Khách ngoại đang chờ khung pháp lý hoàn thiện

Tạo đà cho đột phá

Thứ nhất, Luật Nhà ở 2014 đã mở rộng hơn về đối tượng được mua nhà tại Việt Nam. Theo đó, cá nhân nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự là được phép mua nhà ở tại Việt Nam. Trong khi trước đó, theo Nghị quyết 19 thì cá nhân nước ngoài phải đang sinh sống tại Việt Nam, cư trú tại Việt Nam từ 1 năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự mới được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Thứ hai, mở rộng về loại nhà ở được sở hữu tại Việt Nam. Nếu như Nghị quyết 19 chỉ cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, thì Luật Nhà ở 2014 cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Thứ ba là tăng thời gian sở hữu nhà ở. Cá nhân nước ngoài không chỉ được sở hữu tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận mà còn có thể được gia hạn thêm nếu có nhu cầu, thay vì chỉ được sở hữu tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và không được gia hạn như theo Nghị quyết 19.

Thứ tư là mở rộng các quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài. Theo luật mới, với tư cách là chủ sở hữu nhà ở, cá nhân nước ngoài được hưởng các quyền như công dân Việt Nam, ngoại trừ một số điều kiện áp dụng cho cá nhân nước ngoài. Khác với trước đây, Nghị quyết 19 chỉ cho phép người nước ngoài mua nhà để ở, không được cho thuê, không được góp vốn bằng nhà ở, và chỉ được bán lại nhà ở sau 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận.

Theo thông tin từ Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), tính đến nay, qua 6 tháng thực hiện Luật Nhà ở 2014 đã có khoảng 1.000 người nước ngoài đặt chỗ mua nhà ở các dự án bất động sản ở TP.HCM. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết tính đến tháng 8/2015 đã có 403 người nước ngoài được cấp giấy sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Những con số trên đây tuy chưa phải là con số chính thức cuối cùng của năm 2015 về số lượng người nước ngoài sở hữu nhà ở hoặc đặt chỗ mua nhà trong các dự án bất động sản trên cả nước. Nhưng rõ ràng nếu so với con 126 trường hợp người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam trong năm năm thực hiện Nghị quyết 19 thì đây thật sự là bước đột phá rất lớn.

Khung pháp lý dần hoàn thiện

Mặc dù Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, nhưng trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc cần hướng dẫn từ các nghị định, thông tư. Để giải quyết những vướng mắc và đảm bảo các hoạt động liên quan đến lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản không bị gián đoạn trong khi chờ các nghị định và thông tư hướng dẫn, Bộ Xây dựng đã ban hành công văn số 1436/BXD-QLN ngày 30/6/2015 để hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Theo đó, đối với trường hợp sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho người nước ngoài được thực hiện theo pháp luật đất đai hiện hành.

Trong tháng 9/2015, Vụ tín dụng Ngân hàng Nhà nước đã có công văn hướng dẫn việc thanh toán, vay mua nhà của người nước ngoài. Theo đó, cá nhân nước ngoài phải thực hiện thanh toán tiền mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Việc chuyển tiền mua nhà ở từ nước ngoài vào Việt Nam và chuyển tiền ra nước ngoài sau khi bán nhà được thực hiện theo các thủ tục quy định tại Thông tư 16/2014/TT-NHNN ngày 1/8/2014 của Ngân hàng Nhà nước và Nghị định 70/2014/NĐ-CP. Việc vay vốn để mua nhà của người nước ngoài được quy định tại Khoản 2 Điều 2 Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành kèm theo Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 21/12/2001. Đến tháng 10/2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, có hiệu lực ngày 10/12/2015, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014.

Đối với các nội dung về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài, Nghị định 99 đã có những hướng dẫn chi tiết hơn về chứng minh đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam là có thể mua nhà ở, nhưng cần phải chứng minh hộ chiếu còn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam. Ngoài ra, nếu cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Người nước ngoài không được sở hữu nhà ở tại các khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an sẽ xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo sở xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.

Về số lượng nhà ở được sở hữu, Nghị định 99 qui định sở xây dựng có trách nhiệm công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của sở số lượng nhà ở (bao gồm cả căn hộ, nhà ở riêng lẻ) mà người nước ngoài được sở hữu tại mỗi dự án nhà ở; số lượng căn hộ chung cư tại mỗi tòa nhà chung cư, số lượng nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án mà người nước ngoài được sở hữu.

Về gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở, Nghị định 99 hướng dẫn, trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, chủ sở hữu phải có đơn kèm theo bản sao có chứng thực giấy chứng nhận gửi cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên giấy chứng nhận.

Ngoài ra Nghị định 99 cũng quy định chi tiết về trường hợp hậu quả pháp lý trong trường hợp vượt quá số lượng sở hữu nhà ở, vi phạm khu vực không được phép sở hữu. Mọi giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài vượt quá số lượng mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu theo quy định hoặc giao dịch mua, thuê mua, tặng cho nhà ở tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không thuộc diện được sở hữu thì đều không có giá trị pháp lý và không được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận; bên bán, cho thuê mua nhà ở phải bồi thường thiệt hại cho bên mua, thuê mua nhà ở.

