Chuyên gia: Người mua vẫn đang chờ 'đáy' bất động sản

Việc thiếu nguồn cung, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại Hội thảo "Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng" do báo Đầu tư tổ chức sáng 19/4, TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng do vướng mắc về pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời. Chính vì vậy đã dẫn đến tình trạng thị trường thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội...

"Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân", ông Lực nói.

Theo vị chuyên gia, một người dân Việt Nam có thu nhập trung bình phải mất 23,5 năm để mua được nhà ở giá trung bình, tương đương Thái Lan nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia.

Giá bán giảm nhưng thanh khoản rất thấp

Chia sẻ thêm về nguyên nhân khiến giá bất động sản ngày càng leo thang, Chủ tịch GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng với cơ chế như hiện nay chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn khi thời gian chờ cấp phép, thủ tục thực hiện dự án mất nhiều thời gian. "Nhiều dự án với mức đầu tư lên đến vài trăm tỷ đồng nhưng phải chờ đợi 5-8 năm đồng thời phải chịu lãi suất ngân hàng, chưa kể, nhiều chi phí vô hình khác", ông nói.

Bên cạnh đó, Chủ tịch doanh nghiệp này cho rằng chi phí đầu vào quyết định sản phẩm là giá đất nhưng hiện nay giá đất đang theo xu hướng sát với thị trường tức ngày càng lên cao. Các cơ quan soạn thảo luật cần xem xét vấn đề này vì giá đất Việt Nam đang tiến tới cao nhất khu vực.

"Chưa kể, giá vật liệu xây dựng cũng tăng lên rất cao trong thời gian qua, có thời điểm tăng tới 40%. Theo đó, giá bất động sản buộc phải tăng lên theo", ông Hiệp nói.

Theo chuyên gia, vướng mắc về pháp lý vẫn là khó khăn lớn nhất với doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: Quỳnh Danh.

Về giá bán các phân khúc bất động sản, ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho biết hiện nay giá bán thứ cấp đã sụt giảm ở hầu hết phân khúc như đất nền, nhà ở, biệt thự ở mức 6-25%, thậm chí có nhiều dự án ở TP.HCM và khu vực phía Nam giảm đến 40-45% ở cả thị trường thứ cấp và sơ cấp. Song, mức thanh khoản vẫn rất thấp.

"Hiện nay người mua đang có tâm lý chờ thị trường 'tạo đáy' và thiếu tự tin khi xuống tiền. Chưa kể nhiều người cũng mất niềm tin ở thị trường, đặc biệt là tính pháp lý của các dự án", ông nhìn nhận.

Tương tự, ông Gibran Bukhari, Giám đốc kinh doanh Masterise Home cũng cho rằng tâm lý khách hàng không còn hào hứng như trước do diễn biến và thông tin trên thị trường, họ đang có tâm lý chờ đợi và nghe ngóng nhiều hơn.

"Một số khách hàng có tâm lý chờ thêm thời gian để bắt đáy bất động sản, tuy nhiên đây là giai đoạn 'lửa thử vàng' của bất động sản. Khách hàng và nhà đầu tư không nên tìm sản phẩm đang xuống giá bởi đó là hiện tượng giá đang điều chỉnh về giá trị thực", ông nói.

Tuy nhiên, ông cho biết một thực tế là trái với khách hàng trong nước là khách hàng nước ngoài có niềm tin mạnh mẽ vào tiềm năng của bất động sản Việt Nam. Do đó, doanh nghiệp ông đang tiếp tục thúc đẩy hoạt động bán hàng ở thị trường nước ngoài, từ đó tạo niềm tin cho khách hàng trong nước.

Không chỉ tâm lý khách hàng, Chủ tịch GP.Invest cho rằng hiện nay nhà đầu tư cũng đang có tâm lý chờ đợi về việc sửa đổi các luật. Bởi các doanh nghiệp bất động sản đang lo ngại các luật sau khi thông qua sẽ mở cửa hơn hay siết chặt hơn với thị trường.

Cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp

Với khách hàng, ông Angus Liew, Chủ tịch Công ty Gamuda Land Việt Nam cho rằng cần cẩn trọng hơn khi lựa chọn bất động sản để đầu tư và việc đầu cơ đẩy giá sẽ dẫn đến các vấn đề khủng hoảng. "Đồng thời nên tìm hiểu kỹ, cân nhắc kỹ để chọn được sản phẩm, vị trí phù hợp trước khi quyết định mua", ông nói.

Còn về giải pháp giúp doanh nghiệp, theo TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, các ngân hàng thương mại có thể xem xét và phân tích kỹ nền tảng tài chính của từng tập đoàn bất động sản để quyết định việc cơ cấu lại nợ.

"Sau đó, cho vay mới cả nhà đầu tư lẫn người mua hàng trên nền tảng giá cả được chủ đầu tư đưa ra hợp lý và khả năng thanh toán của ngân hàng được đảm bảo", ông nói.

Quy trình thủ tục cho các dự án nhà ở xã hội vẫn còn nhiều vướng mắc. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo vị chuyên gia, việc giải quyết vấn đề dòng vốn cho thị trường bất động sản phải tập trung ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Nhìn thực tế thị trường hiện tại, phân khúc cần nguồn cung rất lớn lại không có là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội do không có cơ chế, đất đai, dòng vốn.

"Vì vậy, Thủ tướng đã chỉ đạo, tập trung toàn bộ nguồn lực để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội bao gồm 3 nguồn lực cơ bản: Thủ tục pháp lý, quỹ đất, nguồn vốn. Khi tập trung nguồn lực vào phân khúc này sẽ tạo ra một mặt bằng giá bất động sản mới và giúp thị trường bất động sản khôi phục, phát triển mạnh trở lại", ông nhìn nhận.

Bên cạnh giải pháp tín dụng, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết điểm nghẽn cơ bản cần xử lý hiện nay là pháp lý của dự án. "Cần có nhiều chính sách hơn để tháo gỡ quy trình thủ tục cho các dự án nhà ở xã hội", ông nói.

Theo ông, trong thời điểm này, nhà ở xã hội là sản phẩm cần thiết để phục vụ cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở. Đồng thời việc đẩy mạnh phát triển loại hình nhà ở này sẽ góp phần kích hoạt chỉ số giao dịch trên thị trường tốt hơn.

Thanh Thương