Hoàn thiện cơ chế chính sách pháp luật về đất đai (kỳ 2)

Bài 2: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất còn nhiều hạn chế

Theo quy định tại khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai thì: Việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền của hộ gia đình và cá nhân chỉ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất “để vay vốn sản xuất, kinh doanh” mà không được thế chấp để phục vụ nhu cầu đời sống, kể cả vay vốn để học tập hay chữa bệnh cứu người. Quy định này đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất có nhu cầu vay tiền. Tương tự, theo quy định tại khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai thì tổ chức kinh tế chỉ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng “để vay vốn” mà không được thế chấp để được bảo lãnh, bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ các quan hệ hợp đồng kinh doanh thương mại của tổ chức kinh tế. Điều này cũng hạn chế quyền của các tổ chức kinh tế trong việc sử dụng tài sản là quyền sử dụng đất để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh.

Ảnh minh họa

Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian qua tại Tòa án còn gặp vướng mắc trong việc xác định thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thời điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực. Hiện nay, việc xác định thời điểm chuyển nhượng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng quyền sử dụng đất để từ đó công nhận hợp đồng hay tuyên bố hợp đồng vô hiệu, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời… còn có quan điểm khác nhau về vấn đề này. Quan điểm thứ nhất cho rằng căn cứ khoản 1 và 2 Điều 689 BLDS 2005 quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng và phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Đây chính là căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất, vì thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn không bị cơ quan có thẩm quyền nào can thiệp. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý kể từ thời điểm được công chứng thì quyền sử dụng đất đã thuộc về người nhận chuyển nhượng đất hợp pháp; còn việc đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chỉ là thủ tục để người nhận chuyển nhượng đăng ký quyền về tài sản của mình mà thôi (quyền chiếm hữu).

Quan điểm thứ hai cho rằng: Điều 168 BLDS 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản, Điều 692 BLDS 2005 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất và tại khoản 4 Điều 146 của Nghị định l81/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ quy định: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hiệu lực của di chúc hoặc biên bản chia thừa kế, văn bản cam kết tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự”. Tuy việc chuyển nhượng đất là hợp pháp nhưng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Nhiều ý kiến cho rằng cần khắc phục bất cập nêu trên và nghiên cứu để quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất sao cho phù hợp với thực tiễn giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch.

(Còn nữa)

Hoài Văn