sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật nếu được ban hành cùng thời điểm. Để giải quyết tình trạng các quy định có quy định khác nhau về cùng một vấn đề, cần đi vào phần lõi: xác định vai trò, vị trí của từng luật, xác định phạm vi, vấn đề quy định trong từng luật hạn chế tình trạng các luật có sự chồng lẫn lên nhau. Đồng thời, cần xác định đâu là "uật chung", "luật chuyên ngành" từ đó xác định các nhóm vấn đề và nguyên tắc áp dụng.

TS. Đậu Anh Tuấn đề xuất, Luật Đất đai nên được xem là “luật chung”, ‘’luật gốc’’ trong lĩnh vực quản lý đất đai. Các Luật khác (Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Tài nguyên nước): nên được xem là “luật chuyên ngành’’ đối với các quy định liên quan đến đất đai.

Do đó, Luật Đất đai không nên quy định cụ thể về các giao dịch liên quan đến đất đai, điều kiện chuyển nhượng bất động sản, dự án bất động sản hay là các hình thức giao dịch, điều kiện có hiệu lực của giao dịch.

Ngược lại, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ quy định cụ thể về các giao dịch bất động sản (là quyền sử dụng đất) trên thị trường như: Điều kiện giao dịch các bất động sản là quyền sử dụng đất; Hình thức của các giao dịch; Điều kiện chuyển nhượng các dự án bất động sản.

Tương tự, Luật Đất đai sẽ quy định trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (mối quan hệ quản lý hành chính). Không nên quy định cụ thể về các giao dịch về nhà ở, tái định cư, việc triển khai thực hiện các dự án về nhà ở …

Luật Nhà ở sẽ quy định cụ thể về các giao dịch nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, quy định về việc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, quy định về các đối tượng được tham gia các giao dịch về nhà ở.

TS. Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký VCCI

Bàn về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Hưng Quang – Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội cho biết, các nguyên tắc áp dụng luật trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được quy định theo hướng liệt kê các trường hợp đặc thù và trên tinh thần của nguyên tắc “áp dụng luật chuyên ngành” của Bộ luật dân sự 2015.

Theo quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Đấu giá sẽ được áp dụng để điều chỉnh trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất; Luật Đấu thầu được áp dụng để điều chỉnh trình tự, thủ tục đấu thầu; Luật Đầu tư 2020 được áp dụng để điều chỉnh trình tự, thủ tục chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án có sử dụng đất; Luật Quản lý Tài sản công được áp dụng trong trường hợp đất là tài sản công. Như vậy, trong trường hợp Luật Đất đai 2013 không có quy định nguyên tắc này thì chủ thể áp dụng pháp luật có thể sử dụng nguyên tắc chung của Bộ luật dân sự 2015 để xác định luật áp dụng cho mối quan hệ cần điều chỉnh theo nguyên tắc áp dụng luật chuyên ngành.

Luật sư Nguyễn Hưng Quang – Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội

Ngoài ra, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định nguyên tắc áp dụng luật để xác lập quyền bề mặt, xác lập và thực hiện hợp đồng, giao dịch dân sự khác đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, … thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan. Tuy nhiên, nội dung quy định này có khả năng gây mâu thuẫn với các nguyên tắc cơ bản tại Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 khi xác định luật áp dụng. Bởi Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 ghi nhận nguyên tắc “áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”. Hoặc khi xác định các luật khác có liên quan, chủ thể áp dụng phải sử dụng các nguyên tắc áp dụng pháp luật chung tại Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 để lựa chọn luật áp dụng.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế

Quan tâm tới nội dung này, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, Luật đất đai là Bộ luật lớn của Việt Nam, có ý nghĩa và tầm quan trọng với tất cả các chủ thể trong xã hội, vì vậy, quá trình biên soạn hoàn thiện đã và đang có sự tham gia ý kiến đa chiều của toàn dân. Tuy nhiên, để có thể sớm hoàn thiện và ban hành Luật đất đai, cần chú trọng các yếu tố sau: Tham khảo thông lệ, kinh nghiệm quốc tế trong việc xây dựng Luật đất đai theo hướng tổng quát cao (các nội dung quy định chi tiết hiện nay nên xem xét đưa vào các văn bản hướng dẫn thi hành, Nghị định, thông tư, văn bản quy định của các Bộ ngành); Nên sớm lựa chọn, quyết định các phương án phù hợp nhất (với các nội dung đang để nhiều phương án) theo hướng đảm hòa lợi ích của Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất; …

TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, cần nhất quán các nội dung sửa đổi trong dự thảo Luật đất đai với các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Tổ chức tín dụng, các Luật Thuế…, góp phần khơi thông các nguồn lực về đất đai cho phát triển kinh tế xã hội bền vững; chú trọng kết hợp 3 yếu tố quan trọng để tăng hiệu quả thực thi các quy định Luật đất đai, đó là“chuẩn hóa quốc tế - chế tài nghiêm minh - vai trò, trách nhiệm của các cấp, người đứng đầu”./.

Lê Anh