Hạn chế rủi ro khi giá bất động sản tăng cao

Một góc khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) hiện nay. Ảnh TTXVN

Việc giá nhà đất tăng cao khi có thông tin quy hoạch mới tại một số khu vực đã là chuyện diễn ra từ nhiều năm qua. Đây được coi như là cơ hội để nhiều nhà đầu tư bất động sản nhanh tay kiếm lời, nhưng cũng có thể tạo ra sự ảo tưởng về giá nhà đất mà về lâu dài không có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Giá nhà đất loạn nhịp

Tại khu đô thị Vạn Phúc (thành phố Thủ Đức), nếu trước ngày đấu giá đất Thủ Thiêm được công bố, mỗi căn nhà 140 m2 được xây 5 tầng có giá khoảng 33,5 tỷ đồng, nay đã tăng lên 37 tỷ đồng, căn 150 m2 có người rao bán đến 50 tỷ đồng. Trong khi đó, giá gốc mỗi căn khách hàng mua của chủ đầu tư trước đây khoảng 23-27 tỷ đồng. Những người bán còn đặt điều kiện khách mua phải trả tiền mặt ngay. Trong khi đó, biệt thự đơn lập sở hữu sân vườn và hồ bơi rộng hướng ra mặt đường có thiết kế 1 hầm, 3 lầu trên diện tích 789 m2 ở Sala (Thủ Thiêm) do Công ty Đại Quang Minh đầu tư giá bán khoảng 268 tỷ đồng. Tại khu Đông Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc, Cát Lái, Đảo Kim Cương trước kia được giao dịch 160-164 triệu đồng/m2 thì nay đã rao bán 200-250 triệu đồng/m2. Tương tự, giá đất tại khu vực đường Hồ Bá Phấn (Thủ Đức) đã liên tục "nhảy múa" trong mấy ngày qua. Trước, đất khu vực này chỉ có giá 30-45 triệu đồng/m2 tùy vị trí thì nay đang được rao bán 100-120 triệu đồng/m2.

Tương tự, trước thông tin thành phố Hà Nội chuẩn bị phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, giá nhà đất ở những khu vực này có xu hướng tăng mạnh. Anh Nguyễn Phan Minh, một nhà đầu tư bất động sản cho biết, cuối năm trước, hai vợ chồng đã mua một lô đất thổ cư diện tích 60 m2 tại xã Đông Dư, huyện Gia Lâm với giá 30 triệu đồng/m2, đến nay giá tăng lên 45 triệu đồng/m2.

Còn tại khu vực tuyến phố Thạch Cầu, quận Long Biên, nhiều người đang rao bán đất với giá chênh lệch 20-50 triệu đồng/m2 so với đầu năm, tùy thuộc vị trí khu đất. Các trung tâm môi giới, giao dịch bất động sản bắt đầu mọc lên như nấm, trong khi năm trước hầu hết đều đóng cửa.

Tại nhiều huyện sắp lên quận ở Hà Nội, giá đất tăng khá nhanh. Trong ảnh: Một khu đô thị mới tại huyện Hoài Đức. Ảnh: HOÀI NAM

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Việt Nam, nhận định giá đất xoay quanh khu vực Thủ Thiêm đang tăng lên. Dù chưa biết mức tăng này thực hay ảo, nhưng sẽ tạo tâm lý cho thị trường và có thể lan tỏa đến các khu vực khác. Điều này còn đẩy giá bất động sản của Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh tăng quá cao, cao hơn rất nhiều so với thu nhập của người dân. Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), sau khi phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm xác lập kỷ lục 2,4 tỷ đồng/m2 trên bán đảo thuộc thành phố Thủ Đức thì khái niệm đất trung tâm đắt đỏ nhất đã được thay đổi. Khu trung tâm thành phố Hồ Chí Minh trước đây được hiểu là địa bàn quận 1 và lõi trung tâm luôn có giá đất cao nhất trên thị trường. Tuy nhiên, sau phiên đấu giá đất tỷ USD vừa qua, giá đất dọc theo đại lộ vòng cung trên bán đảo Thủ Thiêm đã vượt qua giá đất ba tuyến đường cao nhất quận 1, đồng thời định vị lại khái niệm trung tâm thành phố Hồ Chí Minh theo hướng mở rộng ra hai bờ sông Sài Gòn. Việc thiết lập giá đất mới này chắc chắn tác động trực tiếp đến tất cả phân khúc nhà ở trên thị trường theo quy tắc bình thông nhau. Trước mắt, giá bất động sản hạng sang và siêu sang sẽ lập mặt bằng giá mới, kế đến giá bán các phân khúc trung, cao cấp cũng leo thang. Tuy nhiên, thiệt hại nặng nề nhất sẽ là phân khúc nhà thương mại giá rẻ vì giá đất tăng cao đồng nghĩa với chi phí đầu vào của các dự án sẽ đội lên đáng kể. Trong điều kiện bình thường, nhà giá thấp vốn đã không được các nhà phát triển bất động sản ưu tiên, nay giá tăng cao kỷ lục hậu đấu giá đất Thủ Thiêm có thể càng khiến thị trường phân hóa mạnh. Doanh nghiệp sẽ không mặn mà phát triển phân khúc nhà giá rẻ để chuyển sang các loại nhà giá cao nhằm tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này ảnh hưởng đến kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh và giấc mơ an cư của người nghèo, người thu nhập thấp lại càng xa tầm tay.

