(PL&XH) - Giá đất qua mỗi phiên đấu giá thường tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba bất kể thị trường có thể đang “đóng băng”. Và người trúng đấu giá thường là giới đầu cơ.

So sánh mặt bằng giá đất, Thủ đô Hà Nội cao gấp nhiều lần so với TP Hồ Chí Minh. Điều đó không có nghĩa là do cầu của Hà Nội quá cao khiến cung không đủ dẫn đến giá đất ở mức trên trời như vậy; mà do các đối tượng làm giá tung các chiêu để thổi giá đất nhằm trục lợi cá nhân. Chiêu thường thấy của các “nhà làm giá” đất tại các phiên đấu giá quyền sử dụng đất là tham gia đăng ký đấu giá với khối lượng thửa đất lớn, kèm với đó là bỏ thầu giá đất thật cao. Tuy nhiên, khi trúng đấu giá, các đối tượng này lại bỏ tiền cọc, không mua nữa. Tuy nhiên sau khi thông tin giá đất khu được đấu giá lan ra với tình trạng đang “sốt”, chỉ qua vài tuần, giá được “tâng” lên nhanh chóng. Kết quả, dù mất vài tỷ đồng đặt cọc nhưng nhà đầu tư thu lại gấp hàng chục lần do “đẩy” được những lô đất lớn với giá cao đã được “gom” từ trước đó (với giá rất rẻ). Một số cán bộ trong ban quản lý dự án ở quận Hà Đông cho biết không thể đấu nổi với cò nhà đất ở đây. Khu vực giáp ranh quận, huyện giá đất biến đổi mạnh nên đối tượng làm giá xuất hiện nhiều hơn. Họ thường trả giá rất cao nhằm gạt những người khác ra và sau đó đăng tin trên mạng hoặc gửi trực tiếp tại các văn phòng nhà đất bán lại suất trúng đấu giá. Giá sàn của các phiên đấu giá bao giờ cũng được hội đồng định giá xác định rất nghiêm túc nhưng giá trúng thường cao hơn gấp nhiều lần, có những mức giá bỏ cao quá sức tưởng tượng. Giá đất qua mỗi phiên đấu giá thường tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba bất kể thị trường có thể đang “đóng băng”. Và người trúng đấu giá thường là giới đầu cơ. Các dự án chuẩn bị đấu giá thường được dân đầu cơ “giám sát” thông tin rất chặt chẽ. Họ sẽ mua đất xung quanh khu vực dự án chuẩn bị đấu giá (với giá thấp), sau đó làm thủ tục đăng ký đấu giá, khi đấu thì bỏ giá rất cao nhằm đẩy giá đất trong khu vực, bán thu lời từ những khu đất đã mua; sau đó thì sẵn sàng bỏ cọc. Điều này lý giải cho hiện tượng, khi thị trường trầm lắng thì dân buôn đất tham gia các phiên đấu giá đất càng tích cực và thông tin về việc các lô đất trúng giá cao ở các dự án đấu giá gần đây không phải không có tác dụng “kích động” tâm lý của một số người về một thị trường “có dấu hiệu hồi phục”. Đơn cử, như phiên đấu giá đất khu Ngô Thì Nhậm, vào thời điểm thị trường bất động sản ảm đạm, giá mỗi m2 đất đấu giá ở mức 25 triệu đồng thì tới năm 2009, đất ở đây đã vọt lên 40 triệu đồng/m2 và vào tháng 3-2010 đã đạt khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2. Hiện nay, giá giao dịch có thể lên tới 80 - 100 triệu đồng/m2. Về mặt quản lý nhà nước, bảng giá đất theo quy định của TP Hà Nội càng cao sẽ là tiền đề hoàn toàn bất lợi cho việc quản lý đất đai sau này. Theo các nhà phân tích, tại Việt Nam, trong khi tỷ lệ đô thị hóa mới dừng ở mức trên dưới 30%, thu nhập bình quân đầu người thuộc loại thấp nhất thế giới thì giá bất động sản đang ở mức cao nhất thế giới là điều hoàn toàn vô lý. Trước tình hình đó, lẽ ra các cơ quan hoạch định chính sách và quản lý Nhà nước phải có biện pháp kiểm soát chặt đầu vào để bình ổn thị trường, nhưng rất tiếc người ta lại tiếp tục căn cứ giá trên thị trường để xây dựng khung giá đất áp dụng cho địa phương