Như vậy, sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, đã có các văn bản hướng dẫn chi tiết các nội dung còn chưa rõ, góp phần giải tỏa các vướng mắc trong quá trình triển khai luật trên thực tế.

Nút thắt cần tháo gỡ

Trong 6 tháng triển khai Luật Nhà ở 2014, các cơ quan có thẩm quyền cũng đã nỗ lực ban hành các văn bản hướng dẫn để tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình thực hiện. Tuy nhiên, trong quá trình làm việc thực tế, chúng tôi nhận thấy vẫn còn một số nút thắt cần tiếp tục có hướng dẫn, giải pháp tháo gỡ, cụ thể như sau:

Liên quan đến quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, theo quy định trước đây tại Khoản 7, Điều 9, Luật Đất đai 2003 thì “cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất” là người sử dụng đất. Nghị Định 51/2009 hướng dẫn Nghị quyết 19 cũng qui định cá nhân nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam có quyền sử dụng phần diện tích đất sử dụng chung của nhà chung cư đó theo hình thức sử dụng đất thuê đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Như vậy, theo Luật Đất đai 2003 và Nghị định 51 thì cá nhân nước ngoài vẫn được sở hữu nhà ở và có quyền sử dụng đất thuê với hình thức trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê.

Tuy nhiên, hiện nay Luật Đất đai 2013 lại không có qui định cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất. Trong khi, Luật Nhà ở 2014 lại cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở. Nghị định 99 thay thế toàn bộ Nghị định 51 nhưng lại không có quy định về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài trong trường hợp mua và sở hữu nhà ở. Hiện nay, chúng tôi cũng chưa tìm thấy qui định nào, hướng dẫn nào của cơ quan nhà nước về vấn đề này. Vì vậy, chúng tôi cho rằng đây là vấn đề thiếu sót của quy định pháp luật, cần sớm có hướng dẫn cụ thể.

Đối với việc khu vực người nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở thì Nghị định 99 vẫn chưa thể quy định cụ thể khu vực nào cần bảo bảm an ninh, quốc phòng mà cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở, mà lại tiếp tục giao trách nhiệm cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương để thông báo cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo sở xây dựng xác định danh mục cụ thể. Thực tế đến nay chúng tôi vẫn thấy có các danh mục này ban hành và nhiều khả năng các danh mục như vậy sẽ rất lâu mới được ban hành vì phải qua rất nhiều thủ tục. Điều này sẽ dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư dự án không thể biết dự án nhà ở thương mại của mình có được bán cho người nước ngoài hay không và rủi ro phải bồi thường thiệt hại nếu đã bán cho người nước ngoài rồi nhưng sau đó dự án bị xác định thuộc khu vực người nước ngoài không được sở hữu nhà ở.

Nghị định 99 tuy đã qui định chi tiết hơn Luật Nhà ở 2014 nhưng lại tiếp tục qui định Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể cách tính. Đến nay vẫn chưa có hướng dẫn của bộ về vấn đề này và lại tiếp tục chờ. Với cách tính số lượng nhà ở như quy định hiện nay, theo quan điểm của chúng tôi, thực tế triển khai sẽ gây rất nhiều khó khăn cho cả phía cơ quan quản lý nhà nước lẫn các chủ đầu tư. Ví dụ, cách xác định địa bàn dân cư để tính, việc biến động dân cư trên địa bàn, việc thống kê số liệu người nước ngoài mua nhà ở giai đoạn chưa được cấp giấy chứng nhận v.v… Ngoài ra, ở những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM có những khu vực, khu đô thị mới rất đông người nước ngoài sinh sống, chẳng hạn như khu vực Thảo Điền (quận 2), Phú Mỹ Hưng (quận 7) thì khả năng rất cao là các khu vực này sẽ bị vượt mức tối đa số lượng nhà ở mà người nước ngoài được quyền sở hữu. Khi đó sẽ phát sinh các hệ lụy về hạn mức, xin cho, nhũng nhiễu.

Người nước ngoài khi mua nhà vẫn có thói quen vay ngân hàng để mua chứ ít khi tự thanh toán toàn bộ tiền mua nhà. Trên thực tế, mặc dù NHNN đã có công văn hướng dẫn về vay mua nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài, nhưng hiện nay hầu hết các ngân hàng thương mại trong nước đều không có hướng dẫn nghiệp vụ nội bộ về hoạt động cho vay này, mà chỉ có một số ít chi nhánh ngân hàng nước ngoài là có nghiệp vụ này. Tuy nhiên, thủ tục vay cũng rất khác nhau ở từng ngân hàng, thường là những yêu cầu về thủ tục, giấy tờ mà chủ đầu tư, người mua rất khó đáp ứng. Đó là những vấn đề phần nào gây trở ngại cho việc mua nhà của người nước ngoài mà các cơ quan chức năng cần sớm có giải pháp tháo gỡ.

Luật sư Nguyễn Thanh Hiền - Giám đốc Công ty Luật TNHH ATIM