Đất nền liên tục được 'cởi trói', thanh khoản thị trường sớm bật tăng?

Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng vừa ký ban hành quyết định chính thức hướng dẫn cho người dân tách thửa đất, đặc biệt là đất nông nghiệp theo đúng luật, sau 23 tháng ngăn chặn hoặc điều chỉnh với nhiều điều kiện phụ đi kèm. Quyết định có hiệu lực thi hành kể từ 4/9.

Nới lỏng tách thửa, bớt thủ tục

Ở quyết định lần này, bên cạnh các quy định tách thửa đất ở, UBND tỉnh Lâm Đồng cho phép tách thửa đất sản xuất nông nghiệp, với diện tích đất tối thiểu tách thửa là 500m2 tại khu vực đô thị (các phường, thị trấn), 1.000m2 tại khu vực nông thôn (các xã) và không yêu cầu tiếp giáp với đường giao thông.

Trường hợp thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất nông nghiệp khác tiếp giáp với đường giao thông thì các thửa đất sau khi tách thửa, cạnh tiếp giáp đường có kích thước phải ≥ 10m.

Đáng chú ý, tỉnh Lâm Đồng quyết định bãi bỏ các điều kiện phụ kèm theo khi tách thửa như phải chứng minh không kinh doanh bất động sản, thừa kế hoặc cho tặng đối với người có chung huyết thống... Ngoài ra, người thực hiện thủ tục tách thửa không phải thực hiện các thủ tục như lập dự án kinh doanh hoặc lập hợp tác xã như trước đó.

Việc phân lô, tách thửa được cởi trói được kỳ vọng sẽ thổi thêm hơi ấm vào thị trường đất nền.

Thực tế, Chính phủ cũng đang liên tục có động thái “cởi trói” pháp lý, giảm thủ tục và bãi bỏ nhiều điều kiện trong việc phân lô, tách thửa, mua bán, từ đó giúp thị trường đất nền “dễ thở” hơn trong thời gian qua.

Gần nhất, vào cuối tháng 6 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 35 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng với hàng loạt điểm mới, qua đó cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền mà không phải xin ý kiến.

Trước đó, sau gần 2 năm siết chặt phân lô, tách thửa, cuối tháng 4 vừa qua, Sở TN&MT TP. Hà Nội đã ban hành Văn bản số 2869 về việc bãi bỏ Văn bản số 1685 về việc dừng tách, hợp thửa đất. Cụ thể, văn bản đề nghị UBND các quận huyện, thị xã, các cơ quan, đơn vị liên quan xem xét, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định.

Việc đất nền liên tục được nới lỏng các thủ tục được kỳ vọng sẽ giúp thanh khoản bật tăng trở lại trong bối cảnh đang vô cùng ảm đạm. Theo DKRA, nguồn cung mới đất nền tại TP.HCM và phụ cận trong tháng 7 có sự khởi sắc so với tháng 6, nhưng giảm mạnh 87% so với cùng kỳ năm 2022.

Sức cầu thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ bằng 6% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý với mức giá trung bình dưới 13 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá sơ cấp giảm trung bình 4 - 6% so với lần mở bán trước đó (3 - 6 tháng). Giá bán thứ cấp ghi nhận giảm trung bình 2 - 4%.

Kỳ vọng thanh khoản bật tăng

Khó khăn bủa vây, tuy nhiên, các chuyên gia của DKRA dự báo những tín hiệu tích cực về giảm lãi vay, động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường của Chính phủ, đặc biệt là “cởi trói” phân lô, tách thửa... dự kiến sẽ mang lại những khởi sắc cho thị trường đất nền trong thời gian tới.

Thực tế cũng cho thấy các lệnh “nới lỏng” quy định tách thửa đang giúp thị trường đất nền tại nhiều địa phương dần “tan băng”, mở ra hy vọng cho không ít nhà đầu tư thứ cấp đang có nhu cầu thoát hàng sau thời gian dài mắc kẹt tiền tỷ.

Như ở Lâm Đồng, theo Sở Tư pháp, dựa trên số liệu tổng hợp từ 34/34 tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn, trong quý II/2023 số lượng giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh tăng hơn 1.957 giao dịch, trong đó số lượng giao dịch đất nền tăng cao nhất trong 3 tháng qua, với tổng số 5.160 lô (tăng 1.914 giao dịch).

Chia sẻ với VnBusiness, anh Lâm Hữu Phước, một môi giới được mệnh danh là “thổ địa” tại Lâm Đồng, cho hay sau sốt giá, hiện giá đất nền vùng ven TP.Đà Lạt hay các khu vực “hot” như Bảo Lộc, Bảo Lâm… đang dao động từ 7-15 triệu đồng/m2. Các khu vực xa trung tâm dao động ở mức vài trăm nghìn đến vài triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Các thông tin về hạ tầng, đặc biệt là lệnh siết tách thửa được gỡ bỏ đang phần nào đó tác động tích cực vào thị trường chung. “Tôi kỳ vọng việc “cởi trói” phân lô tách thửa sẽ có tác động mạnh hơn đến tâm lý nhà đầu tư đất nền, đặc biệt với loại hình đất nông nghiệp, trong thời gian tới”, anh Phước nói.

Không chỉ giới “cò”, các nhà đầu tư nhà đất nền ở cả hai miền Nam Bắc cũng đang đặt kỳ vọng các động thái “nới lỏng” quy định phân lô tách thửa sẽ tạo ra một làn sóng mới trên thị trường, mở ra cơ hội thoát hàng vào cuối năm 2023, hoặc đầu năm 2024 trong bối cảnh… “sức cùng, lực kiệt”.

Anh Hà Ngọc Tiến, nhà đầu tư đang “ôm” 6 lô đất nền ở Bắc Giang và Bắc Ninh, cho biết anh đã sụt gần 10 kg trong thời gian qua vì mất ăn mất ngủ khi thanh khoản "đóng băng". Khi nghe được tin các tỉnh có thể tự quyết trong việc phân lô bán nền, anh như người "chết đuối vớ được cọc".

“Việc các tỉnh được tự quyết tức là quy định phân lô bán nền sẽ được cởi trói, hoặc ít nhất là nới lỏng. Điều này có thể sẽ giúp thị trường có "sóng" mới. Nếu được, tôi sẽ thoát bớt 2-3 lô đất để cắt khoản nợ gần 2,3 tỷ đồng, giảm áp lực lãi vay, chứ giờ đuối lắm rồi”, anh Tiến thổ lộ.

Có thể thấy, các nhà đầu tư đang đặt nhiều kỳ vọng vào động thái mới của Chính phủ và các địa phương đối với đất nền. Tuy nhiên, giới phân tích đánh giá các biện pháp này sẽ không đủ để vực dậy thị trường trong ngắn hạn.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, nhận định năm 2023, thị trường có cơ hội nhưng vẫn mờ, thời cơ có thể chỉ thực sự chín muồi trong năm 2024. Đất nền vẫn sẽ là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhưng hiện không dành cho số đông và cần chọn lọc kỹ. Cơ hội đang mở ra cho bên mua, nếu có sản phẩm tốt, giá hợp lý thì có thể xuống tiền, song cần chuẩn bị dòng tiền dài hạn, tầm nhìn 3-5 năm.

Hưng Nguyên