của mình. Việc “mở đường cho hươu chạy” này xuất phát từ chính Bộ luật Đất đai: “Hàng năm căn cứ vào giá thị trường, UBND tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương có quyền ban hành khung giá đất áp dụng cho địa phương mình”. Chính điều này đã dẫn đến hệ quả khung giá đất của chính quyền địa phương năm sau luôn cao hơn năm trước. Rồi sang năm sau nữa, thấy giá trên thị trường tăng cao, chính quyền địa phương lại tiếp tục nâng khung giá đất lên thêm. Cái vòng luẩn quẩn đó đã góp phần làm cho giá đất tăng cao không biết đâu là điểm dừng: Đấu giá đắt - chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng cao. Thực tế, số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất của TP có lẽ chỉ vừa đủ cho nhu cầu xây dựng nhà tái định cư cho các hộ dân phải di dời. Điều này khiến những người lao động bình thường mất đi cơ hội tiếp cận về nhà ở, chi phí giải phóng mặt bằng trở thành gánh nặng tại các dự án cơ sở hạ tầng (sử dụng vốn ngân sách), còn bất động sản đang trở thành một cỗ máy in tiền khổng lồ chảy vào túi một số cá nhân Một nguyên nhân nữa trong nhiều trường hợp, sự kém minh bạch về tình trạng pháp lý của bất động sản lại có nguyên nhân xuất phát từ phía cơ quan công quyền. Các thông tin được cơ quan đăng ký bất động sản cung cấp chủ yếu là thông tin về quy hoạch. Nhiều khi người dân có nhu cầu tìm hiểu phải trả tiền mua thông tin hoặc qua nhờ vả. Hơn nữa thông tin này thường cũng chậm được công bố hoặc công bố không rõ ràng. Cơ quan nắm thông tin về đất đai thường không cung cấp thông tin rộng rãi và thủ tục khi tiếp nhận thông tin đối với người dân cũng có nhiều khó khăn, nhiêu khê, phức tạp. Nhiều khi người dân có nhu cầu tìm hiểu phải trả tiền mua thông tin hoặc qua nhờ vả. Do đó, nhiều người thay vì tìm hiểu thông tin từ kênh chính thức thì lại thu nhận thông tin qua đồn đại hoặc sự mách bảo của người quen. Việc đánh thuế đất theo Luật thuế nhà đất mới được thông qua những tưởng rằng sẽ hạn chế được nạn đầu cơ nhưng nhà, đất, nhà ở dưới 600 triệu đồng sẽ không phải nộp thuế. Diện tích khởi điểm phải chịu thuế là 150m2, giá 1m2 nhà xây dựng mới khoảng 4 triệu đồng, do vậy giá khởi điểm tính thuế 600 triệu đồng (150m2 x 4 triệu đồng/m2 = 600 triệu đồng). Với đất ở là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sẽ áp dụng một mức thuế suất là 0,03%... Như vậy, chỉ cần một phép tính đơn giản có thể thấy rằng luật thuế này có đủ sức ngăn chặn nạn đầu cơ hay không. Một căn nhà trị giá 3 tỷ đồng, mỗi năm chỉ phải nộp gần 1 triệu đồng tiền thuế. Trong khi đó, giá nhà tăng hàng năm khoảng 20 - 40% giá trị căn nhà. Theo các chuyên gia về lĩnh vực đất đai thì hiện nay những chính sách về đất đai đã và đang tạo một tâm lý cho nhiều người ngộ nhận rằng, không đầu tư gì có lãi bằng bất động sản. Vì vậy đã đến lúc về lâu dài cần hoàn thiện chính sách quản lý bất động sản, ngăn chặn nạn đầu cơ bằng công cụ chính sách, pháp luật như đánh thuế thật nặng với những người đầu cơ đất đai, và công khai thông tin. Không những thế, việc quy hoạch và xây dựng đồng bộ nhà ở và các công trình công cộng tại các đô thị mới cũng cần phải làm một cách nghiêm túc và các cơ quan quản lý nhà nước cần phải có chế tài xử lý với các chủ đầu tư không thực hiện đúng quy hoạch được phê duyệt. Có như vậy mới có thể xóa đi hình ảnh những đô thị “ma” đầu cơ bất động sản. Xuân Thanh