Đầu tư bất động sản kiểu... 'ăn tùy nơi, chơi tùy chốn'!

Phát triển nhà ở vừa túi tiền để khơi thông nguồn cung mới. Ảnh: Lê Toàn

Nhấp nhổm với dòng tiền đầu tư

Trong cuộc trò chuyện mới đây của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán với một nhóm nhà đầu tư có “máu mặt” trên thị trường, sau khi phân tích, đánh giá tình hình chung, phần lớn ý kiến đều cho rằng, hiện là giai đoạn có nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư, nhưng quan trọng là ai còn tiền và có khả năng xoay dòng tiền để nắm bắt cơ hội.

Thực tế, giới đầu tư ít ai giữ nhiều tiền mặt mà thường xoay vòng trong các thương vụ đầu tư, thậm chí ít nhiều sử dụng thêm đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, trong bối cảnh dự báo còn nhiều khó khăn, việc đầu tư vào đâu cho an toàn, hiệu quả luôn được cân nhắc kỹ lưỡng.

Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư Phú Vinh, hiện nay, không chỉ bất động sản mà nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác đều kẹt vốn. Trong khi đó, bất động sản lại luôn được xác định là tài sản có giá trị và được giới đầu tư để mắt đến cùng các câu hỏi như đầu tư vào phân khúc nào, thời điểm nào, khu vực nào... để mang lại lợi nhuận cao nhất. Bởi vậy, khi thị trường gặp khó, dòng tiền đầu tư gần như đứng ngoài cuộc, chờ khi có cơ hội là lập tức tiếp cận.

Cụ thể hơn, ông Chánh phân tích, với kênh tiết kiệm, lãi suất huy động các kỳ hạn dưới 12 tháng hiện thấp hơn cả mức lạm phát mục tiêu trong năm 2024 (4,5%/năm) nên chỉ là giải pháp ngắn hạn để giữ tiền, chứ không phải là kênh đầu tư mang lại lợi nhuận cao. Hay với kênh đầu tư vàng, giá kim loại quý này liên tục biến động mạnh và khó lường nên rủi ro cao. Còn kênh đầu tư chứng khoán, rõ ràng không dành cho các nhà đầu tư không chuyên.

Khi các kênh đầu tư thông dụng như gửi tiết kiệm, vàng, chứng khoán… gặp khó khăn, bất động sản nổi lên như là kênh mang lại lợi nhuận ổn định trong dài hạn. Bởi đặt trong bối cảnh kinh tế hiện nay, bất động sản vừa có thể mang lại nguồn thu từ các lợi ích trực tiếp, vừa duy trì giá trị trong dài hạn nhờ khả năng tăng giá theo thời gian, trở thành rào chắn trước mọi ảnh hưởng nếu có từ lạm phát cho các nhà đầu tư. Đây cũng là lý do quan trọng khiến bất động sản trở thành kênh đầu tư được đánh giá cao ở thời điểm này.

Sau thời gian dài khó khăn, song vừa chớm phục hồi, thị trường bất động sản đã liên tiếp chứng kiến những đợt tăng giá mới, đặc biệt với dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và đầy đủ pháp lý. Những người có nhu cầu mua nhà để ở từng có tâm lý chờ giá giảm sâu mới mua vào trước đó, hiện “bừng tỉnh” nhận ra rằng, giá nhà khó giảm, nếu không mua sẽ mất cơ hội nên mạnh dạn “xuống tiền”, giúp hoạt động giao dịch tăng nhanh từ đầu năm tới nay.

Không chỉ với những người có nhu cầu ở thực, dòng tiền đầu tư cũng bắt đầu nhập cuộc. Ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết, nhiều nhà đầu tư có sẵn nguồn tài chính, nhưng thời gian qua họ chưa sẵn sàng bung tiền đầu tư vì chưa thấy cơ hội rõ ràng, song nay đã khác.

“Vừa qua, một dự án tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) công bố bán các sản phẩm nhà phố, biệt thự với giá vài chục tỷ mỗi căn kèm theo chính sách nếu thanh toán một lần sẽ được chủ đầu tư chiết khấu cao. Vậy là sau đó có nhiều nhà đầu tư chọn phương án ‘trả một cục’ để được giảm giá, điều này cho thấy dòng tiền lớn luôn chực chờ để đổ vào bất động sản ”, ông Hiếu nói và cho rằng, tâm lý thị trường từ đầu năm đến nay có nhiều biến chuyển, không chỉ với người có nhu cầu mua nhà ở mà giới đầu tư cũng đã quay trở lại tìm kiếm cơ hội. Trong đó, không ít trường hợp rút tiền tiết kiệm để tìm mua bất động sản như là nơi “trú ẩn” của dòng tiền.

Nguyên tắc đầu tư bất động sản giai đoạn này là trước tiên phải đảm bảo về pháp lý và quy hoạch, sau đó mới là giá cả. Ảnh: Lê Toàn

Nhận diện “khẩu vị” mới

Thời gian qua, có không ít nhà đầu tư “ngã ngựa” trên thị trường bất động sản, trong đó chủ yếu tập trung vào những người ít vốn nhưng mang nhiều tham vọng, đầu tư dàn trải và sử dụng nhiều đòn bẩy nợ vay. Còn thực tế, không ai có thể phủ nhận sự hấp dẫn của bất động sản, bởi nếu đầu tư đúng thì khả năng thành công cao.

Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Real - người có thâm niên gần 30 năm hoạt động trên thị trường địa ốc nhấn mạnh rằng, năm 2024 chính là thời điểm tốt nhất để ra quyết định đầu tư bất động sản, là cơ hội hiếm có để tích lũy tài sản là bất động sản, đặc biệt với những người có nguồn vốn nhàn rỗi.

Lãnh đạo Techcom Real cho biết, nhìn lại thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1987 tại đến nay, dù 2 lần chịu ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế vào những năm 1998-1999 và 2007-2009, song thị trường Hà Nội vẫn ghi nhận 42 lần tăng giá và thị trường TP.HCM là 27 lần.

“Thực tế cho thấy, mỗi lần khó khăn, thị trường rơi vào trạng thái bão hòa về thanh khoản và giá cả, nhưng khi phục hồi đều có sự tăng giá rất mạnh”, ông Lộc nói và lấy dẫn chứng rằng, trong giai đoạn 2008-2013, thị trường bất động sản gần như “đóng băng”, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư vì muốn bán được hàng đã tung hàng loạt chiêu kích cầu, đại hạ giá nhưng vẫn không bán được. Song, khi thị trường có dấu hiệu phục hồi từ năm 2014, giá nhà đất bắt đầu tăng rất mạnh, mà đỉnh điểm là giai đoạn 2017-2018. Nhiều lô đất tại khu vực quận 2 thời điểm khủng hoảng được bán với giá 20-30 triệu đồng/m2, sau đó tăng lên 50-70 triệu đồng/m2 và nay đã chạm ngưỡng hàng trăm triệu đồng/m2.

Hiện tại, thị trường bất động sản đang trong quá trình sàng lọc và với các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản, giai đoạn này vẫn còn khó khăn do vướng pháp lý và thiếu dòng tiền. Tương tự, với các nhà đầu tư cá nhân, cơ hội có lẽ đã khép lại với những nhà đầu tư “lướt sóng”, nhưng mở ra với các nhà đầu tư trường vốn và có tầm nhìn dài hạn.

Câu chuyện sốt giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM gần đây đâu đó vẫn có luồng ý kiến nghi ngờ do tình trạng “găm hàng, thổi giá”. Song, những nhà đầu tư kinh nghiệm đều nhận ra rằng, giá nhà khó có thể giảm do sự lệch pha cung - cầu và yếu tố lạm phát đầu vào của dự án.

Sau thị trường căn hộ ở TP.HCM, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều thị trường khác đang âm thầm thu hút dòng tiền đầu tư trở lại. Tuy nhiên, “khẩu vị” của giới đầu tư đã thay đổi so với các thời điểm sốt đất trước đó.

Đơn cử, từ đầu năm 2024 đến nay, tại Bà Rịa - Vũng Tàu, đặc biệt là khu vực thuộc các huyện Châu Đức, Xuyên Mộc… xuất hiện khá nhiều nhóm nhà đầu tư quay trở lại tìm mua đất và nhiều khu đất có giá trị lớn đã được giao dịch.

Ông Lê Sang, một môi giới chuyên nghiệp tại đây chia sẻ, dù không quá rầm rộ, nhưng so với thời điểm năm 2023, thị trường địa ốc Bà Rịa - Vũng Tàu hiện đã tích cực hơn hẳn. Dù vậy, khác với giai đoạn trước đây, người mua lúc này quan tâm nhiều tới những khu đất có pháp lý chuẩn chỉnh, khu vực quy hoạch bài bản, có tiềm năng tăng giá và xác định mua để đầu tư dài hạn. Còn với những khu đất thiếu các yếu tố này, nhiều chủ đất “bị ngộp” rao bán với giá rẻ nhưng vẫn không bán được.

Ngoài Bà Rịa - Vũng Tàu, một số thị trường trước đây từng là “điểm nóng” như Bảo Lộc, Khánh Hòa, Bình Thuận… cũng đang rục rịch thu hút dòng tiền trở lại và điểm chung trong nguyên tắc đầu tư của giai đoạn này là trước tiên phải đảm bảo về pháp lý và quy hoạch, sau đó mới là giá cả. Các chuyên gia cho rằng, thị trường địa ốc sẽ tiếp đà hồi phục trong thời gian tới, nhưng cũng có sự phân hóa rõ nét hơn, các bất động sản đảm bảo quy hoạch, chuẩn chỉnh pháp lý sẽ ngày càng có giá, còn ngược lại sẽ rất khó khăn.

Giá căn hộ tăng cao là điều khó tránh

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA)

Mặc dù thị trường hiện nay còn nhiều khó khăn, nhưng như chúng ta đã thấy, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM gần đây lại xuất hiện làn sóng tăng giá mới. Điều này là khó tránh khỏi, mà nguyên nhân chính yếu là do thiếu nguồn cung mới. Giá nhà tăng cao, nguồn cung thiếu hụt, trong khi các doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, trong đó 70% khó khăn là do vướng thủ tục.

