Chỉ nên chuyển đổi condotel thành dự án nhà ở với các dự án hiện hữu và có thể điều chỉnh quy hoạch cục bộ

Luật sư Trương Anh Tú.

Đã có một số địa phương thực hiện chuyển đổi công năng dự án condotel thành dự án nhà ở. Là người từng đưa ra đề xuất này trước đó với bản kiến nghị 150 trang, ông có bình luận gì không?

Theo tôi, đối với các condotel, giải pháp tốt nhất là các dự án đã triển khai xây dựng và đưa vào giao dịch trên thị trường thì chủ đầu tư buộc phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở.

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước tương tự như các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng khác, dự án condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và khu condotel phải trở thành khu dân cư. Trong trường hợp này, các condotel sẽ không phải là khách sạn nữa, mà trở thành khu dân cư, phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà ở.

Tức chỉ cho phép chuyển đổi với các dự án hiện hữu?

Đúng vậy. Việc chuyển đổi các dự án condotel thành dự án nhà ở chỉ thực hiện với các dự án hiện hữu, đảm bảo đủ các yêu cầu về hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội, điện, đường, trường, trạm để tránh gây ra các biến động, hệ lụy trong chuyển đổi. Với các dự án đang, chưa hình thành thì nhất quyết không được thực hiện điều này.

Tôi muốn nói rõ thêm rằng, mục đích của đề xuất nói trên là gỡ nút thắt, gỡ khó cho những khách hàng đã mua phải sản phẩm condotel nhưng gặp khó về bảo vệ quyền lợi. Đây là hướng giải quyết cho những dự án hiện hữu (có nguồn gốc đất ở, hoặc dự án có thể điều chỉnh quy hoạch cục bộ thành đất ở), có thể điều chỉnh chứ không phải giải pháp chung, ưu tiên cho tất cả các dự án condotel sau này, theo kiểu “vẽ đường cho hươu chạy”.

Vậy còn với dự án đang và sẽ được xây dựng?

Đối với các dự án được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc chưa đưa ra giao dịch trên thị trường, cần đưa các căn hộ condotel về đúng bản chất của nó. Tức là, đất kinh doanh dịch vụ du lịch, đồng thời điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê căn hộ. Không nên vì tình thế bắt buộc mà sáng tạo những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Đã là đất kinh doanh du lịch có thời hạn, dù có thuê 30 năm hay 50 năm, thậm chí 100 năm, pháp luật cũng không cấm. Đó là giao dịch dân sự, muốn thuê bao nhiêu thì thuê, thuận mua vừa bán. Quan trọng là không được đánh tráo khái niệm.

Có lẽ vẫn cần một lần nữa làm rõ về bản chất sản phẩm, thưa ông?

Đầu tiên, phải thống nhất khái niệm condotel. Theo đó, condotel là phòng khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư, để phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch.

Khi khái niệm này được thống nhất và thừa nhận chung thì mọi hành vi, quan điểm, luật pháp của chúng ta phải được xây dựng trong khuôn khổ của nó. Sẽ không phát sinh rủi ro cho xã hội và người dân nếu chủ sở hữu khách sạn hay một doanh nghiệp thuê lại khách sạn để kinh doanh theo quy định. Chỉ khi chủ đầu tư của dự án “mở bán” condotel cho các cá nhân có nhu cầu sử dụng, “đầu tư” vào loại hình này thì mới phát sinh vấn đề từ việc công nhận quyền sở hữu của người “mua” đối với condotel, cho đến quản lý cư trú, quy hoạch đô thị, quyền nghĩa vụ các bên trong giao dịch.

Việc chuyển đổi chỉ nên thực hiện với các dự án hiện hữu đủ điều kiện, các dự án đang, sẽ hình thành thì không nên được chấp thuận thực hiện theo hướng này. Ảnh: Bình Minh.

Quay trở lại với câu chuyện chuyển đổi, dự án phải thỏa mãn những điều kiện gì?

Một vấn đề quan trọng là dự án sẽ phải thỏa mãn điều kiện: có thể chuyển đổi công năng, tức nguồn gốc từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở; hoặc tốt nhất là dự án có nguồn gốc là đất ở. Cùng với đó là các yêu cầu về hạ tầng.

Thường với các dự án condotel, phần hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế còn thiếu. Do đó, ngoài việc chuyển đổi được công năng theo quy hoạch cục bộ (sang dự án nhà ở) thì dự án sẽ cần phải bổ sung thêm các hạng mục này.

Làm được điều này, sẽ hạn chế được các lo ngại về áp lực dân số lên cơ sở hạ tầng, hay các điều kiện cho đời sống dân cư.

Nếu đề xuất này được thông qua thì nhiều nhà đầu tư rất mừng?

Thực ra, đề xuất này sẽ giúp người mua thực sự được sở hữu tài sản thay vì phải “ở thuê trên tài sản của mình”. Bởi rõ ràng, nếu là dự án nhà ở, người dân sẽ có được các quyền lợi tốt hơn so với căn hộ khách sạn đơn thuần.

Bình Minh