Giá chung cư tăng 'nóng' có thổi giá

Tại "Talkshow: Hạ nhiệt “sốt” giá chung cư" do báo Tiền Phong tổ chức sáng 15/5, ông Ánh cho rằng, giá nhà chung cư trung bình và từng phân khúc đều tăng liên tục trong thời gian. Tuy nhiên, tốc độ tăng không đồng đều các địa phương khác nhau. Gần đây, Hà Nội tốc độ tăng giá nhà chung cư cao hơn nhiều vùng còn lại. Trong khi đó cách đây 5 năm, TP HCM lại tăng cao hơn nhiều so với Hà Nội.

Ông Ánh cho rằng, khác với đất nền, chung cư tăng giá đều đặn chứ không phải “sốt” nóng cục bộ do ảnh hưởng bởi quy hoạch. Biến động giá nhà chung cư phụ thuộc khá nhiều vào chính sách. Theo đó, giá chung cư chịu ảnh hưởng bởi 3 luật từ Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản.

TS. Vũ Đình Ánh – Chuyên gia tài chính (ảnh: Trọng Quân).

Theo ông Ánh, đối với thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt là bất động sản đang trong giai đoạn đầu như ở Việt Nam chúng ta thì hiện tượng thổi giá, đầu cơ bất động sản thường xuyên diễn ra.

“Chúng ta chưa có đầy đủ công cụ hạn chế mức thấp nhất hạn chế thổi giá, đầu cơ bất động sản. Với việc thổi giá chung cư thời gian qua cần bình tĩnh phân tích từng nguyên nhân để có giải pháp”, ông Ánh nói.

Trước hết, ông Ánh cho rằng, các cơ quan chức năng cần phân tích, đánh giá cụ thể diễn biến thị trường giá chung cư ở Hà Nội, thậm chí ở TP HCM, Đà Nẵng, Cần thơ… “Chúng ta phải nhìn rõ, diễn biến đó cái nào do nguyên nhân thực tế. Nhiều doanh nghiệp bất động sản nói với tôi chi phí đầu vào cho bất động sản tăng lên, đặc biệt nguyên vật liệu, nhân công…Chúng ta cần tập trung, đánh giá thực chất diễn biến chung cư thời gian vừa qua, đặc biệt theo phân khúc”, ông Ánh nói.

Ông Ánh cho rằng, việc mua nhà để sử dụng khác đầu tư mua đầu cơ, thổi giá. Cơ quan chức năng cần tập trung giá thật, giá ảo để có biện pháp xử lý cho phù hợp. Ông Ánh nhấn mạnh, các biện pháp xử lý nên hạn chế sử dụng công cụ hành chính mà dùng biện pháp kinh tế.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, giai đoạn vừa qua, nhìn toàn bộ thị trường đen tối, riêng có phân khúc âm thầm tăng giá là chung cư, đặc biệt ở thị trường Hà Nội. Còn TP HCM, Đà Nẵng neo cao rồi, tốc độ tăng giá không thể hiện rõ.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (ảnh: Trọng Quân).

“Sau Tết lại đây tôi choáng váng về tốc độ tăng giá chung cư. Có vị trí tăng từng ngày. Ví dụ Trung Hòa Nhân Chính, tốc độ tăng giá, với những người làm trong nghề như chúng tôi còn giật mình. Với tình hình thị trường đang khó khăn, nền kinh tế khó khăn và thu nhập người dân cũng vậy. Sự tăng giá này là bất thường”, ông Toản nói.

Theo ông Toản, có thể lý giải sự tăng giá này bởi nguồn cung sụt giảm trong vòng 5 năm lại đây. Nguồn cung đếm đầu ngón tay tạo sự méo mó thị trường. “Tuy nhiên, đến ngày hôm nay, phân khúc chung cư đã ổn định. Chúng tôi ví sự tăng giá vừa rồi như cơn giông mùa hè, tăng giá nhanh và đi nhanh”, ông Toản nói.

Ông Toản cho biết thêm, trong những năm vừa qua, chỉ có các dự án lớn khởi công tập trung ở ven đô lớn còn đơn lẻ tắc. Nguồn cung lớn nhất Chính phủ hô hào nhà ở xã hội lại không có. Năm 2023, Hà Nội có duy nhất một dự án nhà ở xã hội ở Trung Văn. Trong khi lượng di dân lớn, mỗi năm Hà Nội có thêm 100.000 người.

"Lực cầu mạnh mẽ đến từ gia đình trẻ, lượng sinh viên ra trường thu nhập thấp…. Bên cạnh đó, với lãi suất thấp như hiện nay, người dân cũng tính người ta tính toán đi mua nhà. Đây là việc tăng lên lượng cầu. Không thể tượng tượng được nhà ở tái định cư chục năm cũ nát trước có 20 triệu đồng/m2 nay lên 40 triệu đồng/m2", ông Toản cho hay.

Ông Toản cho rằng, nếu giảm giá chung cư không nên dùng mệnh lệnh hành chính mà phải theo quy luật kinh tế. “Nếu muốn giảm giá mà giá vật liệu, pháp lý kéo dài sẽ bất khả thi. Có doanh nghiệp làm nhà ở xã hội năm thứ 10 chưa triển khai được. Để giảm giá khó vì thuế đất cao. Nhà nước đánh thuế bằng phương án so sánh. Nhìn giá thị trường áp nên trả thu tiền sử dụng đất cao. Việc giảm giá nhà dùng mệnh lệnh hành chính áp đặt không được”, ông Toản nói.

Ông Toản đề xuất, cơ quan quản lý cho phát triển song song 2 thị trường. Một là nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Đặc biệt, nhà ở xã hội phải có bàn tay nhà nước hỗ trợ tối đa.

Ngọc Mai