Trước bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi quá nhanh, nguồn tín dụng từ các ngân hàng cũng ưu ái hơn đối với lĩnh vực cho vay này đã khiến cho cơ quản quản lý và cả những chuyên gia đang có những lo ngại về sự quay trở lại của bong bong bất động sản. Và tất nhiên, vẫn có nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề này từ những người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và ngay cả từ những người làm trong lĩnh vực tài chính.

Da den luc phai lo lang voi 'bong bong' bat dong san? - Anh 1

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng:

“Rủi ro của lĩnh vực này sẽ là không biết chừng nào thị trường bão hòa và đi xuống, dù thực tế BĐS ở Việt Nam đang hồi phục và đi lên. "Bong bóng" sẽ xảy ra khi thị trường bão hòa, cung nhiều hơn cầu và khi đó rủi ro cũng sẽ tới với những NH cho vay. Và không phải ngẫu nhiên mà cả Chính phủ, NH Nhà nước đều khuyến cáo thận trọng khi đổ tín dụng quá nhiều vào nhà đất để tránh tăng quá nóng. Điều đáng lo ngại hiện nay là tôi thấy thị trường BĐS đang có quá nhiều sản phẩm ở phân khúc trung cao cấp, trong khi nhu cầu và thu nhập của người dân lại không như vậy. Căn hộ cao cấp hiện tại chỉ nhắm vào một số lượng rất nhỏ người dân, trong khi chủ đầu tư lại tung ra chào bán quá nhiều nên đang có nguy cơ cung vượt cầu, thị trường có thể bị bội thực.

Da den luc phai lo lang voi 'bong bong' bat dong san? - Anh 2

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Hưng Thịnh Corp, phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM

Hiện nay có quá nhiều doanh nghiệp bất động sản tung sản phẩm căn hộ cao cấp ra thị trường. Trong khi đó, nhiều dự án không sở hữu vị trí đẹp cũng như đủ chuẩn để có thể “tự xưng” là căn hộ cao cấp. Sự bất cẩn của các doanh nghiệp bất động sản vô tình sẽ làm cho thị trường hình thành một mặt bằng giá mới, chỉ có điều, sự “cố tình sai lệch” đó sẽ gây hại cho thị trường bất động sản chung. Các doanh nghiệp bất động sản nên cẩn trọng khi quyết định tung hàng trong thời điểm này. Thị trường bất động sản trong năm nay có sốt hay không là phụ thuộc vào doanh nghiệp. Bản thân doanh nghiệp đừng tự tạo cơn sốt vì sẽ rất nguy hiểm, cơn sốt qua đi rất nhanh nhưng hệ lụy của nó thì kéo dài. Vì thế, doanh nghiệp cần chung tay bảo vệ thị trường một cách lành mạnh, phát triển đúng hướng, tránh tình trạng chỉ thấy lợi nhuận trước mắt.

Da den luc phai lo lang voi 'bong bong' bat dong san? - Anh 3

Ông Lê Thành Trung, Phó tổng giám đốc HDBank

Đối với bất kỳ lĩnh vực nào một khi đã cho vay là đi kèm rủi ro, không riêng lĩnh vực bất động sản. Bản chất bất động sản không phải là “tội đồ” gây nên nợ xấu hay bong bóng mà “ăn thua” là ở nhà quản trị xác lập phân khúc cho vay ở mức độ nào và quản trị ra sao. Ở giai đoạn hiện nay, tín dụng tăng mạnh khiến một số ý kiến lo ngại sẽ tạo bong bóng cho thị trường bất động sản và điều này đã từng xảy ra vài lần trong quá khứ. Chúng ta cũng cần nhìn nhận rõ, nếu tín dụng bất động sản gia tăng ở phân khúc nhà đầu tư bán nhà trực tiếp cho người có nhu cầu thực thì rất khó phát sinh bong bóng nợ xấu.

Da den luc phai lo lang voi 'bong bong' bat dong san? - Anh 4

Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Tôi nghĩ rằng, hơi sớm để đưa ra dự đoán về bong bóng bất động sản, tuy nhiên, nhà đầu tư nên thận trọng khi đầu tư, đừng đặt kỳ vọng quá cao vào lợi nhuận, vì mọi thứ đều có thể xảy ra trong tương lai, nhất là tại thị trường chưa ổn định như Việt Nam. Đồng thời, để ngăn chặn khả năng bong bóng bất động sản quay trở lại, các tổ chức nên có chế tài thích hợp để giảm bớt rủi ro, trong đó phải hạn chế cho vay đối với các dự án bất động sản khởi công mới, dự án bất động có quy mô lớn, dự án bất động cao cấp, cao ốc, văn phòng có hiệu quả thấp.

Da den luc phai lo lang voi 'bong bong' bat dong san? - Anh 5

Ông Lê Hoàng Châu – CHủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM

Theo kinh nghiệm của tôi, bong bóng bất động sản (BĐS) chỉ xảy ra khi hội tụ đủ 6 yếu tố sau: kinh tế đất nước phát triển quá nóng; nhà nước buông lỏng chính sách tài khóa, tín dụng; thị trường có sự phát triển lệch pha, chủ yếu là phân khúc BĐS cao cấp; có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp đi đôi với tình trạng tăng giá BĐS bất hợp lý; có sự xuất hiện của những nhà đầu cơ chuyên nghiệp tạo các đợt sóng liên tục; thiếu sự can thiệp hợp lý của nhà nước thông qua các công cụ đòn bẩy như thuế chống đầu cơ; kiểm soát tín dụng, điều tiết nguồn cung dự án BĐS thông qua các công cụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở...
Nếu xét từ các yếu tố đó, tôi cho rằng vẫn chưa có nguy cơ bong bóng BĐS trong năm nay. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý là những yếu tố bất ổn tiềm ẩn trong chính sách hiện hành và cần theo dõi kỹ các nhân tố bất ổn đang tích tụ tăng dần theo thời gian để có giải pháp xử lý hiệu quả. Tránh lặp lại nguy cơ bong bóng.

Da den luc phai lo lang voi 'bong bong' bat dong san? - Anh 6

Ông Từ Tiến Phát, Phó tổng giám đốc NH TMCP Á Châu (ACB)

Câu chuyện ngân hàng cần phải cẩn trọng đối với các dự án hình thành trong tương lai là điều đương nhiên. Ngân hàng ACB vẫn cho vay với điều kiện hồ sơ pháp lý của dự án phải đầy đủ. Những dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp ở NH khác cần phải được giải chấp thì người mua nhà mới được giải quyết cho vay. Tương tự, trưởng bộ phận tín dụng cá nhân của một NH cũng cho biết đơn vị này chỉ cho vay nhà chung cư của chủ đầu tư không thế chấp chính dự án đó cho NH khác. Đồng thời, chủ đầu tư phải cam kết thời hạn ra giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho người mua. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp, thì phải giải chấp, người mua nhà chung cư mới được vay. Tuy nhiên, để tránh rắc rối, NH chỉ cho vay hầu hết là nhà phố đã có sổ hồng, không mặn mà với những nhà chung cư dự án chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Da den luc phai lo lang voi 'bong bong' bat dong san? - Anh 7