Dự án Vinhomes Vũ Yên có thể mang về cho Vinhomes hơn 4 tỷ USD

VCBS dự báo dự án Vinhomes Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng) có thể mang về cho Vinhomes 100.000 tỷ đồng trong 3-4 năm tới. Ảnh: T.L.

Cuối tháng 3, Công ty CP Vinhomes (HoSE: VHM) đã chính thức mở bán phân khu đầu tiên thuộc dự án Vinhomes Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng). Đây là dự án với quy mô 877 ha, một trong những đại đô thị nhà phát triển bất động sản này đang triển khai, tọa lạc trọn vẹn trên đảo Vũ Yên, kết nối nội đô hiện tại của Hải Phòng với trung tâm hành chính mới Thủy Nguyên.

Ông Hoàng Đình Khiêm, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Vietstarland (nhà phân phối của dự án) cho biết chỉ sau ít ngày niêm yết giá bán chính thức trên Vinhomes Market, lượng quan tâm của nhà đầu tư tới dự án này rất lớn. Trong đó, sau khoảng 3 ngày mở bán, đơn vị phân phối đã bán gần hết quỹ hàng thuộc phân khu mở bán đợt 1.

"Điều này không chỉ khẳng định sức hút của dự án thành phố đảo trong phố đầu tiên tại Việt Nam, mà còn cho thấy thị trường bất động sản đang có dấu hiệu hồi phục và nhu cầu về bất động sản cao cấp vẫn rất lớn", ông Khiêm nói.

Sớm thu 4 tỷ USD từ phân khúc sản phẩm cao cấp

Tại sự kiện ra mắt dự án này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản đang dần trở lại hoạt động bình thường và có tín hiệu tích cực từ những dự án bắt đầu khởi công, giới thiệu, chào bán, đặc biệt là giao dịch đã tăng dần.

Vị chuyên gia cho rằng các sản phẩm bất động sản hiện nay tập trung nhiều vào phân khúc trung cấp, bình dân, nhà ở xã hội, đâu đó đang quên đi phân khúc cao cấp, hạng sang. "Mà phân khúc này vẫn đang lặng lẽ hoạt động và được quan tâm từ nhà đầu tư", ông Đính nhấn mạnh và cho rằng tiềm năng của phân khúc này vẫn rất lớn.

Nhóm chuyên gia phân tích của Công ty TNHH Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho rằng các dự án quy mô lớn thuộc phân khúc cao cấp như Vinhomes Royal Island Vũ Yên là một trong những lợi thế để Vinhomes duy trì vị thế dẫn đầu thị trường.

“Dự báo dự án Vinhomes Royal Island có thể đem về trên 100.000 tỷ đồng (khoảng 4 tỷ USD) dòng tiền bán hàng trong 3-4 năm tới với hiệu quả lợi nhuận tương đối cao”, chuyên gia phân tích tại VCBS nhấn mạnh.

Điều này có được nhờ Vinhomes Royal Island định hình phân khúc sản phẩm cao cấp, hạng sang với giá bán khá cao so với khu vực (khoảng 90 triệu đồng/m2 đối với biệt thự và trên 130 triệu đồng/m2 đối với liền kề, shophouse).

Trong khi đó, VCBS cho rằng thị trường bất động sản khu vực đảo Vũ Yên lại đang hưởng lợi đáng kể từ việc huyện Thủy Nguyên dự kiến lên thành phố trong năm 2025, nhiều dự án cầu kết nối đảo Vũ Yên với nội thành TP Hải Phòng đang có kế hoạch triển khai trong vài năm tới.

VCBS cũng cho rằng Vinhomes đang dẫn đầu từ môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý mới xét trên quỹ đất lớn, nhiều dự án gối đầu và năng lực vượt trội trong việc phát triển, khai thác giá trị gia tăng trên quỹ đất dự án.

Ngoài ra, các yếu tố có lợi đang thúc đẩy hoạt động bán hàng của Vinhomes sôi nổi hơn trong năm 2024 như nền kinh tế dần hồi phục, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp và nhiều dự án hạ tầng giao thông được đẩy mạnh triển khai tiếp tục hỗ trợ đà phục hồi của thị trường bất động sản...

Kết quả kinh doanh Vinhomes dự kiến ghi nhận từ dự án Vinhomes Royal Island (đơn vị: tỷ đồng). Ảnh: VCBS.

Ngoài phân khúc cao cấp, VCBS cho biết sau khi đạt đỉnh vào quý II/2022, hoạt động bán hàng mới và giá trị hợp đồng ký kết của Vinhomes có phần chững lại khi doanh số bán hàng mới tại Ocean Park 2 và 3 chậm lại do dự án đã tiêu thụ một phần đáng kể sản phẩm mở bán.

