Kỳ XII: 'Bong bóng' bất động sản có nguy cơ phát nổ?

Theo dữ liệu từ China Real Estate Information, trong tháng 7 doanh số bán hàng theo hợp đồng của 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc giảm 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này đã xóa sạch mọi hy vọng thị trường bất động phục hồi từ khi chính phủ nước này dỡ bỏ “zero COVID”.

Country Garden - doanh nghiệp bất động sản từng lớn nhất Trung Quốc - rơi vào khủng hoảng tài chính, dấy lên lo ngại về đế chế bất động sản thứ hai vỡ nợ sau Evergrande. Ảnh: AFP

Cú đổ vỡ mang tên CGH

Country Garden Holdings (CGH), nhà phát triển bất động sản Trung Quốc, chuyên phân khúc nhà ở tại các thành phố cấp ba và cấp bốn - đã “bốc hơi” 60% lợi nhuận trong tháng 7, đối diện với 2 tỷ USD trái phiếu sắp đến hạn thanh toán. Doanh nghiệp này có thể là nạn nhân tiếp theo trong vòng xoáy bất ổn bao trùm nền kinh tế lớn thứ hai trên thế giới.

CGH không thanh toán được 45 triệu USD cho hai lô trái phiếu đáo hạn ngày 7/8 vừa qua. CEO CGH Yang Huiyan, từng là người phụ nữ giàu nhất Trung Quốc, được cho là sẽ dùng tiền túi cứu công ty trong vòng 30 ngày ân hạn trước khi công ty bị tuyên bố phá sản.

Ngoài ra, CGH đang vật lộn với nhiều khoản lãi khổng lồ thay vì trả toàn bộ tiền gốc, cho thấy tình hình thanh khoản của doanh nghiệp này rất mong manh.

Trên sàn chứng khoán Hồng Kông, giá cổ phiếu của CHG chỉ còn lại một nửa và tiếp tục lao dốc mạnh sau sự cố “khất nợ” ngày 7/8 vừa qua. Một trong những trái phiếu quốc tế đáo hạn vào tháng 1/2024 được giao dịch hôm 8/8 ở mức 22,8 cent, giảm hơn 70% so với giữa tháng 6. Diễn biến này có thể hủy hoại nỗ lực của CGH huy động thêm 300 triệu USD trang trải nợ nần.

Trên thực tế, CHG đối mặt với ba vấn đề nghiêm trọng: doanh số bán hàng sụt giảm, dòng tiền âm hàng tháng và áp lực trả nợ ngày một lớn. Doanh số sụt giảm có nghĩa là các công ty bất động sản có ít tiền mặt hơn để trả các khoản nợ và hoàn thành các dự án. Theo đánh giá của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm, công ty này dường như không thể tự mình giải quyết các khoản nợ ngắn hạn.

Nền kinh tế Trung Quốc chính thức rơi vào chu kỳ giảm phát, tổng cầu bắt đầu “dò đáy”, giá nhà sản xuất thấp nhất trong vòng 7 năm, chỉ số xuất nhập khẩu đều đi xuống, khiến hàng loạt doanh nghiệp đóng cửa giải phóng hàng tồn kho. Do vậy, bất động sản chỉ là một trong những nạn nhân chịu ảnh hưởng liên đới.

Tham chiếu nào cho Việt Nam?

Riêng trường hợp của CGH là thí nghiệm đầu tiên sau khi chính sách “3 lằn ranh đỏ” ra đời. Cơ chế này ngăn chặn khả năng vay vốn ồ ạt của doanh nghiệp bất động sản khiến cơ chế cấp vốn cho CGH bị vô hiệu hóa. Dòng tiền từ hoạt động tài chính của công ty chuyển sang âm từ năm 2020, khiến họ phải phụ thuộc vào tiền bán hàng.

Trong khi đó, bất động sản Việt Nam đang trải qua “cơn bĩ cực” sau thời gian “sốt giá”. Nhà nước kiểm soát chặt chẽ hơn thị trường này thông qua công cụ tài chính, tín dụng do mức độ đòn bẩy bất động sản nước ta khá giống với Trung Quốc, nợ vay ròng/vốn chủ trung bình khoảng 0,6-0,7 lần.

Theo nhiều chuyên gia, từ câu chuyện bất động sản của Trung Quốc, Việt Nam có thể rút ra một số bài học.

Thứ nhất, tiêu chí “3 lằn ranh đỏ” không thể áp dụng đại trà. Trung Quốc chỉ nhằm đến 12 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất. Tại Việt Nam, nếu áp tiêu chuẩn trên thì có tới 77% doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn vi phạm ít nhất 1 điều kiện, nghĩa là không đáp ứng yêu cầu được cấp vốn giải cứu.

Do vậy, Việt Nam cần có cách tiếp cận linh hoạt hơn để duy trì kênh trái phiếu phát huy vai trò cung ứng vốn trung và dài hạn, giúp doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc nợ và tăng tính thanh khoản trong điều kiện giá bất động sản ở mức rất thấp.

Thứ hai, tập trung 5 nhiệm vụ trọng yếu sau bài học bất động sản từ Trung Quốc và Việt Nam: (1) kiểm soát giá nhà; (2) quản lý thị trường đất đai; (3) phân bổ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản; (4) giảm tính chu kỳ của bất động sản; (5) phát triển có hệ thống.

Phát biểu tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh: “Điểm cân bằng, dung hòa của cung cầu bất động sản thể hiện ở giá cả. Giá cả bất động sản phải là động lực để thúc đẩy sự phát triển, chứ không phải triệt tiêu sự phát triển”.

Theo Diễn đàn doanh nghiệp