Có quyền đơn phương chấm dứt thỏa thuận hay không?
Đề nghị giao kết hợp đồng được xem là bước đầu tiên trước khi các bên giao dịch dân sự thông qua việc giao kết hợp đồng.
UBND xã Nam Thái A (huyện An Biên, tỉnh Kiên Giang) ký 02 biên bản, đóng dấu đỏ thỏa thuận mua đất với các thành viên gia đình bà V. Tuy nhiên, vì không được cấp trên “gật đầu” nên UBND xã bẻ kèo, nhưng bà V vẫn nôn nóng đòi thực hiện. Trường hợp này cần phải xử lý như thế nào?
Thực hiện chủ trương xây dựng Trung tâm Văn hóa xã Nam Thái A, ngày 21/3/2019 đại diện UBND xã có đề nghị giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) với bà H.T.V là người ở cùng xã. Thỏa thuận được hai bên ký kết biên bản, UBND xã thống nhất nhận chuyển nhượng 9.000m2 đất của tất cả các thành viên gia đình bà V với mức giá là 180.000/m2 , nhưng kèm theo điều kiện “nếu sau này UBND xã có lựa chọn miếng đất với giá thấp hơn, bên bà V hạ giá bằng của người khác, ưu tiên cho bà V số 1”.
Trên cơ sở Biên bản thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ ngày 21/3/2019, UBND xã Nam Thái A có Tờ trình số 15/TTr-UBND ngày 22/3/2019 xin chủ trương về thỏa thuận mua đất làm Trung tâm Văn hóa xã gửi đến UBND huyện An Biên.
Ngày 01/4/2019, UBND huyện An Biên trả lời UBND xã Nam Thái A bằng Công văn số 128/UBND-KTTH, nội dung giá đất quá cao nên không thể thực hiện được, đồng thời yêu cầu UBND xã chọn phương án khác để triển khai thực hiện. Sau khi nhận được chủ trương của UBND huyện, ngày 09/4/2019 UBND xã Nam Thái A và bà V gặp nhau, hai bên bàn bạc và đi đến thống nhất ký kết biên bản với nội dung có phần khác với trước đây: “Ghi nhận theo yêu cầu của bà V với hai phương án”.
Phương án 1 vẫn như thỏa thuận ngày 21/3/2019, tổng giá trị chuyển nhượng là 1 tỷ 620 triệu đồng và Phương án 2 có giá là 1 tỷ 454 triệu đồng do diện tích đất ở vị trí 1 giảm hơn so với Phương án 1, đồng thời “UBND xã sẽ báo cáo về trên và thông báo lại cho bà V sau”.
Ngày 11/4/2019, UBND xã Nam Thái A có Báo cáo số 06/BC-UBND về việc thỏa thuận mua đất lần 2 để làm Trung tâm Văn hóa xã với bà V, nhưng cho đến nay, UBND xã không nhận được sự trả lời của cấp trên về thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ giữa UBND xã với bà V, cũng không nhận được kinh phí từ ngân sách nhà nước để thực hiện dự án này nên không có ý định chuyển nhượng nữa.
Nôn nóng thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, bà V nhiều lần đôn đốc UBND xã thực hiện “hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” đã ký kết với gia đình mình. Trước mắt, bà V yêu cầu Chủ tịch xã cung cấp Biên bản thỏa thuận, để còn làm cơ sở thực hiện các quyền tiếp theo...
Giải quyết trường hợp trên, Ths. Bùi Đức Độ - Giám đốc Trung tâm Trợ giúp pháp lý nhà nước tỉnh Kiên Giang - nêu ý kiến: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Đề nghị giao kết hợp đồng là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và chịu sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề nghị đối với bên đã được xác định hoặc tới công chúng (sau đây gọi chung là bên được đề nghị).
Đề nghị giao kết hợp đồng được xem là bước đầu tiên trước khi các bên giao dịch dân sự thông qua việc giao kết hợp đồng. Sau bước này, các bên có thể tiến tới bước ký kết hợp đồng đặt cọc, hoặc bỏ qua hợp đồng đặt cọc mà ký kết luôn hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 388 Bộ luật Dân sự năm 2015, cả 02 Biên bản thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ giữa UBND xã Nam Thái A với bà V đều là đề nghị giao kết hợp đồng, là bước đầu tiên để các bên tiến tới ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Biên bản ngày 21/3/2019 là đề nghị giao kết hợp đồng cũ.
Biên bản ngày 09/4/2019 là đề nghị giao kết hợp đồng mới (Khoản 2 Điều 389 Bộ luật Dân sự), đương nhiên thay thế cho đề nghị giao kết hợp đồng cũ ngày 21/3/2019. Đây mới chỉ là bước đầu để UBND xã Nam Thái A và bà V ký kết hợp đồng chuyển QSDĐ theo quy định tại các Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Hình thức hợp đồng phải theo mẫu, kèm theo là các điều kiện khác về chủ thể ký hợp đồng, Giấy chứng nhận QSDĐ bản chính… và trong trường hợp này, hợp đồng phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng trong địa bàn tỉnh, bởi một bên trong hợp đồng lại là UBND xã.
Căn cứ vào Điều 391 Bộ luật Dân sự, UBND xã Nam Thái A cần ban hành thông báo chấm dứt đề nghị giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với bà V, kèm theo là 02 Biên bản thỏa thuận, đồng thời giải thích cho bà V hiểu để nhận được sự cảm thông, chia sẻ từ gia đình bà V.
