Dự án condotel phải điều chỉnh nhiều về thiết kế, kỹ thuật khi thực hiện chuyển đổi

Những dự án condotel đầu tiên được chuyển đổi thành dự án nhà ở đã lộ diện. Ông có bình luận gì về câu chuyện chuyển đổi này?

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam

Động thái chuyển đổi dự án condotel sang chung cư là bước triển khai tiếp theo từ phía cơ quan Nhà nước và các chủ đầu tư kể từ khi có Nghị định 10/2023. Cơ quan quản lý muốn gỡ khó cho những công trình vướng pháp lý nhằm cải thiện bộ mặt đô thị, xa hơn là hỗ trợ thị trường bất động sản. Trong khi đó, doanh nghiệp cũng muốn tìm giải pháp cho các dự án của họ để giải quyết vấn đề cho khách hàng liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho căn hộ và hiệu quả kinh doanh của dự án.

Liệu có xảy ra làn sóng xin chuyển đổi các dự án condotel thành nhà ở trong tương lai?

Làn sóng xin chuyển đổi có xảy ra hay không sẽ phụ thuộc vào kết quả thực hiện của vài dự án đầu tiên và tâm lý thị trường sau đó có tích cực hay không. Chẳng hạn, dự án Times Square và Cocobay tại Đà Nẵng đến nay đã được chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng vẫn còn rất nhiều việc phải làm trước khi dự án đủ điều kiện để thực sự chuyển đổi thành chung cư.

Liên quan đến nguồn gốc đất dự án, trong khi dự án condotel là đất thương mại dịch vụ, còn dự án chung cư là đất ở, để việc chuyển đổi không gây ra những xáo trộn hay hệ lụy ngoài mong muốn, dự án cần thỏa mãn những yêu cầu nào?

Việc thay đổi công năng dự án condotel chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch của khu vực, tăng áp lực lên hạ tầng đô thị (đường sá, điện nước), hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện) và mật độ dân cư vì căn hộ condotel vốn chỉ phục vụ khách lưu trú, không phải cư trú. Tất cả điều này cần được cân nhắc thấu đáo để tránh tác động đến đời sống người dân địa phương.

Cần có những điều chỉnh ra sao về quy hoạch, thiết kế?

Xét trong phạm vi diện tích dự án, không tính đến yếu tố pháp lý, việc thay đổi công năng cũng sẽ đòi hỏi nhiều điều chỉnh thiết kế và kỹ thuật phức tạp. Cụ thể, xem xét lại về thiết kế của hầm giữ xe, hệ thống thang máy, chiếu sáng, xử lý rác và chất thải, quy hoạch mảng xanh hay phần diện tích làm nhà ở xã hội… Tất cả điều chỉnh phải được thực hiện và hoàn tất thì dự án mới đủ điều kiện để cấp sổ, do đó sẽ là một con đường dài phía trước.

Với các dự án điều chỉnh, cần phải có chính sách gì để bảo vệ quyền lợi của khách hàng?

Trong giai đoạn mở bán, condotel được giới thiệu là sản phẩm đầu tư có thể tạo ra thu nhập cho người mua từ việc cho thuê, đồng thời có các dịch vụ tiện ích giống như khách sạn như dọn phòng, F&B. Vì vậy, các yếu tố cấu thành giá bán của condotel từ đầu đã khác căn hộ chung cư thông thường. Việc chuyển đổi công năng có thể ảnh hưởng giá trị, chất lượng dự án cũng như quyền lợi, mục đích của người mua.

Trong tình huống này, tôi cho rằng chủ đầu tư cần thiết kế các chính sách bàn giao nhà hoặc đền bù hợp tình, hợp lý để đạt được sự đồng thuận của khách hàng.

Có kinh nghiệm quốc tế nào của các nước đi trước trong việc chuyển đổi công năng các dự án du lịch, nghỉ dưỡng (condotel), hay khác nữa là dự án văn phòng thành dự án nhà ở đã thành công mà chúng ta có thể học tập không?

Nhiều nơi trên thế giới đã thực hiện chuyển đổi công năng tòa nhà khi mục đích sử dụng không còn phù hợp hoặc kém hiệu quả. Tại thành phố Calgary (Canada), tỷ lệ lấp đầy của các cao ốc văn phòng giảm đi đáng kể khi tình hình kinh tế biến động. Sau dịch, khoảng 1/3 diện tích văn phòng ở trung tâm thành phố Calgary bỏ trống, trong khi bài toán thiếu nhà ở ngày càng trầm trọng.

Năm 2021, thành phố Calgary đã ban hành chương trình khuyến khích các chủ đầu tư tham gia chuyển đổi dự án văn phòng trống thành nhà ở. Theo đó, mỗi chủ đầu tư sẽ được hỗ trợ khoảng 800 USD/m2 trong quá trình chuyển đổi.

Chỉ sau hai năm, chương trình đã phê duyệt cho 13 dự án, và 4 dự án khác đang được xem xét. Dự án đầu tiên, trị giá 38 triệu USD, chuyển đổi một tòa nhà văn phòng 10 tầng không sử dụng thành 112 căn hộ chung cư, đã gần hoàn thành và dự kiến khai trương trong năm 2024. Một số dự án khác hiện đang được xây dựng.

Thông thường, chủ đầu tư hiếm khi muốn chủ động chuyển đổi công năng tòa nhà vì việc này đòi hỏi điều chỉnh thiết kế và kỹ thuật phức tạp, trừ khi có hỗ trợ tài chính từ chính phủ. Tuy vậy, việc chuyển đổi phần nào giúp tiết kiệm thời gian, năng lượng và giảm phát thải so với đầu tư xây dựng từ đầu.

Bình Minh