Tuy nhiên, nhờ kết hợp chiến lược bán lô lớn/bán lẻ và chủ trương tập trung phát triển các sản phẩm thấp tầng (có thời gian triển khai và bán hàng nhanh), trong khi các phân khu cao tầng được chuyển nhượng cho các chủ đầu tư thứ cấp, Ocean Park 2 và 3 đạt tốc độ bán hàng và hiệu quả dòng tiền tích cực.

VCBS đánh giá dòng tiền dồi dào từ Ocean Park 2 và 3 sẽ giúp Vinhomes duy trì khá tốt vị thế tài chính qua giai đoạn thị trường khó khăn, trong khi vẫn liên tục đẩy mạnh phát triển quỹ đất, chuẩn bị dự án để sẵn sàng ra mắt khi thị trường phục hồi.

Tính đến hiện tại, Vinhomes đã hoàn thành bàn giao đối với 82% số sản phẩm tại Ocean Park 2 và khoảng 56% số sản phẩm tại Ocean Park 3.

“Phần còn lại tại các dự án trên sẽ mang về hơn 66.000 tỷ đồng doanh thu và tiếp tục là nguồn đóng góp quan trọng đến kết quả kinh doanh của Vinhomes trong giai đoạn 2024-2025”, VCBS ước tính.

Tiếp tục dẫn đầu trong chu kỳ mới

Trong giai đoạn cuối năm 2024 đến đầu năm 2025, Vinhomes có kế hoạch tiếp tục đưa vào kinh doanh 2 đại đô thị thuộc vùng ven Hà Nội là Vinhomes Wonder Park ở Đan Phượng (133 ha) và Vinhomes Cổ Loa tại Đông Anh (385 ha).

Doanh số bán hàng mới của Vinhomes (đơn vị: tỷ đồng). Nguồn: VHM, VCBS.

Các chuyên gia phân tích của VCBS cho rằng Vinhomes có thể đạt mức giá bán khá cao tại các dự án trên xét đến nhu cầu nhà ở lớn tại Hà Nội, thực trạng thiếu cung kéo dài tại khu vực nội thành và hưởng lợi từ dự án Vành đai 4 Hà Nội (dự kiến vận hành từ 2025).

Ngoài ra, các đại dự án lấn biển có quy mô trên 1.000 ha (như Vinhomes Hạ Long Xanh và Vinhomes Cần Giờ) đã nhận được sự hỗ trợ đáng kể về chính sách khi Luật Đất đai 2024 chính thức quy định hành lang pháp lý cho hình thức đô thị lấn biển; đẩy sớm thời điểm giao đất và xác định tiền sử dụng đất khu vực lấn biển, qua đó giúp giảm chi phí đáng kể cho doanh nghiệp này.

Với quỹ đất lớn và sẵn sàng các dự án gối đầu, năng lực vượt trội trong việc triển khai dự án và tạo giá trị gia tăng cho quỹ đất, chuyên gia tại VCBS đánh giá Vinhomes sẽ duy trì vị thế dẫn đầu trong chu kỳ thị trường mới.

Đặc biệt khi những diễn biến bất lợi của thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp trong giai đoạn 2022-2023 đã thanh lọc nhiều chủ đầu tư có cơ cấu tài chính và mô hình phát triển dự án không bền vững.

Vinhomes có vị thế tốt để hưởng lợi từ các bộ luật mới khi việc phát triển dự án sẽ được ưu tiên cho các doanh nghiệp có năng lực đấu thầu, phát triển dự án hoàn chỉnh, đầy đủ tiện ích. Các doanh nghiệp sở hữu năng lực tài chính tốt và không phụ thuộc vào hình thức bán nhà dưới dạng hợp đồng góp vốn khi chưa đủ điều kiện mở bán.

Cùng với đó là việc phát triển quỹ đất cho các dự án quy mô nhỏ (chưa đủ điều kiện là khu đô thị) tại khu vực thành phố lớn (Hà Nội và TP.HCM) sẽ tương đối khó khăn trong môi trường pháp lý mới, theo đó thúc đẩy xu hướng các doanh nghiệp bất động sản trở thành chủ đầu tư thứ cấp tại các đại đô thị của Vinhomes.

Từ bối cảnh này, VCBS dự phóng doanh thu năm 2024 của Vinhomes sẽ đạt 87.043 tỷ đồng (-16%), lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 37.743 tỷ đồng (+13%), tương ứng với tỷ suất lợi nhuận /cổ phiếu (EPS) là 8.668 đồng/cổ phiếu.

Hồng Nhung