Doanh nghiệp băn khoăn các quy định về đất để xây nhà ở xã hội

Dành 20% diện tích đất để xây NOXH là khá lớn

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có góp ý về Dự thảo nghị định về phát triển và quản lý NOXH.

Theo phản ánh của doanh nghiệp, pháp luật quy định chủ đầu tư phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng NOXH gặp rất nhiều vướng mắc, thậm chí không hiệu quả khi triển khai trên thực tế.

Luật Nhà ở 2023 đã khắc phục bất cập trên theo hướng thay đổi phương thức tạo quỹ đất NOXH. Theo đó trao quyền gắn với trách nhiệm cho địa phương chủ động bố trí, bảo đảm linh hoạt, phù hợp đặc điểm dân cư, mức độ phát triển, khả năng bố trí quỹ đất của từng địa phương.

Cụ thể, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NOXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm: quỹ đất để phát triển NOXH độc lập; quỹ đất để xây dựng NOXH trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại…” (khoản 1 điều 83 Luật Nhà ở 2023).

Luật cũng quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong việc xây dựng NOXH, hoặc dành một phần diện tích đất ở trong dự án hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH.

Dự thảo cũng đã hướng dẫn việc dành diện tích đất NOXH trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc bố trí tại vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc đóng tiền tương đương.

Nhiều băn khoăn về đất để xây dựng nhà ở xã hội

Theo VCCI, dự thảo quy định những dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất từ 5ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại 1 hoặc lớn hơn 10ha tại các đô thị loại 2 hoặc loại 3 sẽ phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng NOXH. Theo phản ánh của doanh nghiệp, đây là tỷ lệ khá lớn, đề nghị cân nhắc giảm tỷ lệ này xuống còn 5 - 10%.

Ngoài ra, về việc bố trí quỹ đất NOXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (điều 18), VCCI cho biết các chủ đầu tư không thể tạo lập diện tích đất ở tương đương với quỹ đất 20% phải dành của dự án nhà ở thương mại đang xét trên cùng đô thị (cấp quận) nơi có dự án, nên quy định này rất khó khả thi.

Các doanh nghiệp đề nghị, nếu cho phép thực hiện hoán đổi quỹ đất NOXH thì cần cho phép chủ đầu tư bố trí trên quỹ đất khác (không phải là đất ở); nếu khu đất đã có dự án đầu tư (ví dụ có dự án sản xuất kinh doanh) thì cho phép điều chỉnh dự án để xây dựng NOXH, nếu chưa có dự án thì UBND cấp tỉnh… chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án NOXH.

Chưa có quy định về việc nhà đầu tư tự tạo lập quỹ đất để làm NOXH

Điều 18 cũng quy định việc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Cụ thể, khoản 2 điều 18 dự thảo quy định số tiền mà chủ đầu tư phải nộp là 20% tổng giá trị tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở của dự án được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của phần diện tích đất ở dành để xây dựng NOXH tính theo suất vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật được cơ quan chức năng ban hành, áp dụng tại thời điểm dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Các doanh nghiệp đề nghị không quy định việc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật mà quy định theo hướng nếu dự án nhà ở thương mại không phù hợp dành quỹ đất NOXH (do dự án định hướng là dự án có tính thương mại cao, sử dụng quỹ đất có giá trị lớn, UBND tỉnh đã bố trí quỹ đất NOXH tại vị trí khác…) thì không ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư phải đóng tiền thực hiện nghĩa vụ NOXH.

Chưa có quy định về việc nhà đầu tư tự tạo lập quỹ đất để làm NOXH

Thay vào đó chủ đầu tư nộp đủ 100% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo pháp luật đất đai, UBND tỉnh tự cân đối, điều tiết ngân sách để đầu tư, phát triển NOXH.

Điểm c khoản 4 điều 84 Luật Nhà ở quy định trường hợp nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng NOXH, hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng NOXH theo quy định của Luật Đất đai.

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 cho phép nhà đầu tư tự tạo lập quỹ đất để xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án NOXH.

Tuy nhiên, toàn bộ mục 1 chương 2 dự thảo nghị định, quy định về đất để phát triển NOXH chưa có quy định về việc nhà đầu tư tự tạo lập quỹ đất để làm NOXH.

Theo đó, VCCI đề nghị ban soạn thảo bổ sung quy định để làm rõ về trường hợp trên, đặc biệt cần làm rõ cách hoàn trả/khấu trừ chi phí mà nhà đầu tư đã chi để tạo lập quỹ đất phục vụ phát triển dự án NOXH.

Lam Thanh