Công khai, minh bạch thông tin

Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính phân tích, trường hợp giá bất động sản cao tại các phiên đấu giá đất vừa qua là tín hiệu vui vì chắc chắn Nhà nước sẽ được hưởng lợi nhiều hơn, đồng thời doanh nghiệp cũng buộc phải đầu tư bài bản, phù hợp để thu hồi vốn, do đó phát triển đô thị khang trang, hiện đại hơn. Câu chuyện thành phố Thủ Thiêm được định hình là khu đô thị tài chính, thương mại tầm cỡ khu vực và thế giới, do đó hệ thống hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch được xác định rõ theo hướng hiện đại, văn minh, xanh và thông minh cho nên việc giá đất khu vực này có thể cao hơn khu vực quận 1, thành phố Hồ Chí Minh là điều bình thường. Đây cũng là sự khẳng định vị thế của khu đô thị mới Thủ Thiêm, kỳ vọng tạo sức bật cho quá trình phát triển đô thị chung của thành phố Hồ Chí Minh. Vấn đề là phải kiểm soát tốt việc tăng giá đất bất thường, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Thực tế, đất tăng giá tại nhiều địa phương, nhất là khi có thông tin về quy hoạch, các nhà môi giới bất động sản thường lợi dụng sự mập mờ về thông tin để thao túng thị trường bằng nhiều chiêu trò. Do đó, cần công khai, minh bạch hơn nữa thông tin về các khu đất đã được quy hoạch, đồng thời đẩy nhanh triển khai các quy hoạch phân khu, chi tiết. Khi đó, người dân có thể hình dung, hiểu rõ hơn quá trình phát triển tại khu vực đó, đồng thời tìm hiểu kỹ các quy định, chính sách pháp luật về đất đai để tránh rơi vào vòng xoáy của các cò đất lợi dụng thổi giá. Nhà nước sử dụng các công cụ quy hoạch đô thị để quản lý, kiểm soát tăng trưởng nóng về giá bất động sản, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng cơ bản để tăng nguồn cung, giảm áp lực về giá bán bất động sản. Các bộ, ngành, địa phương cần phối hợp đẩy nhanh số hóa thông tin thị trường bất động sản, đất đai, quy hoạch. Hiện nay, sự liên thông giữa các bộ, ngành liên quan đến bất động sản còn lỏng lẻo. Kinh nghiệm của Singapore là số hóa tối đa đến mức từng ngôi nhà đều có đầy đủ thông tin để người dân có thể tra cứu: diện tích, vị trí trên bản đồ, đã qua bao nhiêu chủ sở hữu, có nằm trong quy hoạch mở rộng nào không...

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định, sự phát triển của thị trường bất động sản chưa thật sự bền vững, tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro; một số nơi thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ; có hiện tượng doanh nghiệp triển khai kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện pháp lý; thực hiện các dự án phân lô bán nền trên diện tích đất nông nghiệp... Do đó, để kiểm soát nguy cơ xảy ra "bong bóng" và tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản, Bộ vừa có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố thuộc Trung ương rà soát, kiểm tra hoạt động của các tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường, đánh giá tình hình, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là các trường hợp có kết quả đấu giá tăng bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm tác động đến mặt bằng giá đất, nhà ở, giá bất động sản trên địa bàn. Tập trung chỉ đạo các cơ quan chức năng của địa phương tăng cường quản lý, giám sát, kiểm tra và thanh tra; có giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu tư theo tâm lý đám đông... gây bất ổn cho thị trường. Tổng hợp thông tin, đánh giá, nhận định về khả năng tiềm ẩn nguy cơ xảy ra "bong bóng" hoặc các diễn biến bất thường khác, dự báo tình hình thị trường bất động sản trong thời gian tới tại địa phương. Tổ chức công bố công khai thông tin quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập các đơn vị hành chính tại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.

MINH THÀNH và TÙNG QUANG