Địa phương được tự quyết phân lô, đất tỉnh có 'lội ngược dòng'?

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 35 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng với hàng loạt điểm mới. Chính phủ cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền mà không phải xin ý kiến.

Kỳ vọng "phao cứu sinh"

Trước đây, theo Nghị định 11/2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng, UBND tỉnh mới được phép quy định cụ thể những khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, trong Nghị định vừa ban hành, Chính phủ sửa đổi, bổ sung khoản 7 điều 4 theo hướng UBND cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền cho người dân theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt...

Anh Hà Ngọc Tiến, nhà đầu tư nắm trong tay 6 lô đất nền ở Bắc Giang và Bắc Ninh, cho biết anh đã sụt gần 10 kg trong thời gian qua vì mất ăn mất ngủ khi thanh khoản "đóng băng". Khi nghe được tin các tỉnh có thể tự quyết trong việc phân lô bán nền, anh như người "chết đuối vớ được cọc".

Việc các địa phương được tự quyết phân lô bán nền khó trở thành động lực lớn giúp thị trường nhà đất ở tỉnh ấm lên.

“Việc các tỉnh được tự quyết tức là quy định phân lô bán nền sẽ được cởi trói, hoặc ít nhất là nới lỏng. Điều này có thể sẽ giúp thị trường có "sóng" mới. Nếu được, tôi sẽ thoát bớt 2-3 lô đất để cắt khoản nợ gần 2,3 tỷ đồng, giảm áp lực lãi vay, chứ giờ đuối lắm rồi”, anh Tiến thổ lộ.

Cùng chung niềm hy vọng, anh Vũ Trung Thành (Hà Nội) rót hơn 3 tỷ đồng mua 1 lô đất liền kề ven đường lớn, nằm trong một khu đô thị tại trung tâm TP.Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa. Dù mua vào lúc sốt đất nhưng với mặt bằng giá hiện tại, nếu bán được, anh sẽ có lãi chênh khoảng 1 tỷ đồng.

Anh Thành cho hay, lô đất được mua vào từ cuối năm 2020, từng có lúc lên giá gần 6 tỷ đồng, nhưng rồi sốt đất qua đi, việc phân lô bán nền bị siết chặt khiến đến nay, sau gần 1 năm rao bán, anh vẫn không thể thoát được hàng dù đã chấp nhận cắt hết lãi.

“Thực tế, với mặt bằng giá hiện tại nếu bán được tôi vẫn có lãi. Nhưng thanh khoản "đóng băng", khách cứ đến rồi đi vì mong giá giảm thêm. Hy vọng thời gian tới, khi địa phương được tự quyết việc phân lô bán nền, thị trường sẽ ấm lại, tôi chỉ mong bán hòa vốn”, anh Thành chia sẻ.

Khó “ấm” trong ngắn hạn

Cần phải khẳng định, việc cho phép địa phương tự quyết phân lô bán nền phần nào sẽ đem lại những tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, để trở thành đòn bẩy khiến thị trường nhà đất ở tỉnh “ấm” trở lại, theo giới phân tích, là điều rất khó nếu không muốn nói là không thể.

Trước hết, hậu quả của phân lô bán nền ồ ạt thời gian qua đến nay vẫn còn gây ám ảnh, khiến các địa phương đều đang rất quyết liệt trong việc bình ổn lại thị trường, ngăn đầu cơ, trục lợi từ đất đai. Minh chứng là ngay cả việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở hiện cũng rất khó khăn.

Tiếp đó là yếu tố tâm lý, hầu hết các nhà đầu tư nhà đất hiện ở trong tình trạng vô cùng cẩn trọng. Đất phân lô ở tỉnh hiện không còn nằm trong danh sách ưu tiên bởi tiềm năng tăng giá và tính an toàn không cao, chưa kể khả năng thanh khoản chậm, mức độ kỳ vọng nới rộng lên tối thiểu 2-3 năm.

Một ví dụ nhãn tiền nhất là thị trường đất nền khu vực vùng ven Hà Nội sau khi quy định tách thửa được “cởi trói”. Cụ thể, vào cuối tháng 4 vừa qua, sau gần 2 năm siết chặt phân lô bán nền, Sở TN&MT TP. Hà Nội đã ban hành Văn bản số 2869 về việc bãi bỏ Văn bản số 1685 trước đó (dừng tách, hợp thửa đất).

Cụ thể, theo văn bản mới ban hành, Sở TN&MT TP. Hà Nội đề nghị UBND các quận huyện, thị xã, các cơ quan, đơn vị liên quan xem xét, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định.

Quyết định “nới lỏng” việc phân lô, tách thửa từng được kỳ vọng trở thành “liều doping”, tác động mạnh đến tâm lý của nhà đầu tư đang “ôm tiền” chờ đợi thời cơ. Thậm chí, nhiều môi giới đã kết hợp với các thông tin về quy hoạch để "thổi giá" đất tại một số khu vực như Đông Anh, Gia Lâm...

Tuy nhiên, thực tế cho thấy thanh khoản đất nền, đặc biệt là loại đất chia ô bàn cờ tại vùng ven, hầu như chưa có dấu hiệu cải thiện. Tại một số điểm nóng, giá đất nền phân lô cũng giảm mạnh. Như tại Đông Anh, ở một số khu vực như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh, Uy Nỗ…, đất nền trong ngõ, ô tô có thể di chuyển, hiện được rao bán ở mức 33 - 38 triệu đồng/m2, thấp hơn so với mức rao 45 - 55 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2022.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, nhận định năm 2023, thị trường có cơ hội nhưng khá mờ, thời cơ có thể chỉ thực sự chín muồi trong năm 2024. Đất nền vẫn sẽ là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhưng hiện không dành cho số đông và cần chọn lọc kỹ.

Năm 2023, theo ông Quang, các nhà đầu tư đang “ôm” đất cần nghiêm túc cân nhắc việc giảm lãi, thậm chí bán lỗ để thoát hàng, thay vì cố vay lãi để cầm cự vì có thể sa lầy sâu hơn, khó cứu vãn. Với nhà đầu tư chờ rót tiền, đất nền sẽ là cơ hội cho người có sẵn tiền mặt. Các nhà đầu tư "tay ngang" không nên nhảy vào hoặc nếu muốn thì cần dòng tiền dài hạn, tầm nhìn 3-5 năm.

“Dựa trên tình hình thực tế, nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống 20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Các tháng cuối năm 2023, đầu năm 2024 có thể là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất”, chuyên gia này lưu ý.

Hưng Nguyên