Chi nghìn tỷ để 'né' xây nhà ở xã hội

Cuối tuần trước, tại Hội nghị triển khai đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng, Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn đã chỉ ra nhiều khó khăn khi phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn, trong đó vấn đề dành 20% quỹ đất cho nhà giá rẻ là “bài toán” nan giải.

Đua nộp tiền thay cho quỹ đất

Cụ thể, theo ông Tuấn, nhiều doanh nghiệp lựa chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng cách nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%. Đến nay, số tiền doanh nghiệp nộp tiền vào quỹ thành phố đã lên tới gần 5.000 tỷ đồng, và hiện chưa biết tiêu vào đâu.

Không khó để điểm tên những doanh nghiệp chấp nhận nộp tiền thay vì dành quỹ đất xây nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hà Nội. Đơn cử như trường hợp của Công ty CP Đầu tư phát triển đô thị Hoàng Mai với dự án khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai (Louis City Hoàng Mai).

Dự án Louis City Hoàng Mai có diện tích hơn 22 ha, thuộc diện dành 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội. Tuy nhiên, vào năm 2020, chủ đầu tư đã kiến nghị nộp tiền thay vì dành quỹ đất và được chấp thuận.

Cần có giải pháp gỡ vướng về quỹ đất cho doanh nghiệp để hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội .

Trước tình trạng ngày càng nhiều doanh nghiệp chấp nhận chi tiền để hoàn thành nghĩa vụ xây nhà ở xã hội, đại diện TP. Hà Nội kiến nghị Chính phủ ủy quyền cho Hà Nội chủ động thực hiện bố trí thay thế quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho các dự án tại các khu nhà ở xã hội độc lập trên địa bàn thành phố.

Đáng chú ý, không chỉ tại Hà Nội, doanh nghiệp nhiều tỉnh, thành cũng đồng loạt xin nộp tiền thay vì dành 20% quỹ đất khi triển khai dự án nhà ở. Điển hình, tại Đà Nẵng, vào tháng 4/2021, UBND thành phố đã kiến nghị Chính phủ xin không dành 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội tại dự án Không gian sáng tạo, quy mô gần 17,3 ha tại phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ.

Trước đó, tại Quảng Nam, UBND tỉnh cũng có văn bản kiến nghị Chính phủ cho phép thực hiện nghĩa vụ bằng hình thức nộp tiền thay vì bố trí 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội tại dự án khu đô thị kiểu mẫu Tây Bắc, quy mô 76 ha ở phường Tân Thạnh, TP.Tam Kỳ.

Cần “cởi trói” cho doanh nghiệp

Thực tế, đã từ lâu, quy định dành 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội được nhiều doanh nghiệp ví như "sợi dây thòng lọng” cản trở việc phát triển các dự án nhà ở, vì làm khó cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Chia sẻ với Vnbusiness, ông Quốc, đại diện chủ đầu tư một dự án quy mô 450 căn hộ tại quận 6 (TP.HCM) cho hay, với giá đất “cắt cổ” tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, dù doanh nghiệp có chấp nhận bán hòa vốn, giá nhà ở xã hội vẫn sẽ vượt tầm với của người dân.

Đơn cử, một mảnh đất 7.000 m2 ở TP.Thủ Đức được chủ đất rao bán với giá 600 tỷ đồng. Dựa trên quy hoạch, chi phí xây dựng sẽ tiêu tốn thêm khoảng 600 tỷ đồng. Tức là để thu hồi vốn, giá căn hộ dự kiến vào khoảng 45-50 triệu đồng/m2. Đây rõ ràng là mức giá rất “khó chịu” nếu hình thành nhà ở xã hội.

Chính vì vậy, khi có đề xuất bỏ quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở 2014, ông Quốc đặt nhiều kỳ vọng sẽ “cởi trói” cho doanh nghiệp.

Trong trường hợp không thể bỏ, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cần có quy định linh hoạt cho chủ đầu tư quy đổi quỹ nhà đất, hoán đổi bằng tiền mặt. Như vậy, Nhà nước sẽ huy động được nguồn lực rất lớn cho mục tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức: Một là dành quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội trong dự án; Hai là hoán đổi 20% quỹ đất hoặc nhà ở này bằng số lượng nhà ở xã hội tương đương tại một dự án, khu vực khác phù hợp hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích, trên thực tế, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%, nhưng có nhiều dự án lại không phù hợp. Vì vậy, giải pháp hoán đổi linh hoạt có thể giúp bổ sung nguồn cung nhà giá rẻ, giải “cơn khát” của người dân.

Có thể thấy khó khăn của doanh nghiệp làm nhà ở xã hội hiện tại phần lớn liên quan đến vấn đề đất đai như hình thức giao đất thực hiện dự án, quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, bên cạnh đó là việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư…

Do đó, để gỡ vướng, TS. Trần Xuân Lượng, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, đề xuất 4 giải pháp. Thứ nhất là về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, cần có quỹ đất sạch cho nhà đầu tư. Thứ hai là giảm các thủ tục hành chính đối với nhà ở xã hội. Ưu tiên về pháp lý, thủ tục thẩm tra, thẩm định.

Thứ ba là các vấn đề về nguồn vốn, ngoài nguồn vốn từ bán nhà ở hình thành trong tương lai, huy động vốn từ các tổ chức nước ngoài, từ lượng kiều hối… Cuối cùng là giảm lãi suất ưu đãi xuống thấp hơn.

“Nếu giải quyết được những vấn đề này thì 2 triệu căn nhà ở xã hội cũng có thể làm được chứ không phải là 1 triệu căn như đề án vừa được Chính phủ đưa ra”, TS. Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.

Hưng Nguyên