Kỳ cuối: Cần minh bạch thị trường đất đai

Thị trường bộc lộ nhiều bất cập

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản ở Gia Lai bộc lộ một số bất cập cần khắc phục để phát triển lành mạnh, bền vững. Ông Đỗ Thành Trung-Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Lộc Trung Tín (68 Bờ Kè, TP. Pleiku) cho biết: Thị trường bất động sản có tính chu kỳ, thường 7-10 năm/lần. Khi thị trường đi xuống hoặc chậm phát triển thì kèm theo đó là nền kinh tế bị ảnh hưởng. Tại Gia Lai, từ cuối năm 2022 đến nay, sau khi diễn ra một chu kỳ mới là giá bất động sản bắt đầu đi xuống, dẫn tới một số nhà đầu tư “mắc cạn” với khoản nợ vay ngân hàng mua bất động sản, còn nhà đầu tư có sẵn vốn thì chỉ thăm dò thị trường. Bằng chứng là so với cùng kỳ năm ngoái, lượng khách tìm đến Công ty để giao dịch đất đai chỉ bằng 50%, chủ yếu là khách hàng có nhu cầu tìm mua đất ở.

“Trước khó khăn này, Nhà nước đã đưa ra nhiều giải pháp như: ra các văn bản gỡ vướng về pháp lý, giảm lãi suất, giãn nợ trái phiếu; siết chặt hình thức phân lô, bán nền để tránh chia nhỏ đất đai; tính toán đến việc đánh thuế sản phẩm bất động sản thứ 2; khoanh vùng các khu vực có tiềm năng phát triển về nông-công nghiệp và đưa vào phát triển các mô hình sản xuất để tạo việc làm cho người dân, tạo ra sản phẩm và từ đó kéo theo sự phát triển nhiều ngành nghề khác. Tuy nhiên, ngoài giải pháp trên thì cần có hoạt động tuyên truyền để người dân hiểu, từ đó quyết định đúng đắn trong việc đầu tư vào bất động sản làm sao vừa đảm bảo hiệu quả sinh lời, vừa thiết thực trong việc tạo ra giá trị cho xã hội”-ông Trung nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh hiện vẫn còn nhiều bất cập. Ảnh: Hồng Thương

Nói về tình hình thị trường bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Đình Sơn-Trưởng phòng Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng) cho hay: Thị trường bất động sản thời gian gần đây đã có những bước phát triển nhất định, thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, đẩy nhanh tiến trình đô thị hóa, phát triển dịch vụ, du lịch, thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế-xã hội, bảo đảm an sinh xã hội, thu hút các doanh nghiệp đến nghiên cứu đầu tư xây dựng một số dự án nhà ở để bán, cho thuê, đầu tư một số dự án khu văn phòng, trung tâm thương mại… Tuy nhiên, quá trình thực hiện cũng bộc lộ một số bất cập như: thị trường bất động sản có sự mất cân đối trong quan hệ cung-cầu, phát triển không đồng đều và thiếu ổn định, chủ yếu tập trung ở các khu đô thị lớn, có nhiều lợi thế về vị trí; cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, phổ biến là bất động sản ở các phân khúc nhà ở trung-cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa. Trong khi đó, thị trường lại thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Ngoài ra, theo ông Sơn, tại một số địa phương có nguy cơ xảy ra tình trạng doanh nghiệp chuyển nhượng đất đai, thực hiện quy hoạch và dự án kinh doanh bất động sản trái quy định; giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý, gây ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế-xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Thị trường giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng “2 giá”, kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế vẫn còn. Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Thị trường bất động sản có sự mất cân đối trong quan hệ cung-cầu. Ảnh: Hồng Thương

“Nguyên nhân của những bất cập trên là do hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập như: chưa thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; thiếu các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng”-ông Sơn thông tin.

Cần giải pháp căn cơ

Để thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai và thị trường bất động sản, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 128/QĐ-UBND ngày 27-1-2022 về việc kiện toàn Ban Chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tỉnh; Quyết định số 30/2023/QĐ-UBND ngày 21-7-2023 ban hành Quy chế phối hợp xây dựng, duy trì hệ thống thông tin, chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh. Bên cạnh đó, ngày 22-5-2023, UBND tỉnh ban hành Kế hoạch số 1177/KH-UBND về việc triển khai Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11-3-2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ông Trần Quốc Khánh-Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường-thông tin: Trên cơ sở các văn bản của UBND tỉnh, Sở tăng cường phối hợp với các sở, ngành, địa phương trong công tác quản lý đất đai, đặc biệt là các hoạt động liên quan đến kinh doanh bất động sản như phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Sở quán triệt, chỉ đạo hệ thống văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ, thực hiện thủ tục hành chính đúng quy định, không để xảy ra tình trạng sai phạm hoặc tiếp nhận, xử lý thủ tục hành chính không đúng quy định.

Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Ảnh: Hồng Thương

Cũng theo ông Khánh, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, bên cạnh việc quản lý đất đai theo đúng quy định của ngành Tài nguyên và Môi trường thì người dân còn cần hiểu biết đầy đủ về Luật Đất đai và các luật khác có liên quan trong quá trình sử dụng đất.

“Quản lý đất đai là một lĩnh vực rộng, liên quan đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực trong đời sống kinh tế-xã hội. Do vậy, công tác quản lý đất đai ngoài trách nhiệm của ngành Tài nguyên và Môi trường thì cần có sự chung tay góp sức của các cấp, các ngành và địa phương. Chẳng hạn như quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt. Ngoài ra, xã hội luôn luôn vận động và phát triển, do vậy không tránh khỏi những trường hợp phát sinh mà luật và các văn bản chưa quy định hoặc quy định chưa rõ ràng thì cần có sự phản ánh kịp thời của người sử dụng đất và sự nắm bắt của cơ quan quản lý nhà nước để có hướng xử lý phù hợp, qua đó góp phần đưa nền kinh tế-xã hội nói chung và thị trường bất động sản nói riêng phát triển lành mạnh, bền vững”-Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.

Trong khi đó, Trưởng phòng Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cho hay: Với vai trò là đơn vị quản lý thị trường bất động sản, Sở Xây dựng đã chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan tiếp tục đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; hướng dẫn, đôn đốc UBND cấp huyện thông tin kịp thời về quy hoạch trên địa bàn bằng nhiều hình thức như đăng trên website, niêm yết công khai, thông báo rộng rãi trên hệ thống truyền thanh cơ sở... để người dân biết và thực hiện, tránh bị lợi dụng trục lợi.

Đồng thời, tăng cường quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản, nhất là bất động sản hình thành trong tương lai, bảo đảm việc đưa bất động sản vào kinh doanh, chuyển nhượng dự án bất động sản phải đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật; thực hiện và hướng dẫn các địa phương kiểm tra, chấn chỉnh hoạt động môi giới bất động sản bảo đảm tuân thủ đúng các quy định của pháp luật.

Công tác tuyên truyền, nâng cao hiểu biết pháp luật về đất đai cho người dân cũng góp phần quan trọng giúp người dân hiểu đúng, tránh rủi ro khi giao dịch về bất động sản. Ảnh: Hồng Thương

Tuy nhiên, theo ông Sơn, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cần phải xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai, hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản; thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, hoạt động sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản; phối hợp tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, cần tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực hiện công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp; rà soát lập danh mục các dự án nhà ở, bất động sản trên địa bàn; đánh giá cụ thể lý do, nguyên nhân đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai. Trên cơ sở đó, tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường.

NHÓM PHÓNG VIÊN