Bởi vậy, một trong những giải pháp cho thị trường là tăng tổng cầu nhà ở, nhưng điều cần lưu ý không phải là tổng nhu cầu nói chung, mà là tổng nhu cầu có khả năng thanh toán. Để làm được điều này, chúng ta phải phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, tháo gỡ các nút thắt thủ tục để khơi thông nguồn cung nhà ở mới.

Thị trường đang trong giai đoạn tích lũy

Ông Trần Hoài Bảo, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI

Nếu như giai đoạn 2022-2023, thị trường bất động sản ghi nhận sự lao dốc mạnh về thanh khoản, thì năm 2024 sẽ là năm tích lũy. Đó là sự tích lũy của doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân, trong đó sẽ có nhiều người chọn bất động sản để tích lũy tài sản. Thực tế, từ cuối năm 2023 tới nay, dòng vốn có xu hướng đổ vào bất động sản nhiều hơn và tập trung vào phân khúc đáp ứng nhu cầu thực.

Lực cầu trong thời gian tới sẽ tăng trở lại nhưng không đồng đều ở các phân khúc. Những nhà đầu tư trước đây có thói quen đầu tư ngắn hạn đang cơ cấu lại danh mục, tìm kiếm những sản phẩm có khả năng đem lại dòng tiền ngay. Có nhiều người bây giờ chuyển từ nhà phố, đất nền… sang đầu tư căn hộ để thu về lợi nhuận tốt hơn từ cho thuê. Những người có nhu cầu mua nhà để cho con cái mai sau (ra trường, kết hôn..), họ mong muốn vừa tích sản, vừa cho thuê tạo ra dòng tiền.

Thời điểm hiện tại là cơ hội tốt với nhà đầu tư đường dài

Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time

Thị trường bất động sản vốn mang tính chu kỳ và giai đoạn khó khăn hiện nay là chu kỳ lặp lại của 10 năm trước. Xét trong dài hạn, chắc chắn thị trường sẽ tăng dựa trên 3 yếu tố tác động gồm sự tăng lên về dân số cơ học, dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng cao; kinh tế tăng trưởng trở thành động lực để tích lũy thu nhập dân cư tăng lên; khi pháp lý được hoàn thiện, động lực tăng trưởng của thị trường sẽ bền vững.

Còn trong ngắn hạn, khả năng phục hồi của thị trường sẽ liên quan đến dòng tiền. Như một quy luật, thị trường tăng giá khi dòng tiền ồ ạt chảy vào và giảm giá khi dòng tiền bị rút ra. Do vậy, để xác định được khi nào thị trường chính thức phục hồi thì chỉ dẫn dòng tiền là rất quan trọng. Dòng tiền gần đây đã rẻ và nhiều hơn, có thể thấy được từ thị trường chứng khoán sôi động hơn và lãi suất ngân hàng giảm thấp. Thời gian thị trường bất động sản hồi phục tùy thuộc vào mức độ hiệu quả của các chính sách kích thích kinh tế, nhưng có thể nói, thời điểm hiện tại là cơ hội tốt đối với các nhà đầu tư đường dài.

Giới đầu tư đang dò “điểm rơi” hạ tầng

Ông Nguyễn Thanh Sang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings

Trong mắt giới đầu tư, bất động sản vẫn là kênh đầu tư, tích lũy được ưa chuộng, vấn đề còn lại chỉ là chọn thời điểm nào hợp lý nhất. Thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư bắt đầu quay lại thị trường tìm kiếm sản phẩm phù hợp. Tuy nhiên, các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM…, giá bất động sản đã tăng quá cao nên ít cơ hội để đầu tư. Do vậy, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển đến các khu vực có giá còn mềm nhưng có tiềm năng phát triển. Trong đó, yếu tố đặc biệt quan trọng được giới đầu tư quan tâm là “điểm rơi” của hệ thống hạ tầng kết nối.

Thời gian qua, dù nền kinh tế còn đối mặt với khó khăn, nhưng nguồn lực đầu tư cho hạ tầng được ưu tiên đẩy mạnh, đặc biệt với khu vực phía Nam, trong đó có thể kể đến Long Thành (Đồng Nai) - được xem là “sân sau” của TP.HCM trong xu thế giãn dân thu hút nhu cầu nhà ở rất lớn, đồng thời còn là nơi hình thành của sân bay Quốc tế Long Thành trong tương lai.

Tuyến đường Vành đai 3 nối 4 địa phương TP.HCM, Long An, Bình Dương và Đồng Nai đang được tăng tốc đầu tư, hay các khu vực như Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bảo Lộc (Lâm Đồng)… cũng được đầu tư nhiều công trình hạ tầng kết nối liên vùng và có nhiều tiềm năng để phát triển, nhất là bất động sản khai thác du lịch. Hầu hết các công trình đều có mốc thời điểm hoàn thành trong giai đoạn 2025-2026 và được dự báo trở thành động lực phát triển cho thị trường bất động sản nơi đây.

Tăng Triển